馬光遠：淮安經適房共有產權模式不具推廣價值

2009年06月22日 09:57
來源：新京報作者：馬光遠

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對保障性住房，地方政府應主要加大以廉租房為主體，以經濟適用房和公共租賃住房為補充的住房保障體系，從而實現低收入階層和“夾心層”的居住權。搞“共有產權”等探索，不僅意義不大，反而有托市和與民爭利的嫌疑。

近日，在全國“住房保障及市場調控高峰論壇”上，與會者介紹了一種保障房建設的新模式：購房家庭與政府資助形成的共有產權房。據了解，為解決低收入家庭購房困難，2007年8月，淮安市首創(chuàng)了這種經濟適用房模式。

淮安的“共有產權”作為保障性住房的探索性事物，其政策設計的基本要義是：政府將原來供應經濟適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差、政府給予經濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產權比例，共同擁有房屋產權。

也就是說，這是一種由政府和個人共同擁有產權的商品房，房價等同市場價。但與一般商品房不同的是，因為有政府的出資，在某種程度上緩解了購房人初次買房的資金壓力，而且“共有產權”的個人產權人可以在五年之內，可以原有的價格回購。從實際效果看，共有產權房自2007年進行試點以來，解決了千余戶家庭的住房困難。但是，這種模式不僅制度推廣的價值不大，反而在產權的合法性、與民爭利等方面瑕疵不少。

首先，這種模式試點于2007年，當時并沒有廉租房等保障性住房的供應，這種變種的“經濟適用房”模式試具有一定的吸引力。但從去年年底開始，國家確立了為低收入家庭供應廉租房的政策，并且形成了以廉租房為主體，以經濟適用房和公共租賃房為補充的保障性住房體系。而低收入家庭的住房問題，通過廉租房的形式予以解決，事實證明更為合理。

其次，目前“共有產權”有兩種模式，一是政府的產權占30%，一是政府的產權占70%。在這兩種模式里，不知道政府真正拿出的“真金白銀”的比例是多少。如果真正以土地出讓金出資，把對經濟適用房的政策“換算”成“股份”，恐怕違背了經濟適用房政策的初衷。因為劃撥的土地和其他優(yōu)惠政策，本來是經濟適用房的購買對象該享受的。

第三，經濟適用房的購買對象，應該是收入符合一定條件的人，政府顯然不在其列。按照淮安的“共有產權”模式，這在客觀上造成了政府“擠壓”居民福利的事實。在政府將土地出讓金及其他優(yōu)惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本該享受的政策縮水，低收入家庭等于沒有享受到住房保障，惟一的好處是在買房時政府墊付了一部分錢，而付出的代價就是一個被當地政府認可的“小產權房”

淮安市當初之所以推行這種“共有產權”的模式，主要原因是經濟適用房的建設資金籌集困難。從試點以來，雖然它解決了千余戶家庭的住房問題，但并不能從根本上解決大量低收入家庭的住房問題。而且，對購買這種共有產權房的對象標準，淮安市定的很低，覆蓋面很小，因為政府資金有限，不能為更多住房困難的居民買房“墊資”

對保障性住房，今年溫家寶總理在政府工作報告中說的明白，地方政府應主要加大以廉租房為主體，以經濟適用房和公共租賃住房為補充的住房保障體系，從而實現低收入階層和“夾心層”的居住權。搞“共有產權”等探索，不僅意義不大，反而有托市和與民爭利的嫌疑。(作者:馬光遠)