金巖石：五年內京滬房價還要翻一番

2009年08月31日 11:15
來源：華西都市報作者：江瑋林蘭吳旭暉

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金巖石在成都演講

金巖石，國金證券首席經濟學家，索羅斯基金資助進入哈佛大學的第一位中國學子，被金融界譽為“索羅斯的中國門徒”、“能用中文通俗解讀華爾街的海歸學者”、“納斯達克市場的活字典”等。上周末，金巖石來到蓉城與投資者一起分享他的投資理念。他認為，目前通貨膨脹率為15%-17%，而銀行貸款利率為6%多一點，只要負債投資就能賺錢，負債投資是最好的致富方式。

論股市

股市還有賺小錢的機會

對于應當買什么樣的股票，金巖石表示，“我從不點評個股，因為投資就要把股票當成自己的孩子。”他認為，炒股要做到不熟的股票不做，對你要炒的股票，要有基本的價值判斷。

他認為，散戶之所以虧錢，主要是因為犯了3大錯誤：一是把別人的“孩子”當做自己的孩子來養；二是永遠不認錯；三是總是企圖戰勝市場。

金巖石認為，最近股市連續大跌，是因為上半年漲得太兇了，屬于正常的回落。“下半年基本確定是震蕩行情，不能確定的是寬幅震蕩還是窄幅震蕩。股市還能有一些賺小錢的機會，僅僅是小錢而已。”

以3000點為中樞上下震蕩

金巖石預計，今年股市應該以3000點為中樞、正負15%上下震蕩，即大盤的點位在2550-3450點之間。由于前期下跌速度太快了，在滬指3478的前期高點附近已產生心理恐懼，無論是從資金面還是基本面看，年內都很難產生足夠的樂觀情緒來克服這種心理恐懼。因此，如果沒有特別樂觀因素來抵消市場恐懼心理，年內再創新高沖擊3500點的可能性幾乎為零。

他預計，今年余下4個月，A股仍會延續震蕩上行趨勢，但此趨勢也有可能因政策逆轉而轉變，比如貨幣政策調整、市場擴容速度過快等悲觀情緒占上風，市場仍有可能下跌至2400—2500點，在2500—3500點之間做寬幅震蕩。如果市場過度樂觀，經濟復蘇預期與通貨膨脹預期等樂觀因素占上風，上證綜指可能運行在2700—3300點之間，做窄幅震蕩。在2700-2800點左右，股民還是可以進場的，但最多保持半倉。

下半年可能下探至2400點

金巖石指出，8月初流通市值首次超過非流通市值，是誘發本次股市暴跌的原因之一，未來5個月內，A股流通市值占比將從目前50%再度提高到74%。流通股比例提高，將直接導致股市整體估值水平下行。他認為，下半年貨幣供應和信貸投放會有所放緩，如果適度寬松的貨幣政策不變，股市流動性充裕的基調就不會改變，但隨著“大小非”股的高比例解禁，股市將面臨流動性估值水平下降的壓力。如果上市公司的整體業績沒有顯著改善，年內股市再創新高的可能性較低。

今年下半年股市“不差小錢差大錢，沒有大跌有小跌”，面臨雙重壓力，一是流動性供求的壓力，一是流動性估值的壓力。在這兩個壓力共同出現的情況下，下半年可能會下探至2400、2500點。

B論房市

城市化決定房價上漲

與股市的跌宕起伏相比，房價走勢更牛更火。金巖石解釋說，我國正處于城市化進程加速階段，城市的土地和房產由于相對和絕對的稀缺性而成為商品，所以被投資人所青睞。他表示，現階段中國城市住宅主要是投資品，國家統計局就是這么定義的。中國的消費價格指數(CPI)中沒有包含住宅價格，因為住宅被分類為投資品，而美歐國家已經完成城市化進程，土地的開發性溢價和房產的交易性溢價基本消失，住宅回歸消費品的本質，消費價格指數中包含了住宅價格。

五年內京滬房價會再翻一倍

作為投資品，房地產具有投資/消費的二重性，而股票則是純粹的投資品。在中國，由于股市還沒有開放融資融券業務，普通投資人不能夠借錢投資，于是房地產的融資功能就補充了中國股市的這個缺陷，從而進一步強化了房價螺旋式上漲趨勢。

“城市化將帶來的是革命性社會變革，在未來20年的城市化中，5億人的生活方式將發生徹底改變！”為了更好地說明城市化究竟會給我們帶來多大影響，金巖石拿互聯網的產生做了對比，“互聯網給我們生活方式帶來的變革大家有目共睹，到目前為止，互聯網影響了3.5億人，而城市化將使5億人的生活發生變化，變化有多劇烈，可想而知。”金巖石認為，在城市化的進程中，非常有可能形成北京、上海兩大超級都市，這兩大超級都市的人口將超過總人口的30%，達到5億人，未來的大北京將有3億人，大上海將有2億人。“在這個基礎上，樓價應該漲多少？以今年1月1日的價格為基準，5年內至少翻一倍，北京、上海的房價很可能會突破30萬/平方米。”

為什么漲？股市的傳遞作用

金巖石回顧了日本城市化進程的情況：日本從1973年進入城市化，當日本城市化人口達到63%、城市化完成時，隨之而來的是兩大超級泡沫——股市和樓市。“當時，日經指數一路狂飆，市盈率炒到90多倍，東京股市交易量超過了全球股市交易量的50%。當年東京的樓市，新宿70平米的房子高達120萬美金。”金巖石說，“泡沫破碎的速度也非常快，之后日本經濟進入了漫長的休整期。”金巖石提出，未來二三十年很可能經歷中國超級泡沫崛起和破滅的過程。

金巖石表示，目前我國的經濟增長由貨幣驅動投資，投資驅動增長，增長化解就業壓力。股市的財富效應會在3到6個月之后傳遞到樓市，樓市的繁榮3到6個月后將傳遞到房地產投資。今年到明年上半年，政府的投資可能會有所減弱，而房地產投資將成為下一輪投資驅動的主動力。

C論投資

現階段負債投資最好

金巖石表示，在貨幣政策基調不變的情況下，今年全年的信貸投放總量將超過11萬億，不必擔心市場短期的流動性問題。全年投放最保守在10萬億，最樂觀可能達到12萬億，當中大致分為三塊，1/3是銀行票據融資、拆借、短票、長票，基本構成銀行體系自己玩自己。1/3鐵公機項目，跟政策走。1/3流出銀行體系，這部分錢至少有一半以上進入股市、樓市。

金巖石分析指出，中國的貨幣政策在執行過程中，遠遠超出了設定的“適度寬松”的標準。對比廣義貨幣量增長與政策基調關系顯示：中國實行從緊的貨幣政策，廣義貨幣增長10%到15%，如果執行穩健的貨幣政策，廣義貨幣增長15%到20%，如果實行寬松的貨幣政策，廣義增速是20%到25%，如果執行擴張性貨幣政策，廣義貨幣增速為25%到30%。今年4月我國廣義貨幣增長首次超過25%，已超過寬松貨幣政策的上限。而上個月中國的廣義貨幣總量首次超過美國。截止到上個月底，美國廣義貨幣總量8.3萬億美元，而中國已超過56萬億人民幣。

金巖石建議，現階段宏觀經濟條件下應該負債投資。“目前通貨膨脹率是15%-17%，而銀行貸款利率是6%多，所以只要負債投資就能賺錢，負債投資是現階段最好的致富方式。

他分析說，在我國房產主要還是投資品，房產價格一定是由貨幣和股市決定的，而房產作為消費品的屬性會退居次要地位。如果通貨膨脹率在10%而貸款利率為6%，舉債投資的靜態收益就是4%。以1千萬的房產投資再加上按揭舉債投資股市，600萬的投資追求20%的回報，1000萬的總收益就增加了12%；再加上房產增值，以年平均10%計算，總收益達26%。

下階段，股市的投資機會在哪里？金巖石表示，他重點看好周期性行業、貨幣投放受益行業，額外還可增加消費板塊，如制藥、零售、汽車、航運等。此外，新能源和低碳排放板塊也是未來的發展方向。