盛宴背后風險猶存：迪斯尼對上海樓市的影響

2009年11月04日 17:57
來源：新華網(wǎng) 作者：葉鋒、季明

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新華網(wǎng)上海11月4日電題：“盛宴”背后　風險猶存：迪斯尼對上海樓市的影響

記者葉鋒、季明

上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪斯尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門核準”的消息。“迪斯尼效應”對上海樓市無疑是一大利好。目前，相關(guān)區(qū)域的土地和商品房均已明顯升值。而另一方面，投資本身即蘊含風險。在房價本已居高、信息不對稱的情況下，更需警惕投資風險。

4日上午，浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊開拍，上海象嶼置業(yè)有限公司最終以11.9億元拿下該地塊，溢價率達264%。該住宅地塊出讓面積56570平方米，容積率不大于1.5。如此折算，樓板價達每平方米1.4萬元。雖然該地塊和上海迪斯尼公園核心方位尚有距離，但自掛牌起就受“迪斯尼效應”“輻射”而備受關(guān)注，報價也次第抬高。

戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，“迪斯尼可能落滬”的消息傳出后，浦東川沙的土地價格便直線上漲，房價也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現(xiàn)在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，遠超同期上海全市不到80%的平均漲幅。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)則顯示，和“迪斯尼概念”相關(guān)或者沾邊的二手房房價，今年3月-10月間總體上漲超過30%。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，迪斯尼對上海樓市的帶動主要體現(xiàn)在三方面：一是這一巨大的娛樂項目將對周邊產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生聚積效應，帶動人口、消費增長，使區(qū)域房地產(chǎn)需求增加，檔次提高。其次，樂園建成后游客流量巨大，使周邊旅游的配套產(chǎn)業(yè)升級，將刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。再次，周邊市政配套、居住環(huán)境的改善，以及區(qū)域就業(yè)人群的顯著增加，都會促進區(qū)域住宅市場的發(fā)展。

專家預計，百億元投資規(guī)模的上海迪斯尼樂園預計將會撬動千億元能級的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，建筑、賓館、交通、會展、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)都將直接受惠于這一項目，同時這一項目將會與2010年上海世博園區(qū)形成“東西呼應”之勢，直接助推上海現(xiàn)代服務業(yè)的快速發(fā)展。

雖然上海迪斯尼樂園的具體規(guī)劃、具體投資規(guī)模包括土地動遷等關(guān)鍵性工作，目前仍在緊鑼密鼓地推進之中，且從項目獲批到人們真正看到一座初具規(guī)模的主題樂園，至少還需要四五年的時間，但“迪斯尼效應”已在樓市掀起了多輪“集體狂歡”。

但是風險與機遇同在。比如，有的上市公司雖被許多機構(gòu)推薦為“迪斯尼的最大受益者”，但其實際上只在迪斯尼待動遷區(qū)域有兩處房產(chǎn)。針對種種撩動人心的小道消息，在信息方面處于明顯弱勢的中小投資者面臨極大的投資風險。

值得一提的是，4日“迪斯尼項目核準”消息發(fā)布后，前期受益的各只股票不漲反跌，說明市場對迪斯尼的預期從想像空間進入理性。這說明，投資者更應擦亮眼睛。

對樓市本身來說，目前迪斯尼所在區(qū)域房價已在高位，而消息的公布或?qū)⑦M一步推動當?shù)氐貎r、房價進入短期過熱的狀態(tài)。比如，上述出讓的川沙地塊樓板價已達每平方米1.4萬元，而目前當?shù)卦谑蹣潜P的價位大多在每平方米12000元左右。“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象應當引起足夠警惕。

戴德梁行綜合住宅服務華東區(qū)董事伍惠敏認為，短期推高的地價、房價將透支未來的溢價空間。不過她認為，“迪斯尼效應”僅會對相關(guān)區(qū)域的房價有所助推，并不會直接推高整個上海市的房價。

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