盛宴背后風險猶存：迪斯尼對上海樓市的影響

2009年11月04日 17:57
來源：新華網作者：葉鋒、季明

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新華網上海11月4日電題：“盛宴”背后　風險猶存：迪斯尼對上海樓市的影響

記者葉鋒、季明

上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪斯尼項目申請報告已獲國家有關部門核準”的消息。“迪斯尼效應”對上海樓市無疑是一大利好。目前，相關區域的土地和商品房均已明顯升值。而另一方面，投資本身即蘊含風險。在房價本已居高、信息不對稱的情況下，更需警惕投資風險。

4日上午，浦東新區川沙新市鎮A08-03地塊開拍，上海象嶼置業有限公司最終以11.9億元拿下該地塊，溢價率達264%。該住宅地塊出讓面積56570平方米，容積率不大于1.5。如此折算，樓板價達每平方米1.4萬元。雖然該地塊和上海迪斯尼公園核心方位尚有距離，但自掛牌起就受“迪斯尼效應”“輻射”而備受關注，報價也次第抬高。

戴德梁行提供的數據顯示，“迪斯尼可能落滬”的消息傳出后，浦東川沙的土地價格便直線上漲，房價也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，遠超同期上海全市不到80%的平均漲幅。中原地產提供的數據則顯示，和“迪斯尼概念”相關或者沾邊的二手房房價，今年3月-10月間總體上漲超過30%。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，迪斯尼對上海樓市的帶動主要體現在三方面：一是這一巨大的娛樂項目將對周邊產業格局產生聚積效應，帶動人口、消費增長，使區域房地產需求增加，檔次提高。其次，樂園建成后游客流量巨大，使周邊旅游的配套產業升級，將刺激商業地產的發展。再次，周邊市政配套、居住環境的改善，以及區域就業人群的顯著增加，都會促進區域住宅市場的發展。

專家預計，百億元投資規模的上海迪斯尼樂園預計將會撬動千億元能級的相關產業，建筑、賓館、交通、會展、創意等產業都將直接受惠于這一項目，同時這一項目將會與2010年上海世博園區形成“東西呼應”之勢，直接助推上海現代服務業的快速發展。

雖然上海迪斯尼樂園的具體規劃、具體投資規模包括土地動遷等關鍵性工作，目前仍在緊鑼密鼓地推進之中，且從項目獲批到人們真正看到一座初具規模的主題樂園，至少還需要四五年的時間，但“迪斯尼效應”已在樓市掀起了多輪“集體狂歡”。

但是風險與機遇同在。比如，有的上市公司雖被許多機構推薦為“迪斯尼的最大受益者”，但其實際上只在迪斯尼待動遷區域有兩處房產。針對種種撩動人心的小道消息，在信息方面處于明顯弱勢的中小投資者面臨極大的投資風險。

值得一提的是，4日“迪斯尼項目核準”消息發布后，前期受益的各只股票不漲反跌，說明市場對迪斯尼的預期從想像空間進入理性。這說明，投資者更應擦亮眼睛。

對樓市本身來說，目前迪斯尼所在區域房價已在高位，而消息的公布或將進一步推動當地地價、房價進入短期過熱的狀態。比如，上述出讓的川沙地塊樓板價已達每平方米1.4萬元，而目前當地在售樓盤的價位大多在每平方米12000元左右。“面粉”貴過“面包”的現象應當引起足夠警惕。

戴德梁行綜合住宅服務華東區董事伍惠敏認為，短期推高的地價、房價將透支未來的溢價空間。不過她認為，“迪斯尼效應”僅會對相關區域的房價有所助推，并不會直接推高整個上海市的房價。