房貸審批從緊買家不可再信低首付承諾

2009年11月11日 14:52
來源：中國新聞網

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嚴格執行二套房貸的影響已正式體現到了買家身上。近日，記者接到多名讀者來電，稱之前中介說可以做到的低首付現在銀行批不了，有的忙著湊錢補首期款，有的則想要解約棄購。

非改善型二套房首付必須四成

“之前中介拍著胸脯說沒問題，說幾乎所有二套房都只要兩成首付，還可以利率打7折，但現在居間合同都簽了，銀行說批不了，至少要首付四成！”陳先生說他很是發愁，按四成首付的話他要補30萬，只有趕緊把現住房賣掉才能湊齊，不然就只能不買了。張小姐則是首次置業，一套45平方米的一房一廳總價74萬，簽約時中介說評估價可到80萬，那么最多可貸到64萬，相當于首付10萬(只有總房價1.4成)，但結果銀行審核之后說只能批58萬的貸款，張小姐需首付16萬(高于總房價的二成)。

“現在各家銀行對于房貸的審批標準確實嚴格了，突破政策規定的低首付已是歷史，我們也在更新通知，要求業務人員提醒購房者以銀行最后能批出來的貸款量為準。”世華地產市場總監肖小平說道。

記者隨后分別致電各家銀行，得到房貸部負責人或者媒介負責人的正面回復，都稱現在能獲得“二成首付、7折利率”的，只有首套房和改善型住房，非改善型的二套房及多套房，首付至少要四成。不過，二套房利率是否還有下浮優惠，則各銀行表述略有不同，如建行和中行稱至少要在基準利率上浮10%，而工行和深發展稱根據國務院131號文規定“貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定”還可能適度下浮。

做高評估價“騙貸”已行不通

同時，銀行在評估價上的把關也更加嚴格，之前商品房買賣中普遍存在的通過做高評估價獲取超額房貸的做法已行不通。如多家銀行稱已將房貸審批權限上收到分行，而且要求貸款人收入證明、房產證明等都直接遞交紙質材料。深圳發展銀行個貸部負責人稱還要求貸款人提供首期款的付款憑證，且是購房合同原件和轉賬憑證。

“實際上，除了在首付、利率上的把關嚴格以外，我們還通過考察客戶收入穩定性、房價合理性等，提高了接單的標準，比如對‘二套房’的認定由原來的以個人為單位，變成了以家庭為單位；又如對于一些有多次貸款記錄且又買高價商品房的客戶，可能直接就不批了。”某國有銀行個貸部經理說道。他稱一是因為已臨近年底，總行的放貸量都已經用完，只能提高貸款門檻；二是因為深圳房價過高，需要適當控制風險。

提醒買家簽約前定要詳詢銀行

“但之前是中介承諾可以做到1 .4成首付的，現在銀行不批，我一下子去哪里湊6萬？只能不買了！”張小姐說道。但她和中介溝通要求解約時，中介稱定金已過給業主，要解約棄購需得到業主的同意，而業主則遲遲不理。

就此，廣東鼎為律師事務所主任律師張茂榮指出張小姐目前的處境確實被動，如果業主不同意協調解約，張小姐只能以損失定金為代價放棄購買，甚至還可能被告單方解約，要求賠付違約金。“因為現在很多二手房買賣簽的是中介公司提供的居間合同，其中都有約定如果按揭貸款不足以支付剩余應付房款，買方需一次性補齊差額。而即使是國土局版本的二手房買賣合同中，其中也是兩個選項，一為買方一次性補齊差額，二為買賣雙方同意之下解除合同。所以，買方即便是由于貸款額不夠的客觀原因而不得不棄購，也屬于違約，被賣方沒收定金是合法的。”張茂榮說道。

因此，張茂榮提醒購房者要清楚現行的銀行房貸政策，不可輕信中介承諾的低首付，而且最好在簽約時附加條款，約定如果銀行批貸額度達不到多少，買賣雙方可解除合同，互不追究違約責任等。同時，簽訂《首期款監管協議》的時候就要問清楚銀行可以貸到多少，如果不行立即換另一家銀行做資金監管，因為現在各銀行基本上都嚴格要求按揭客戶同時在此做資金監管。 (記者左娟)

(來源：南方都市報　)