優(yōu)惠末班車是否將至房貸休眠后的銀行訴求

2009年11月12日 07:50
來源：上海證券報作者：鄒靚

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房貸優(yōu)惠即將開走“末班車”？這或許是2009年年末最受大眾關注的話題。

當利率優(yōu)惠政策的執(zhí)行期臨近結束，監(jiān)管層嚴控風險的要求和商業(yè)銀行出于放貸規(guī)?？紤]的自發(fā)收緊，讓個人住房貸款的收緊成為不爭的事實。

然而，在房貸“休眠”的背后，其實也隱藏了商業(yè)銀行的訴求：它們希望有更多的自主空間，而非政策的強令限制。

⊙記者鄒靚 ○編輯金蘋蘋

變，還是不變？

半個月的時間，有關房貸優(yōu)惠利率將取消的傳言已是街知巷聞。商業(yè)銀行一面勒著褲腰帶對客戶“挑三揀四”，一面還是打著“嚴格遵從監(jiān)管規(guī)定、沒有收緊房貸意圖”的招牌。雖然監(jiān)管部門至今為對此做出公開表態(tài)，但業(yè)內人士均有共識：事出必有因。

“消息傳出有一陣子了，主要是銀監(jiān)會最近在上收各家商業(yè)銀行的房貸數(shù)據(jù)，特別了解了二套房貸的執(zhí)行情況。這次調查不比平時的例行檢查，數(shù)據(jù)要求相當嚴格。”一股份制商業(yè)銀行個人房貸中心負責人這樣告訴記者。

2008年12月，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦131號文)，為鼓勵普通商品住房消費施行一系列包括下浮房貸利率在內的優(yōu)惠政策。政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

今年上半年，在商業(yè)銀行天量信貸投放的同時，全國個人住房貸款同比增長亦高達150%。2009年6月，中國銀監(jiān)會在《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中強調，除國辦131號文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定，商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

上海銀監(jiān)局人士表示，個人住房貸款關系民生，其起伏波動對商業(yè)銀行資產質量影響也比較大，從監(jiān)管部門的角度來說，對商業(yè)銀行風險控制的提示及例行檢查都是日常工作，“銀監(jiān)部門始終會對個人住房貸款的問題保持高度關注，不過目前還沒有取消房貸優(yōu)惠利率的任何說法”。

本報記者此前獲悉，央行、銀監(jiān)會曾對是否取消房貸優(yōu)惠利率，以及如何界定二套房貸進行過內部討論。而此次銀監(jiān)會對商業(yè)銀行的房貸風險檢查，亦旨在提醒商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行按揭貸款風險管理政策。

加之此前國辦131號文曾設定房貸優(yōu)惠政策執(zhí)行期僅至今年年底，市場紛紛猜測政策將有變。

優(yōu)惠“操作空間”尚存

2009年以來，商業(yè)銀行對首套住房的房貸政策執(zhí)行“2成首付、7折利率優(yōu)惠”，而對二套住房的房貸政策自始至終是五花八門。迫于同業(yè)競爭壓力，商業(yè)銀行曾一度集體打起“擦邊球”，對沒有不良記錄的客戶特別是資信良好的優(yōu)質客戶，亦施行和首套住房相同的優(yōu)惠政策。

至年中后，“首付4成”應監(jiān)管要求被嚴格執(zhí)行，但利率優(yōu)惠仍有可操作空間。上海我愛我家東方店的地產中介告訴記者，“最近很多銀行包括國有銀行都已對二套房貸收緊了，交去銀行的材料要求比之前嚴格，審批時間也拉長了”。

此前有媒體報道稱，國有銀行已全面調高二套房貸利率至基準利率，僅有優(yōu)質客戶可獲10%-20%下浮優(yōu)惠。地產中介印證了這一說法，“不只國有銀行放貸嚴格了，股份制銀行也是一樣的”。

上述股份制商業(yè)銀行個人房貸中心負責人對此分析表示，商業(yè)銀行之所以這樣做，一方面是應監(jiān)管要求控制風險，另一方面也是因為臨近年底，該完成的信貸任務都已經完成，并不急于沖高貸款。“一部分銀行甚至要控制信貸規(guī)模，所以只在存量貸款中做調整，我們行的情況也是只對優(yōu)質客戶還能有利率優(yōu)惠。”

即便是同一家銀行，在不同地區(qū)分行間的房貸政策亦有所區(qū)別?！熬唧w是怎樣執(zhí)行，一要看總行對房貸政策的統(tǒng)一要求，二也要看地區(qū)市場的情況而定。”

但有一點可以肯定的是，目前商業(yè)銀行對房貸的審核投放普遍已拖長時間，且對審貸申報材料要求嚴格，部分銀行二套房貸的利率優(yōu)惠政策僅向優(yōu)質客戶開放、首套房貸利率優(yōu)惠較之前收窄。

“一刀切”不可行

“即便是政策有變，也不會是一刀切的做法。任何時候，自住性需求和改善性需求都會得到政策支持和保護”，北京大學房地產研究所所長陳國強表示，對首套住房需求、二套住房需求及二套改善型住房需求應該區(qū)別對待。通過對首付比例、利率優(yōu)惠幅度的下限調整進行調節(jié)。

從商業(yè)銀行自身來看，業(yè)務進程始終與市場策略有關。年末控制信貸額度與年初早放貸的思維定式，決定了年末房貸市場進入臨時性休眠。市場人士并不忌諱談及房貸優(yōu)惠政策取消的可能性，但也一致否定了采取一刀切方式的可行性。

有商業(yè)銀行人士提出，對首套住房可維持2成首付及7折優(yōu)惠房貸利率政策；對二套改善性住房，可適當提高首付比例，利率優(yōu)惠由商業(yè)銀行自行確定；對其他二套房貸，則執(zhí)行4成以上首付，取消利率優(yōu)惠政策。

也有部分市場人士認為，一線城市特別是房價較高地區(qū)不可能取消房貸優(yōu)惠政策，“政策出臺應考慮到對普通購房者實際生活的影響，取消房貸優(yōu)惠的可行性不高”。

在政策充分彈性的同時，商業(yè)銀行的經營亦有彈性。2010年信貸投放的總體趨勢將弱于2009年，但“年初早放貸”的慣性思維并不會改變。有商業(yè)銀行人士表示，年底房貸偏緊也有商業(yè)銀行經營需要的考慮，“有些貸款是可以囤積到年初再放的，畢竟現(xiàn)在各家銀行的信貸規(guī)模指標已滿”。

因此，房貸政策將“如何緊”除了需關注政府、監(jiān)管部門的動向外，商業(yè)銀行整體經營趨勢亦會作用其中。而在適度寬松的貨幣政策尚未轉向之前，房貸作為商業(yè)銀行最優(yōu)質的信貸資產，仍是來年的兵家必爭之地。