二套房貸優惠或不再優質客戶損失最大

2009年11月12日 07:51
來源：上海證券報作者：涂艷

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⊙記者涂艷 ○編輯金蘋蘋

關于房貸優惠政策即將在明年初取消的猜測近日不脛而走，究竟是一套房的硬性優惠政策將被取消？還是二套房操作中的“隱形”優惠即將被“嚴打”？房奴和準房奴們對此非常關注。

2008年10月27日起，為了克服金融危機的影響，保證經濟的平穩發展，央行決定開始將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。至此，首套房貸“兩成首付、七折利率優惠”的政策確立。

優惠與否導致利息相差巨大

最近一個月，上海、北京等地二手房集中拋售的趕末班車現象非常明顯，對于明年或將取消的首套房優惠，還未辦理貸款的“準房奴”會受到多大的影響？

記者算了筆賬：如果一套房產貸款總額100萬、貸款20年，按照等額本金還款法計算，之前的7折利率(4.158%)要求貸款人總共支付41.7萬元的利息；而換做只下浮15%(5.049%)計算，貸款人需要支付50.7萬元利息，前后差距為9萬左右。而如果按照等額本息還款法，政策調整前后每月需要還款分別為6143元和6626元，貸款人負擔每月會加重483元。

“雖然還未接到類似房貸利率優惠取消的通知，但是預計首套房貸的優惠不會這么快變化。但也不排除政突變的可能性。”某股份制銀行個人貸款中心總經理分析。

另外，對于既不屬于改善型住房，也不屬于首套普通自住房的二套房，央行和銀監會一直要求銀行嚴格執行首付至少4成、利率上浮10%的政策。但在一年多的執行過程中，該政策一直被各家銀行擱置，而取而代之的是靈活多變的優惠。但如果優惠政策最終有變，此前的二套房貸政策將被嚴格執行。

事實上，之前不少銀行會根據客戶資質和房產情況實行二套房貸的相關優惠，雖說利率表面上要上浮10%，但事實上貸款利率下浮30%、或者29%的“擦邊球”經常出現，有的銀行甚至可以通過房貸產品以3年期利率作為貸款基準利率下浮，甚至比首套房貸還優惠。“2008年政策剛下發的時候，很多銀行都沒有什么放貸的動力，但隨著競爭的加劇和2009年信貸政策的持續寬松，后來幾乎每家銀行都對二套房貸有了相應的優惠政策。”該個貸中心總經理告訴記者。

而如果仍以一套貸款總額為100萬元、年限20年、等額本金還款的個案為例，二套房貸政策被嚴格執行后，實際需要支付的利息共計65.6萬元，和原先按照5年期基準利率打7折后的利息支出相差達23.9萬元。而如果按照3年期利率打7折計算，原先的優質客戶利息支出頓時從原先的38萬元變成了65.6萬元，之間近28萬元的利息差距可謂驚人。

公積金貸款或更受青睞

對于已經貸款購房的“老房奴”來說，業內人士表示，房貸優惠政策的變化對其影響不大。“如果購房人簽的是浮動利率房貸，那么只有銀行的基準利率發生變化才會導致借款人的利息支出有變。” Bankrate【銀率】資深房貸分析師張蘭斌表示。也就是說，對于已經貸款買房的人來說，房貸優惠政策在未來發生變化并不會對其產生直接影響，更沒有因為利率下浮的優惠不再而提前還貸的必要。

另外，張蘭斌還提醒購房者，按照往年的經驗，每年的四季度房貸政策都會進行相應的變動。這就需要購房者在辦理貸款之前，最好向貸款機構確認貸款政策執行的標準，盡量避免后期貸款辦理過程中產生不必要的麻煩。

而對于尚未辦理貸款的購房者來說，如果時間恰好在優惠取消之后，該如何最大限度地節省利息呢？張蘭斌表示：“公積金貸款利率比較穩定且較低，在如今政策不明朗之際，建議借款人多利用公積金貸款。如果公積金貸款金額不能夠滿足貸款金額的需要，不妨采用組合貸款的形式辦理貸款。”

而相較于商業貸款更為優惠的是，公積金貸款不論首套房或二套房、甚至三套房的，只要您首次利用公積金貸款，利率都是按照3.87%，首付2成計算(以上海地區為例)，這樣以前文的例子做比較，對比享受7折優惠的貸款利率計算，借款人每月還能省下近200元。

另外，目前市場上各家銀行推出了多種房貸產品，根據還款方式、還款時間、利率的差異等各有特色。

銀行個貸中心專家建議，除了等額本金和等額本息還款法兩種較為傳統的還款方式外，借款人也應根據自身情況量體裁衣選擇產品。例如有頻繁提前還款需求的人群可以選擇隨借隨還，對前期壓力較大并有提前還款意愿的客戶可以選擇氣球貸。而對于還款周期和自身資金變動較不明確的客戶，光大的隨心還、工行的個人貸款自由行等產品會比較合適。