7折優惠或退市 房貸省錢仍有高招

2009年11月13日 03:45
來源：每日經濟新聞

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每經記者曾春發自北京

年初的住房貸款利率7折優惠著實讓購房者們驚喜了一把，但隨著近期各家銀行7折利率優惠政策的逐步退市，不少購房者開始打起了退堂鼓。盡管優惠政策逐步退出，但購房需求仍然存在，如何在沒有優惠政策的情況下，盡可能地節省貸款開支，成為目前購房者首先需要考慮的問題。

那么，在房貸過程中，究竟有哪些省錢的竅門呢？《每日經濟新聞》特地請理財專家支了幾招，看看下面哪種方式最適合您。

技巧一 公積金貸款不可少

房貸想省錢，最簡單、最可行的辦法是能用公積金的一定要用公積金。根據有關規定，辦理公積金貸款一般包括擔保費和評估費，擔保費按貸款額度和年限計算，評估費為房屋評估價值的千分之三，最高不超過1500元。

另外購房者在申請購房組合貸款時，要盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大限度地降低每月公積金的還款額；同時還需要盡可能地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。照此操作，月還款額的結構就會呈現公積金貸款份額少、商業貸款份額多的狀態，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，這樣同樣可以節省一大筆開支。

值得注意的是，專家提示說，公積金貸款一般從審批到發放所需的時間至少為3個月，所以急需購房的消費者最好提前申請貸款。

技巧二 等額本金可省利息支出

目前，主要的還款方式有等額本息和等額本金兩種。

等額本息是指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中的還款方式。這種方式下，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。

等額本金是指在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生利息的還款方式。這種方式每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨著時間推移，每月還款數也會逐漸降低。

專家建議稱，收入穩定的中青年購房者可以選擇等額本息方式還款。這種還款方式不僅計算方便，也便于安排家庭財務規劃。不過等額本息還款方式相對等額本金方式來說，還款的總利息較高。

等額本金還款的方式比較適合經濟承受能力較強的消費者，相對于等額本息還款方式來說，這種方式所付利息較少，比如一筆60萬元的20年貸款，等額本金所付利息為357885元，比等額本息要少付68797元?？傮w上說，等額本金還款方式所付利息較少，但由于起初還款壓力較大，對經濟承受能力要求較高。

技巧三 固定利率房貸抵御加息

據了解，現在不少商業銀行都推出了固定利率房貸業務。雖然固定利率較高，但一旦央行加息，固定利率房貸業務的優勢就顯現出來了。在目前國內存在加息預期的情況下，購房者可以選擇3至5年期的固定利率貸款，一旦未來央行上調利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不會受加息的影響。

值得注意的是，現在包括中行、光大、建行等銀行在固定利率的基礎上又推出了“固定+浮動”類房貸業務，房貸者可以根據自身的情況來調整固定利率和浮動利率的期限，這也突破了固定利率產品期限較短的限制，給了貸款人更多自主選擇的機會。

專家認為，現在加息預期較強，購房者不妨考慮選擇固定利率房貸業務，一定程度上可以節省一筆開支。

技巧四 挑選合適的房貸產品

除了上述技巧外，選擇適合自身經濟情況的房貸產品也是省錢的重要途徑之一。目前銀行推出了多種產品供購房者選擇，專家分別對“氣球貸”、“以存抵貸”和“雙周供”這3種產品進行了解析。

“氣球貸”對事業剛起步的年輕人來說是一個不錯的選擇。“氣球貸”是針對計劃中短期持有貸款的客戶設計的，即為其提供了一個較短的貸款期限，由于貸款期限短，相應的貸款利率也低?！皻馇蛸J”是一種真正省息的房貸產品，年輕人開始工作時收入較少，負擔不起較大的月供壓力，在事業逐漸穩定后收入會逐步提升，5年、10年后收入或將大幅增加，屆時完全有能力一次性歸還剩余本金。

對于注重資金流動性的房貸者來說，專家建議選擇“以存抵貸”。當房貸者手頭有余錢時，可以隨時通過網上銀行等自助設施部分或全部提前還款，還款資金當天不用向銀行支付利息，由于貸款利率大于活期存款利率，這樣可以幫助房貸者省去部分利息。

而對于收入較高，且收入比較穩定的房貸者來說，可以選擇“雙周供”產品。由于還款頻率的提高，借款人的還款總額獲得了有效減少，還款期限明顯縮短，客戶在還款期內能省下不少的利息。

比如客戶在銀行貸款50萬元，按照30年的貸款期限、基準利率6.12%計算，選擇傳統的按月等額還款法，每個月要還款3036元；如果選擇“雙周供”，每兩周還款額為1518元，相當于原月供的一半。由于還款頻率提高，利息減少速度加快，最后算下來借款者可以節省115186元的利息支出。

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