二套房政策變化急銀行房貸業務過山車

2009年11月13日 03:45
來源：每日經濟新聞

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每經記者陳珂發自上海

“二套以上房貸政策的調整，往往會決定市場的投資風氣，并對銀行業務產生極大影響”，一家城商行上海分行副行長對《每日經濟新聞》記者表示，銀行真正要把房貸業務做大，只能靠有投資色彩的二套以上房產客戶貢獻，因為這類客戶有實力，銀行多做這些客戶，反而風險更低。

銀行個人房貸業務從2007年的“瘋狂”到2008年的“低迷”，再到2009年的“新生”，似乎每一次興衰反復都伴隨著房貸尤其是二套以上房產貸款政策的調整為觸發點。只是尚有疑問的是，如果各項房貸優惠政策果真于明年“退出”，2010年銀行房貸業務又將被冠以怎樣的關鍵詞？

2003年，由于房地產市場投資氛圍濃烈，并導致全國各地房價快速上漲，當年4月，央行發布“121號文件”。其中關于個人房屋按揭貸款的內容是“購買高檔商品房、別墅或第二套(含)以上商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。”

“這個文件說到底，并不是操作細則，商業銀行在操作過程中，很多地方都是遵循自身的風控理念”，前述銀行人士回憶稱，在房價處于上升通道的大背景下，銀行的想法是：有能力投資3、4套房產的客戶，資金實力是強勁的。“所以，銀行從那時開始更多屏蔽的是一些過度炒房的客戶，比如幾十套、上百套還從銀行貸款的客戶。”銀行人士稱。

值得注意的是，2004~2005年，由于恰逢國內各大房地產市場的調整期，銀行在操作二套房以上房貸上的“利好”，并沒有催生更多投資客戶的介入，一直到2006年、2007年，這一潛在的能量才徹底得到爆發。

統計數據顯示，2007年全年，全國金融機構本幣個貸新增8699億元，同比增幅36.12%，當期余額達32783億元。其中，個人按揭貸款余額為27031億元，占比已經超過80%。

不過這一盛況在2007年國慶節前夕突遭變數。2007年國慶節前一天，央行突然發布文件稱，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高”。

而到了2008年年初受全球金融危機蔓延的影響，國內各主要城市的房價急轉直下，極大地抑制了房地產投資客的入市熱情。而這一變局，不僅影響著投資客的行為，甚至也壓抑了自住型客戶的購房熱情。當時一些公開數據顯示，部分商業銀行個人房貸業務甚至開始出現環比負增長。

但改變很快降臨。央行決定從2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%，對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。

2008年12月，政策限制再度放寬。根據規定，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。一周后出臺的“新八條”，更直接省略了“人均住房面積低于當地平均水平”的限制條件。

伴隨著投資性客戶的“復蘇”，2009年以來全國房地產市場交易量快速回暖，而銀行的房貸業務也再度“復活”。據上海銀監局局長閻慶民最新披露的數據，在上海近3萬億元的信貸余額中，房地產貸款已經突破7000億，占比高達23%，其中個人住房貸款占比高達房地產貸款的6成。

不知道這樣的盛景能持續多久？2010年，銀行房貸業務是否又會因為政策的反復而再度陷入危機？

一個有意思的消息是，今年7月，杭州宣布收緊“二套房貸”——購買二套房不再實行首付2成和7折利率的優惠政策，這也成為外界猜測寬松政策退出的由頭。

“明年是什么情況真不好說，今年任務差不多都完成了，所以銀行自然也嚴控了二套以上房產客戶的申貸”，前述銀行人士表示，“我想在經濟全面復蘇之前，寬松政策應該不會退出太快，否則一旦政策反復太快壓抑市場需求、導致房價大幅下滑，可能爆發壞賬的威脅更大”。