滬上銀行房貸進入觀望階段

2009年11月13日 05:30
來源：中國證券報－中證網

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□本報記者高改芳

“由于房價快速上漲，銀行的房貸迅速增加，上海幾家大型國有銀行目前都在接受審計署檢查。”某投資公司負責人告訴記者。

目前銀行早已完成全年貸款指標，因此收緊了房貸，也減少了給中介的回傭。至于明年的房貸政策如何，完全取決于貨幣政策的寬松與否。“我們現在都在等總行的指標。”某大型國有銀行上海分行的信貸員說。

出乎意料的“量價齊升”

據某房產信息公司介紹，由于受金融危機影響，2008年上海房產交易量比2007年減少了30%-50%。很多研究機構原先預計上海房地產將經歷三至四年的調整期，但受惠于央行的寬松貨幣政策以及地方政府的刺激政策，上海今年前9個月的房產交易量已經超過了2007年全年的交易總量。

無論是開發商、銀行、中介還是投資者，都認為今年的房地產市場 “很意外”。而這種出乎意料的“量價齊升”，也引起了有關監管部門的擔憂：銀行的資金是否大量違規進入了樓市？銀行是否過多承擔了上海房地產市場的風險？數據顯示，僅第三季度上海中資銀行人民幣個人住房貸款就增加了423億元，較上半年多增161.3億元，同比多增396.1億元。

針對上述問題，審計署啟動了對上海幾大國有銀行信貸資金的審計。審查內容主要集中在兩個方面：銀行資金是否大量違規進入樓市，從而推高了上海的房價；銀行的房貸投向是否符合中央政策，即大量進入了豪宅市場而非支持中低收入者的自住型需求。“主要是對五大國有銀行上海分行的審計。因為在上海房地產市場，這幾大國有銀行占據了85%以上的市場份額。”某投資公司負責人告訴記者。

但銀行界人士都認為，類似的審查并不會從根本上增強銀行的風險意識。“無論是房地產業還是銀行業都在經歷高速發展期，各家銀行關心的都是如何快速發展，即便有問題，也是用發展來解決發展中的問題。對房貸業務，只要房地產業快速發展，只要房價不大幅下跌，那就沒有風險。再加上我們只經歷過房地產市場的單邊上漲，實際操作中甚至不知道房貸的風險在哪里，更別提防范風險了。”某銀行信貸部負責人認為。

房貸政策取決于貨幣政策

“現在大家的心態和去年這個時候完全不同。那時候大家對下一年的房地產市場都很悲觀，現在則樂觀得多。”某銀行信貸員說。據介紹，上海已經有幾家銀行不再對首套房的貸款利率打七折，而是提高到了八折以上，第二套房的首付已經提高到六成，利率也提高到基準利率的1.1倍。

該人士分析，明年銀行能否維持低首付、低利率的優惠政策，關鍵要看寬松的貨幣政策能否維持。假定做個指數，把2007年底從緊的貨幣政策定為0，2009年初寬松的貨幣政策定為100，如果明年的貨幣政策能達到70或80，那么優惠政策仍有望延續。“優惠政策延續至明年上半年的可能性很大。”他認為。

上海在去年下半年相繼出臺了《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》(共14條)等多項刺激樓市的優惠政策，包括二手房營業稅由5.55%改為免征，交易契稅由1.5%降至1%等，力度之大前所未有。分析人士認為，隨著優惠政策到期，明年的樓市價格將面臨考驗。

但市場上樂觀的氣氛顯然仍占上風。“現在國有企業都在囤地，再加上明年上海開世博會，所以上海的房價不會跌。”某房產中介認為。“從設計公司處了解到，他們現在設計稿的業務增長量仍非常大，所以房產公司后續仍有大量樓盤推出，是不會讓房價跌下來的。”某投資公司負責人反映。

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