稅費優惠趕不上“坐地起價”購房者勿盲目趕末班車

2009年11月15日 02:37
來源：華夏時報

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本報實習記者路曉丹北京報道

為期一年的銀行貸款利率7折優惠、二手房稅費減免政策即將到期，政策存廢尚難以預計。本周，記者采訪了京城數家銀行和房屋中介，發現想搭上“優惠末班車”的購房者不在少數，但是細細算來，相對因競購而抬高的房價，政策的優惠額度似乎不再那么具有吸引力。購房者還是要精打細算，切勿盲目進行購買決策。

購房需要考慮多方因素

“從‘十一’到現在，亞運村附近的二手房已經漲了快1000元/平方米了，不過銷量還是很好，購房者很關注稅費的優惠，咨詢的人很多。”鏈家地產經紀人向記者描述。

現在購買二手房，主要有以下幾種稅費產生。而如果稅費優惠政策停止，二手房交易要多繳多少稅費呢？

孟小姐要以100萬元購買普通二手房，房產證日期為3年，業主當時購入價為50萬元。按照2009年1月1日之前的政策，全額征收營業稅，孟小姐要支付100萬×5.5%=5.5萬元。而按照現行優惠政策，房產證兩年以上普通住宅免征營業稅，可節省這5.5萬元的支出。若房產證不滿兩年，優惠政策下為差額征收稅費，原政策為全額征收稅費，同樣可以節省2.75萬元。

但是，我們不妨再算這樣一筆賬，如果每平方米漲價550元，那么一處100平方米房子的總價上升幅度就會抵消掉稅費的優惠。事實上，地段好一些的房子，在近兩個月漲幅早已遠遠超過了550元。

“投資者主要還是在掙房價的漲幅，陽光100從年初到現在每平方米漲了快1萬元了。”京城房地產經紀有限公司經紀人曹毅對記者表示。

“地段好，最近買房的人也多，價格的確在上升，近一個月每平方米大概漲了1000元左右。”鏈家地產工作人員如此描述亞運村附近住宅。

明年房價會升還是會降？業內人士普遍認為，房價會保持高位徘徊，不會像2009年一樣大幅上升，這一定程度上會影響投資收益。

曹毅表示：“不排除明年有些地區由于購房者數量減少、房價小幅下降的可能性。房價肯定是波動的，但明年總體會保持一個高位。”

“買房還是要基于自己對未來市場的預期，不要盲目決策。購房需要考慮多方因素。如果有合適的房產項目，不妨抓緊時間投資。但是如果僅僅因為稅費優惠，還建議投資者慎重選擇。”鏈家地產經紀人表示。

此外，要提醒購房者注意的是，稅費是按照網簽合同房價計算的，而網簽合同價格是按照評估價格計算。因此，評估價高，可以多貸款，但同時要多繳稅；評估價低，貸款額度低，但可以少繳稅。

7折優惠細算賬

周先生在朋友的建議下，想要投資樓市。他在通州看中了一套總價約100萬元的住宅，但感覺11000元/平方米的均價偏高。此外，由于周先生缺乏樓市投資經驗，他在猶豫是否應該趁著有貸款利率優惠，趕緊把房子買下來。周先生計劃貸款50萬元，貸20年，我們來為他算一筆賬。如果按照7折利率，周先生每月還款額為3072.22元，總還款額為737333.26元；而利率上浮10%后，每月還款額為3736.7元，總還款額為896808.45元。比較后發現，周先生每月還款額相差664.48元，20年相差159475.19元。

7折利率優惠下，周先生一年可以節約7973.76元，遠遠不及1平米房屋均價。如果房價有所回調，那么為了追求優惠而倉促購房有欠妥當。

同時，據興業銀行內部人士稱，房貸是銀行的優質業務，各銀行都在競爭。在不違反相關政策的前提下，即使7折利率政策取消，銀行對優質客戶依然可能有一定的貸款利率優惠空間。

加息預期下巧選還貸方式

本報記者季小舟北京報道

在眼下加息預期和優惠利率取消的雙重壓力下，“其實現在搶購買房已經沒有太大用處了，房貸利率肯定會跟隨著國家政策和基準利率一起調整的。”安家世行的房貸理財師熊鷹告訴記者。

以貸款50萬元期限20年為例，7折優惠和8.5折優惠之間，月供相差241.91元，利息總額相差58059.35元，對于千千萬萬的普通購房者來說，如何選擇還貸方式是需要去計較一番的。

先還利息后還本

適合“非買不可”型

如果房子付了首付后，裝修的錢不夠，房子又要在一年半載之后才能入住，而又非要在這個時候買房，那么就可以試試先還利息后還本的還貸方式。

記者了解到，目前招商銀行和興業銀行都推出了先還利息后還本金的還貸方式。

招商銀行的房貸客服人員房小姐告訴記者，招行的“入住還款法”可以幫助一些急于買房又短期內資金短缺的購房者，貸款人在辦理房貸時，可以和銀行約定好在半年到一年之內先還利息，期滿之后就像正常的按揭貸款一樣還本付息。

興業銀行也有一款產品“隨薪供”與之相類似，不同的是，興業銀行的房貸“緩刑”期限可以達到三年。

農業銀行的“還款假日計劃”不僅可以先還利息后還本金，借款人還可以在提前還款后，申請一年內暫停歸還本息，期滿之后再繼續歸還本息。

除此之外，浦發銀行的“多樣性還款”方式更為靈活，可以根據客戶自身的資產情況和以后的發展狀況量身定制還款方式，比如說“分段固定本金還款法”，就是把客戶的還款周期分為幾個階段，每個階段根據借款人職業生涯發展所可能獲得的收入相結合，為借款人節省了利息。

特殊還貸方式

沒有最省錢只有最適合

厚澤擔保個人貸款部的范雪梅告訴記者，選擇什么樣的還款方式，取決于貸款人的家庭收入以及家庭承受能力等情況，每個貸款人都可以根據自身的情況選擇最適合自己的還貸方式。比如有能力提前還款的借款人，在5年之內提前還款，等額本息和等額本金的利息差別不是很大；而選擇了氣球供、雙周貸等“省息”還款方式的借款人，則不宜提前還款。

如果購房人經常有比較大筆的資金閑置，貸款買房時就可以選擇類似渣打銀行的“活利貸”、深發展的“存抵貸”、招商銀行的“存貸通”產品，貸款客戶將自己的閑置資金存入還款賬戶，銀行可以將這筆資金自動視為提前還款金額，這樣在計算利息時就只按照剩余本金計算，而客戶想要動用資金時，也可以隨時取出。

招商銀行的貸款人員向記者推薦了“自主月供”產品，這種還款方式的特點在于，可以將長期的按揭貸款，拆成連續幾年的中短期(5年)貸款，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，通過中短期貸款的低利率來實現輕松省息。