稅費(fèi)優(yōu)惠趕不上“坐地起價(jià)”購房者勿盲目趕末班車

2009年11月15日 02:37
來源：華夏時(shí)報(bào)

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本報(bào)實(shí)習(xí)記者 路曉丹 北京報(bào)道

為期一年的銀行貸款利率7折優(yōu)惠、二手房稅費(fèi)減免政策即將到期，政策存廢尚難以預(yù)計(jì)。本周，記者采訪了京城數(shù)家銀行和房屋中介，發(fā)現(xiàn)想搭上“優(yōu)惠末班車”的購房者不在少數(shù)，但是細(xì)細(xì)算來，相對因競購而抬高的房價(jià)，政策的優(yōu)惠額度似乎不再那么具有吸引力。購房者還是要精打細(xì)算，切勿盲目進(jìn)行購買決策。

購房需要考慮多方因素

“從‘十一’到現(xiàn)在，亞運(yùn)村附近的二手房已經(jīng)漲了快1000元/平方米了，不過銷量還是很好，購房者很關(guān)注稅費(fèi)的優(yōu)惠，咨詢的人很多?！辨溂业禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者描述。

現(xiàn)在購買二手房，主要有以下幾種稅費(fèi)產(chǎn)生。而如果稅費(fèi)優(yōu)惠政策停止，二手房交易要多繳多少稅費(fèi)呢？

孟小姐要以100萬元購買普通二手房，房產(chǎn)證日期為3年，業(yè)主當(dāng)時(shí)購入價(jià)為50萬元。按照2009年1月1日之前的政策，全額征收營業(yè)稅，孟小姐要支付100萬×5.5%=5.5萬元。而按照現(xiàn)行優(yōu)惠政策，房產(chǎn)證兩年以上普通住宅免征營業(yè)稅，可節(jié)省這5.5萬元的支出。若房產(chǎn)證不滿兩年，優(yōu)惠政策下為差額征收稅費(fèi)，原政策為全額征收稅費(fèi)，同樣可以節(jié)省2.75萬元。

但是，我們不妨再算這樣一筆賬，如果每平方米漲價(jià)550元，那么一處100平方米房子的總價(jià)上升幅度就會抵消掉稅費(fèi)的優(yōu)惠。事實(shí)上，地段好一些的房子，在近兩個(gè)月漲幅早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了550元。

“投資者主要還是在掙房價(jià)的漲幅，陽光100從年初到現(xiàn)在每平方米漲了快1萬元了?！本┏欠康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)人曹毅對記者表示。

“地段好，最近買房的人也多，價(jià)格的確在上升，近一個(gè)月每平方米大概漲了1000元左右?！辨溂业禺a(chǎn)工作人員如此描述亞運(yùn)村附近住宅。

明年房價(jià)會升還是會降？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房價(jià)會保持高位徘徊，不會像2009年一樣大幅上升，這一定程度上會影響投資收益。

曹毅表示：“不排除明年有些地區(qū)由于購房者數(shù)量減少、房價(jià)小幅下降的可能性。房價(jià)肯定是波動的，但明年總體會保持一個(gè)高位?！?/p>

“買房還是要基于自己對未來市場的預(yù)期，不要盲目決策。購房需要考慮多方因素。如果有合適的房產(chǎn)項(xiàng)目，不妨抓緊時(shí)間投資。但是如果僅僅因?yàn)槎愘M(fèi)優(yōu)惠，還建議投資者慎重選擇?！辨溂业禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

此外，要提醒購房者注意的是，稅費(fèi)是按照網(wǎng)簽合同房價(jià)計(jì)算的，而網(wǎng)簽合同價(jià)格是按照評估價(jià)格計(jì)算。因此，評估價(jià)高，可以多貸款，但同時(shí)要多繳稅；評估價(jià)低，貸款額度低，但可以少繳稅。

7折優(yōu)惠細(xì)算賬

周先生在朋友的建議下，想要投資樓市。他在通州看中了一套總價(jià)約100萬元的住宅，但感覺11000元/平方米的均價(jià)偏高。此外，由于周先生缺乏樓市投資經(jīng)驗(yàn)，他在猶豫是否應(yīng)該趁著有貸款利率優(yōu)惠，趕緊把房子買下來。周先生計(jì)劃貸款50萬元，貸20年，我們來為他算一筆賬。如果按照7折利率，周先生每月還款額為3072.22元，總還款額為737333.26元；而利率上浮10%后，每月還款額為3736.7元，總還款額為896808.45元。比較后發(fā)現(xiàn)，周先生每月還款額相差664.48元，20年相差159475.19元。

7折利率優(yōu)惠下，周先生一年可以節(jié)約7973.76元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及1平米房屋均價(jià)。如果房價(jià)有所回調(diào)，那么為了追求優(yōu)惠而倉促購房有欠妥當(dāng)。

同時(shí)，據(jù)興業(yè)銀行內(nèi)部人士稱，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，各銀行都在競爭。在不違反相關(guān)政策的前提下，即使7折利率政策取消，銀行對優(yōu)質(zhì)客戶依然可能有一定的貸款利率優(yōu)惠空間。

加息預(yù)期下巧選還貸方式

本報(bào)記者 季小舟 北京報(bào)道

在眼下加息預(yù)期和優(yōu)惠利率取消的雙重壓力下，“其實(shí)現(xiàn)在搶購買房已經(jīng)沒有太大用處了，房貸利率肯定會跟隨著國家政策和基準(zhǔn)利率一起調(diào)整的?！卑布沂佬械姆抠J理財(cái)師熊鷹告訴記者。

以貸款50萬元期限20年為例，7折優(yōu)惠和8.5折優(yōu)惠之間，月供相差241.91元，利息總額相差58059.35元，對于千千萬萬的普通購房者來說，如何選擇還貸方式是需要去計(jì)較一番的。

先還利息后還本

適合“非買不可”型

如果房子付了首付后，裝修的錢不夠，房子又要在一年半載之后才能入住，而又非要在這個(gè)時(shí)候買房，那么就可以試試先還利息后還本的還貸方式。

記者了解到，目前招商銀行和興業(yè)銀行都推出了先還利息后還本金的還貸方式。

招商銀行的房貸客服人員房小姐告訴記者，招行的“入住還款法”可以幫助一些急于買房又短期內(nèi)資金短缺的購房者，貸款人在辦理房貸時(shí)，可以和銀行約定好在半年到一年之內(nèi)先還利息，期滿之后就像正常的按揭貸款一樣還本付息。

興業(yè)銀行也有一款產(chǎn)品“隨薪供”與之相類似，不同的是，興業(yè)銀行的房貸“緩刑”期限可以達(dá)到三年。

農(nóng)業(yè)銀行的“還款假日計(jì)劃”不僅可以先還利息后還本金，借款人還可以在提前還款后，申請一年內(nèi)暫停歸還本息，期滿之后再繼續(xù)歸還本息。

除此之外，浦發(fā)銀行的“多樣性還款”方式更為靈活，可以根據(jù)客戶自身的資產(chǎn)情況和以后的發(fā)展?fàn)顩r量身定制還款方式，比如說“分段固定本金還款法”，就是把客戶的還款周期分為幾個(gè)階段，每個(gè)階段根據(jù)借款人職業(yè)生涯發(fā)展所可能獲得的收入相結(jié)合，為借款人節(jié)省了利息。

特殊還貸方式

沒有最省錢只有最適合

厚澤擔(dān)保個(gè)人貸款部的范雪梅告訴記者，選擇什么樣的還款方式，取決于貸款人的家庭收入以及家庭承受能力等情況，每個(gè)貸款人都可以根據(jù)自身的情況選擇最適合自己的還貸方式。比如有能力提前還款的借款人，在5年之內(nèi)提前還款，等額本息和等額本金的利息差別不是很大；而選擇了氣球供、雙周貸等“省息”還款方式的借款人，則不宜提前還款。

如果購房人經(jīng)常有比較大筆的資金閑置，貸款買房時(shí)就可以選擇類似渣打銀行的“活利貸”、深發(fā)展的“存抵貸”、招商銀行的“存貸通”產(chǎn)品，貸款客戶將自己的閑置資金存入還款賬戶，銀行可以將這筆資金自動視為提前還款金額，這樣在計(jì)算利息時(shí)就只按照剩余本金計(jì)算，而客戶想要動用資金時(shí)，也可以隨時(shí)取出。

招商銀行的貸款人員向記者推薦了“自主月供”產(chǎn)品，這種還款方式的特點(diǎn)在于，可以將長期的按揭貸款，拆成連續(xù)幾年的中短期(5年)貸款，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，通過中短期貸款的低利率來實(shí)現(xiàn)輕松省息。

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