陸志明：房貸政策對富豪們依然寬松

2009年11月17日 07:13
來源：上海證券報作者：陸志明

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⊙陸志明

雖然首套房貸7折利率尚未正式取消，但市場早已有銀監會私下向各大銀行傳達了即將收緊信貸政策的信息。而事實上也確有不少銀行已暫停了幾乎所有針對購房者的貸款優惠，首套房貸利率也從7折提升到8折。但是從上周末在第三屆“臻品物業私人品鑒會”上卻傳出這樣的聲音：盡管豪宅買家個個都是多次置業，然而銀行對其信貸政策卻依舊寬松。

事實上，從小額存款收費到銀行卡收取管理費，隨著國有商業銀行企業性質的愈加明顯，其逐利性所驅動的“錦上添花”效應日趨顯著。譬如此前在企業信貸領域，中小民營企業雖承載吸納社會就業、促進經濟發展等功能，但因其經營風險較大，收益不高而不被國有商業銀行考慮；而并不缺乏資金支持的國有壟斷企業，卻因其政府保障風險較小、利潤豐厚成為銀行競相爭逐的放貸焦點。

此次在對待不同購房客戶上，商業銀行亦難逃嫌貧愛富之責。銀監會與央行收緊房貸，本意在于抑制房地產市場上過度炒作投機的泡沫，實現樓市與經濟的良性增長。看近期滬上樓市，富豪云集的豪宅市場正是推動房價持續升溫的主要動力。而銀行卻將這些富豪作為其頂級客戶看待，在個人消費信貸領域給予一定的優惠政策。從本質上說，這與央行和銀監會的樓市監管政策是背離的。

通常，個人首套房貸是用于滿足自住需求的，對于樓市風險的積聚，影響并不顯著，而對于解決社會所關注的安居問題，則意義深遠。然而銀行卻因其利潤空間較窄、信貸總量較高，拉低銀行利潤率而率先將其“裁汰”。提高個人首套或者二套房貸，與此同時維持對于富豪客戶的寬松信貸政策，其實質不啻劫貧濟富。

實質上呢，從風險、收益的角度看，富豪信貸并不像銀行想象中那樣安全可靠。次貸危機全面爆發以來，有關國內富豪投資失利的報道屢現報端。即便是部分富豪海外市場投資失利，也會對其國內相關銀行信貸安全產生實質性沖擊。尤其是許多國內企業家選擇放棄實業投資，全面轉向樓市、股市投資之后，其實體經濟資產大大減少，而賬面虛擬資產大大增加。

不錯，這些豪宅資產在樓市高企時期價值不菲，但是一旦經濟復蘇前景出現動蕩，二次探底再度來臨，那么伴隨著整個投資環境的惡化，這些賬面虛擬資產也定然急轉直下，屆時如果按照公允資產估值的方法來計算，銀行信貸資產的風險將會大大增加。而與此不同的是，個人首套或二套房貸多數用于自住或改善型自住，且多數為有一定收入保障的白領階層。考慮到個人信用系統與居住環境的穩定性，其還款意愿還是有所保證的。

此外，從銀行信貸投向的集中度來看，即便樓市繼續向好，但如果商業銀行以富豪客戶為核心，那么房貸的投向難免出現過度集中，如果再度出現此前所報道的國內部分富豪海外投資失利狀況，那么對銀行持續穩健經營將產生直接沖擊；而個人首套或者二套房貸則因其基數較大，不會因單個貸款投向出現問題而產生風險無法分散的問題。

雖然從單個銀行的角度來說，銀行在樓市信貸政策上向富豪們傾斜，是合理的趨利政策，但從整個樓市的平穩發展與整個銀行體系的房貸資產安全來說，卻是一個大可存疑的選擇。如何通過商業銀行信貸政策實現銀行體系資產安全與社會效應最大化，不僅是銀監會、央行所要研究的一項主要課題，也是商業銀行如何保持風險與收益并重，實現長久穩健經營的重要考慮因素。

(作者系復旦大學金融學博士)