房貸政策迷局：銀監(jiān)會沒變 銀行元旦后或重新寬松

2009年11月17日 11:06
來源：中國新聞網(wǎng)

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擔(dān)心房貸越來越緊而趕著買房的人們，或許不必那么焦慮。據(jù)本報采訪了解，眼下房貸全面收緊的態(tài)勢，很可能在明年元旦結(jié)束。明年初，隨著下一個貸款年度開始，在整體貸款額度寬松的情況下，銀行在房貸操作上也將再度放松。

針對目前的多家銀行實(shí)施房貸收緊動作，15日銀監(jiān)會副主席蔣定之公開表示，房貸政策沒有改變，重申了監(jiān)管層立場。而多家股份制銀行人士對記者表示，如果銀監(jiān)會和央行不在政策層面收緊的話，明年1月份的銀行房貸操作還會再度寬松。

銀行大力儲客備戰(zhàn)明年

房貸政策收緊的傳聞已經(jīng)讓很多潛在購房者繃緊了神經(jīng)。不過，在出席“2009北京國際金融論壇”的會議間隙，蔣定之明確表示，目前房貸政策沒有改變。

而銀行顯然也無意長時間收緊房貸，“不管目前收緊程度如何，幾乎所有的銀行都在大力儲備客戶，準(zhǔn)備明年1月做大(房貸)。”某股份制銀行五羊支行負(fù)責(zé)人告訴本報，元旦過后，銀行很可能重新放松房貸。

該負(fù)責(zé)人分析，目前房貸全面收緊，一方面是因?yàn)闃鞘懈邼q、銀行擔(dān)心風(fēng)險，另一方面，是因?yàn)榻咏甑祝y行整體貸款額度收縮，這一點(diǎn)在國有大行中表現(xiàn)尤為突出。據(jù)該負(fù)責(zé)人了解，10月份，工行廣東省分行、建行廣東省分行都曾因用于風(fēng)險資產(chǎn)的頭寸收縮，而收緊房貸。不過，到了11月，工行廣東省分行恢復(fù)過來，而建行則從總行開始全面收緊。

但當(dāng)新的貸款年度開始時，銀行又重新獲得全年貸款額度，頭寸充裕。一年之計在于春，各分支行往往在年初乃至上半年沖規(guī)模，為下半年減輕壓力，爭取早日完成年度任務(wù)。前述某股份制銀行五羊支行負(fù)責(zé)人分析，接近年底時，銀行更側(cè)重為來年儲備客戶，開年更是會采用優(yōu)惠政策爭搶客戶。因此，如果銀監(jiān)會和央行不在政策層面收緊的話，明年1月，銀行應(yīng)該會放松房貸。

“按照往年經(jīng)驗(yàn)，如果不出現(xiàn)特殊情況，明年1月份的銀行房貸操作會再度寬松。”某股份制銀行廣州分行信貸部負(fù)責(zé)人也持同樣判斷。

首套房貸利率7折很可能延續(xù)

建行在全國范圍內(nèi)收緊首套房貸利率后，市場熱傳首套房貸利率7折的優(yōu)惠政策，很可能將被央行和銀監(jiān)會取消。目前的首套房貸優(yōu)惠政策，是今年3月公布的，業(yè)界盛傳，實(shí)行一年后，也就是到明年3月，將截止。但銀監(jiān)會副主席蔣定之15日在出席“2009北京國際金融論壇”時，對媒體明確表示，目前房貸政策沒有改變。

合富輝煌首席市場分析師黎文江接受本報采訪表示，據(jù)他判斷，央行和銀監(jiān)會不會取消首套房貸利率7折的優(yōu)惠政策，因?yàn)檫@一政策體現(xiàn)了對中低收入者首次置業(yè)的支持，也有利于釋放樓市的剛性需求。如果監(jiān)管層收緊政策，一般優(yōu)先收緊投資性置業(yè)方面的政策，而較少涉及首次置業(yè)方面。

僅如此，建行目前實(shí)行的首套房貸利率差別化政策，也很可能是臨時策略。據(jù)本報了解，建行差別化收緊首套房貸利率的主要原因，在于其整體貸款額度收縮。前述某股份制銀行五羊支行負(fù)責(zé)人和黎文江都認(rèn)為，建行明年年初有可能重新執(zhí)行首套房貸7折利率優(yōu)惠。

二套房視乎貨幣政策變化

而銀行是否繼續(xù)收緊二套房貸，則將視乎明年的貨幣政策是否收緊，同時也跟各銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相關(guān)。

另一家股份制銀行廣州分行零售銀行部負(fù)責(zé)人告訴本報，因業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，該行總行層面自今年上半年開始就統(tǒng)一從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸政策，操作中根本不考慮是否為改善型住房，一律要求首付4成、利率1.1倍。“只要央行和銀監(jiān)會政策不變，我們明年會繼續(xù)按這樣執(zhí)行。”該負(fù)責(zé)人透露，該行已經(jīng)確定未來三年的房貸業(yè)務(wù)比重，會根據(jù)該比重及相應(yīng)額度，來調(diào)整房貸政策操作的松緊程度。

本月下旬，將召開全國經(jīng)濟(jì)工作會議，為明年的貨幣政策定調(diào)。在黎文江看來，該會議同時也是二套房貸政策的風(fēng)向標(biāo)。黎文江分析，基準(zhǔn)利率上浮10%的二套房貸政策，其實(shí)從2007年至今一直沒有變過，但銀行從未切實(shí)嚴(yán)格執(zhí)行，而是根據(jù)貨幣政策的松緊來調(diào)整執(zhí)行力度。當(dāng)貨幣政策寬松、貸款額度寬松時，銀行會充分利用所謂“改善型住房”條款，變相給予普遍優(yōu)惠；而當(dāng)貨幣政策收緊、貸款額度收緊時，銀行又傾向于從嚴(yán)收緊房貸，在首付比例和利率上提高要求。

不過，去年底公布的二手房轉(zhuǎn)讓時營業(yè)稅減免、交易契稅優(yōu)惠等政策，仍很可能在明年叫停。去年年底，還推出了2年以上二手房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的優(yōu)惠，以及交易契稅由房價的1 .5%下調(diào)至1%的優(yōu)惠。黎文江認(rèn)為，上述優(yōu)惠政策刺激經(jīng)濟(jì)的作用已經(jīng)達(dá)到，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，已不再適用，反而有催生泡沫的風(fēng)險。因此，1年的期限到來時，明年很可能不再實(shí)行。

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