房貸收緊信號頻發 優惠政策好日子或提前結束

2009年11月19日 03:51
來源：每日經濟新聞

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每經記者李麗發自上海

日前，南京同時出臺了三項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度。上海市銀監局下發通知強調二套房貸的相關監管要求，而北京除加強對二套房貸的管理外，二手房商業貸款業務也開始全面收緊。

房產市場和優惠政策“蜜里調油”的好日子或將提前結束。

近日，上海、廣州、南京、杭州等地方政府已經率先放出信號：二套房貸政策將陸續收緊。

與此同時，在銀行方面，建設銀行除首付4成仍可享受7折優惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的優惠利率；招商銀行南京分行則表示，首套房貸可享受8折優惠，而二套房貸利率則上浮10%。

風向

房貸已收緊貸款審核嚴格

11月18日，一位業內人士向記者透露，目前大的銀行基本上都收緊了房貸。雖然目前還沒有明顯感覺到房貸審批政策上的變化，但銀行在挑選客戶方面提高了要求，對客戶資質的審核越發嚴格。

事實上，部分地方政府已經在陸續發文收緊房貸。10月9日，南京全面收緊了公積金政策，同時出臺了3項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度；10月11日，上海市銀監局下發通知，再度強調上海各商業銀行“特別要嚴格執行二套房貸的相關監管要求”；而在此前，北京市除加強對二套房貸的管理外，北京二手房商業貸款業務也開始全面收緊。

上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經理趙煒向記者透露說，在與凱弈合作的銀行中，目前已有大約40%不受理房貸申請了。

購房者

多筆貸款申請遭退回

記者18日調查發現，近期已有不少購房者感受到了房貸收緊的“威力”。

私營企業主汪小姐有意在近期于上海購置第二套住宅，但由于她平時沒有穩定的收入和進賬流水，再加上她首套住宅的貸款尚未還清，因此，其貸款申請已被退回。

上海凱弈投資咨詢管理有限公司客服部經理周敏告訴記者：“像汪小姐這樣因提供不出收入證明而被退回的貸款案例，我們已經碰到過兩三筆了。此外，還有一些被退回的貸款申請案例，則是因為利率無法達到客戶的要求。”

記者了解到，銀行對于購置第二套住宅的購房者，已嚴格要求首付比例必須達到4成。

一對來自浙江的王氏夫婦在購置二套房時向貸款銀行提出首付兩成、貸款利率下浮30%的申請，該申請立即遭到駁回，要求補足首付4成的要求再重新申請貸款。

此外，趙煒還向記者透露，雖然現在貸款審批政策沒有太大變化，但由于時至年底，多數銀行已經用完全年房貸額度，并開始控制放款規模，因此審批的速度會明顯減慢。

市場

趕搭“末班車”成交猛漲

由于優惠政策即將到期，在傳統的樓市淡季11月份，上海二手房市場成交量已經逼近今年年內的最高峰，同時，南京、無錫等地的樓市成交也一片火熱。

21世紀不動產上海區域統計數據顯示，11月上半月，上海二手房成交量較10月同期增長約40%，總體水平逼近今年六七月份的高峰時期。各區域房價普遍上漲，其中增幅超過4成的有浦東、楊浦、閘北、寶山四區。

就在上海二手房市場趕政策“末班車”的同時，南京、無錫等地的樓市成交也一片火熱。

世聯地產的統計數據顯示，上周(11月09日~11月15日)，南京一手房住宅市場共成交3212套，創今年單周成交紀錄，比前周增加23.1%，成交面積36.33萬平方米，環比上升25.5%。

數據顯示，上周，無錫商品房成交1800套，環比增加4.35%；日均成交257套，環比增4.47%。商品房成交均價7349元/平方米，環比增0.98%。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，近期樓市新推樓盤基本上都是開盤即售罄，因此，后開盤的樓盤價格又會在前期的基礎上向上調整，這也是上海樓市成交均價不斷上漲的主要原因。

中原地產研究咨詢部高級經理馬冀認為，雖然目前銀行開始收緊房貸，但仍有相當一部分購房者愿意加大首付比例，在規避資金風險的同時享受最低折扣。同時，世博會即將召開、“兩個中心”的確立、大虹橋交通樞紐的建設、城際列車的開通以及迪士尼的落戶等一系列利好預期，也共同推助上海樓市量價穩步上行。

展望2010年:政策部分收緊房價穩中有升

對于明年的房地產政策走勢，克而瑞(中國)研究中心總經理陳嘯天表示，隨著宏觀經濟增長趨勢的日益明朗、通貨膨脹預期的增強，以及今年房價上漲幅度偏大，預計明年很多優惠政策將有所緊縮，針對投資性需求的購房優惠政策，可能完全取消。

但陳嘯天同時認為，由于宏觀經濟仍存在反復的可能，為避免經濟的大起大落，政策面仍可能以偏寬松基調為主，對于自住性的購房需求，國家將繼續鼓勵和支持。

高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢表示，優惠政策的下一步調整，可能是將首次購房者首付比例提高至30%。由于優惠利率直接影響到購房者的購買力，因此相關優惠政策的調整將更加審慎，首次購房者貸款利率70%的優惠或仍將保留，但商業銀行可根據市場風險變化來進行具體調節。

陸騎麟認為，如果當前政策得以延續，那么在當前低儲蓄利率和貸款利率的雙重刺激下，更多的貨幣還會流向房地產行業；而如果政策反向調整，那么一些購房者面臨的還款壓力將會突然加大，樓市也將會出現調整，同時，目前房價非理性上漲極大透支了未來的上漲空間，未來樓市極有可能出現滯漲的行情。

陳嘯天分析認為，明年部分優惠政策可能收緊或取消，從而對部分購房需求起到一定的抑制作用，但預計明年房地產政策面較正常年份仍較為寬松。

在上述政策調整預期的基礎上，2010年，樓市將何去何從？

在樓市新增供應量方面，陳嘯天表示，在2008年，受金融危機影響，很多房企放慢了項目建設進度，直接導致2009年市場供應不足。隨著今年來房地產市場量價齊升，房企今年紛紛加快了建設進度，預計2010年市場供應量將出現一定的增長。事實上，供應上升的趨勢在今年四季度已經有所體現。

在樓市價格方面，陳嘯天認為，目前一線城市房價偏高，但可以通過小幅震蕩來夯實，因此全面下調的可能性不大。在明年市場需求小幅下滑、供應有所增長的趨勢下，明年市場供不應求的態勢將有所緩解。受此影響，預計明年房價將穩中有升，漲幅將明顯小于今年。

陳嘯天分析認為，具體來看，城市外圍項目由于市場競爭壓力，可能出現下跌；而城區內供應不足的問題仍然存在，房價繼續上漲的概率較高。

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