部分購房優惠稅費政策可能退出

2009年11月20日 05:30
來源：中國證券報－中證網

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□本報記者朱宇北京報道

接近年底，購房相關優惠稅費政策是去是留還是變，引起市場廣泛關注，特別是二手房交易出現了“年底沖刺”現象，包括北京在內的多個城市二手房交易總量均創下10年以來的最高值。專家認為，如果房屋成交量集中在二手房，對拉動實體經濟作用并不明顯，那么營業稅減免等部分購房優惠稅費政策在今年年底極有可能終止。

二手房營業稅優惠或終止

從2008年10月起，國家相關部門出臺了一系列刺激房地產消費的政策措施。在稅費政策方面，2008年10月22日，財政部和國家稅務總局聯合發文，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率統一下調到1%。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

2008年12月20日，國務院辦公廳下發131號文，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅的期限改為兩年；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。政策執行期暫定至2009年12月31日。

離營業稅優惠政策到期還有月余時間，在明年政策走向不明朗的情況下，近來各地的二手房交易出現了“井噴”行情。以北京為例，截至11月15日，北京二手房市場累計成交量達到21.55萬套，而此前十年的最高點，2007年的二手房過戶量尚不足10萬套。

對于未來購房政策的走向，東莞證券分析師吳煜認為，雖然中國經濟回暖基礎尚不牢固，但是房地產市場早已經回暖是顯而易見的，甚至很快就又達到了過熱的程度，在這種情況下，部分購房優惠政策在明年終止是極為可能的。特別是如果房屋成交量集中在二手房的話，對拉動實體經濟作用并不明顯，因此二手房營業稅減免政策在今年年底極有可能終止，由兩年恢復為五年。

中國社科院財貿所稅收室主任張斌認為，年底政策變動的走向將相對明朗，預計政策將會采取逐步溫和緊縮的方式，先從營業稅等外圍影響力小的政策收緊開始，慢慢收緊貸款利率七折優惠等核心刺激政策，最終的手段是加息，提高項目最低資金保證金比例等。

地方政府“托市”之舉料難持續

在整個房地產行業鏈條中，地方政府的角色不容忽視，尤其是2008年10月，財政部和國稅總局的聯合發文中明確指出，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

熟悉樓市政策變化的人也許還記得，2008年年中，許多地方政府先于中央政府出臺了一系列刺激樓市的計劃，采用了包括財政補貼、稅收減免，以及允許開發商暫緩納稅等在內的諸多方法。比如西安市就下發通知，從2008年9月4日到2009年12月31日間，對符合條件的購房者，給予總房價0.5%到1.5%不等的經濟補貼。

一旦中央政策收緊，地方政府的“托市”措施也將面臨去留的選擇。聯合證券分析師魚晉華認為，在中央政府總的政策基調定下來之后，不排除部分地方政府為了緩沖政策變動的影響，保持對房地產消費的適度支撐，延續契稅、印花稅、增值稅等方面的減免措施，但考慮到城市競爭力等綜合因素，在房價已經高位運行的態勢下，刺激措施的方向還是逐漸退出。尤其是考慮到地方政府的財力緊張，給予直接補貼這樣的措施恐難繼續實施。