房貸政策迷局：商業銀行與政策博弈

2009年11月20日 07:29
來源：中國新聞網

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雖然監管機構一再表態，房貸優惠政策沒有調整，但是北京個別商業銀行仍然根據自己的情況對房貸業務作出了適當的微調。

建行促進利率執行差別化

作為國內房貸業務市場占有率最大的建設銀行因為政策“微調”日前正處于“風口浪尖”。該行相關負責人表示，建行并未取消或收緊房貸利率優惠政策，而是在國家有關利率政策范圍內，貫徹落實央行擴大房貸利率浮動幅度、推進利率市場化改革等政策精神，促進利率執行的差別化。

中國證券報記者獲悉的相關資料顯示，建行是次出臺的關于當前個人住房貸款利率執行要求制定得相當縝密。針對不同客戶的不同風險等級、首付比例、所購房屋的性質，和貸款的存續情況，建行規定了大約14大類的利率執行標準。

同是首次購買普通住房的客戶，僅僅是由于首付比例的不同，可能會得到不同的優惠利率折扣，但是整體上建行對房貸的優惠門檻已經有所抬升。

除首付比例在4成以上的客戶有可能繼續享受優惠的7折利率之外；首付比例在3成到4成之間的客戶，房貸優惠已經收窄，所能得到的優惠底線大約為75折；而如果客戶的首付比例進一步下降，則所獲得的優惠利率也將相應有所提高，不過建行對于首付在20%左右的客戶執行的利率底線是基準利率下浮15%。

對于首次購買改善型住房的客戶，所能獲得的優惠利率和購買首套普通住房的客戶相比，同檔次利率底線將上浮5%。對于二套房的房貸標準，建行繼續嚴格執行監管機構的首付比例4成，基準利率上浮1.1倍的規定。

不過為了體現對高信譽客戶的服務，除嚴格執行利率下浮底線為0.7倍之外，建行率先對本行的VIP客戶執行相應檔次利率的基礎上再下浮0.1倍，即原檔次執行利率底線再打9折。建行內部人士表示，這有助于提高個人住房貸款利率的執行水平和綜合收益率，按風險與收益匹配的原則，增強建行差別化的定價能力。

二套房優惠減少

隨后中國證券報記者走訪了北京地區的其他商業銀行，工商銀行、中國銀行、光大銀行均允許購買首套普通住房和購買改善性住房的客戶繼續享受首付比例最低2成，貸款利率執行同檔次基準利率下浮30%的房貸優惠政策。

但是對于二套房利率各大商業銀行明顯將錢袋“捂緊”了。中國證券報記者通過中介打聽到，目前北京地區房貸業務市場占有率較高的商業銀行，只有交行現在還可以做到7折利率，但前提是一套住房的面積小于120平米，首付比例依舊維持在2成左右。而工行方面告知中國證券報記者，“如果第一套沒結清，上浮10%；結清能做到八折，首付都不能低于四成?！?/p>

二套房貸政策普遍收緊

小張第二套房子的貸款上個星期批下來了。

“由于我買的房子房齡比較老，評估價比較低，首付將近5成，但工行還是給了利率七折的優惠?！彼嬖V中國證券報記者。幫小張貸款的房產中介告訴他，小張很幸運，因為在小張之后，二套房貸已經很難申請，利率七折的優惠更是別想了。

國泰君安金融業研究員伍永剛認為，最近銀行對房貸優惠政策態度上的變化，只是銀行在政策許可范圍內根據市場需求所作的一種自主性調整，監管層尚未下發正式的文件或通知。銀行房貸政策調整主要是由于今年房貸任務指標大多已提前超額完成。

部分銀行原地觀望

目前上海市的房貸市場上，由于各家銀行早已完成了全年的貸款指標，房貸已經收緊，給中介的回傭也減少了。明年的房貸政策如何變化，例如是否仍維持利率打七折、首付最低兩成的優惠，取決于貨幣政策寬松與否。

“我們現在都在等總行的指標?！蹦炒笮蛧秀y行上海分行的信貸員說。

“現在大家的心態和去年這個時候完全不同。那個時候大家對下一年的房地產市場都很悲觀，而現在則樂觀得多?！蹦彻煞葜沏y行信貸員說。該人士介紹，已經有幾家銀行不再對首套房的貸款利率打七折，而是提高到了八折以上。第二套房的首付已經提高到五成，利率提高到基準利率的1.1倍?！拔覀冦y行對二套房貸的審批更加嚴格，客戶很難同時享受低利率、低首付這兩項優惠。要是首付不足四成，利率基本上不能打七折?！鄙鲜鋈耸空f。

某貸款中介分析，明年銀行能否維持房貸低首付、低利率的優惠政策，關鍵要看寬松的貨幣政策能否維持?！皟灮菡哐永m至明年上半年的可能性很大?！彼J為。

“建行的二套房貸政策肯定變了，但其他銀行還沒有明確?！蹦撤慨a中介告訴中國證券報記者。

目前建行上海分行的房貸政策是，首套普通自住房貸款，客戶首付在40%及以上的，房貸利率最多打七折；首付30%到40%的，房貸利率最多打七五折；首付25%到30%的，房貸利率打八折；首付20%到25%的，房貸利率最多打八五折。

實際上，從10月底開始，銀行房貸優惠政策收緊的情況就引起了各方關注。監管層則表示，還沒有向商業銀行下發過有關調整首套、二套房貸利率政策的通知。

加強行業自律

上海銀監局19日宣布，上海市銀行同業公會正在積極就《住房按揭貸款業務自律公約》在業內征求意見，已基本形成共識，將履行相應內部程序后正式發布。該公約(草案)規定，各商業銀行在辦理住房按揭貸款業務過程中，不能以任何形式向房地產中介機構或其代理機構或個人支付傭金以獲取業務來源。

公約中還明確了銀行及相關從業人員有權利及義務向同業公會投訴和舉報違反公約的行為。對于違反公約的會員單位，公會將給予警告、通報批評、同業譴責至取消會員資格等處分，并提請銀行監管部門給予查處。

同時，公約中還特別提及，對于索取或收取銀行及其從業人員傭金的房地產中介機構，上海同業將實行“黑名單”管理制度，銀行將中止與被列入“黑名單”的房地產中介機構的業務合作。

據了解，行業自律公約對于在上海市場展業的同業公會會員單位具有普遍約束力。目前，滬上各主要中、外資銀行均為上海市銀行同業公會的會員單位。

“這個公約不會影響銀行和中介的服務。因為中介不向銀行收取回傭，但可以轉向客戶收取。我認為明年上海的房地產市場仍會量價齊升?！蹦迟J款中介仍相當樂觀。

有分析人士認為，隨著優惠政策到期，明年的樓市價格將面臨考驗。但市場上樂觀的氣氛顯然占上風。

“現在國有企業均在囤地，再加上明年上海開世博會，所以上海的房價不會跌?！蹦撤慨a中介認為。

“從設計公司處了解到，他們現在設計稿的業務增長量仍非常大，所以房產公司后續仍有大量樓盤推出，是不會讓房價跌下來的?！蹦惩顿Y公司負責人反映。

國泰君安金融業研究員伍永剛在其最新一期報告中指出，假設2010年50%的新增房貸優惠利率由七折上調至八五折，深發展、招行、浦發、興業2010年的凈息差將分別提升1.13、0.85、0.51、0.51個基點，凈利潤增速將分別提高1.19、0.83、0.55、0.49個百分點。(本報記者張朝暉北京報道高改芳上海報道 )

(來源：中國證券報　)