首套房貸優惠政策不宜叫停

2009年11月23日 07:31
來源：上海證券報作者：郭田勇喬吉娜

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⊙郭田勇喬吉娜

房貸優惠政策將要取消的傳聞一陣緊一陣，不僅讓諸多潛在購房者搭趕政策“末班車”，更使銀行開始變相收緊首套房貸優惠政策，以往首付兩成、七折利率優惠的政策，眼下在部分銀行已難覓其蹤。

當然，臨近年底，有前期政策時限做鋪墊，優惠政策的退出符合市場預期；且在年度信貸任務已基本完成的情況下，銀行在房貸政策上適度收緊不僅能選擇到優質客戶，從財務考核方面優化相關信貸指標，更能夠在房地產泡沫日益膨脹之時采取自控措施，這些原本在情在理。但是，政府對于樓市優惠政策的調整，一直是基于鼓勵自住型購房需求，打擊投機行為的出發點，以促使購房政策與居民自住需求“漸行漸近”。因此，作為民生政策的“首套房貸七折優惠利率”，筆者認為，不僅不應叫停，還應作為長期政策貫徹下去。

政府調控樓市的原因，本身就在于房價遠遠超出普通百姓的實際購買力，而首套房貸優惠政策設立的初衷，亦是為了保障自住購房者的居住需求，解決普通百姓“居者有其屋”的問題。因此，不論樓市是冷是熱，此基本方針皆不應改變。如果此時收緊首套房貸優惠政策，不僅不能抑制投機性購房，更將危害占市場絕大多數的普通居民的利益，背離政府調控樓市的初衷；加之房地產業關聯上下游，一旦購房需求能得到不斷釋放，將對鋼鐵、水泥、建材、家電等相關產業帶來刺激，對整個經濟增長亦將產生重要的拉動作用。如果“七折優惠利率政策”取消，將會變相提高房價，甚至有可能引起市場走勢發生根本轉變，這對穩定樓市和經濟發展都十分不利。就此而言，取消“首套房貸優惠利率”依據不足。

即使從信貸風險角度分析，商業銀行亦不應因相關政策出現“空白窗口期”而收緊首套房貸優惠政策。因為，首套住房主要滿足自住型需求，購房者往往量入為出，以自身收入水平來決定是否買房，違約可能性很低，這部分貸款仍屬優質資產，銀行理應重點發展。怎能一談及房貸優惠政策從緊，銀行便“一刀切”？

如果說面對房地產市場日益增長的泡沫，優惠政策應有所調整，那么對短期房地產政策做適當調整才是勢在必行。鑒于當前樓市泡沫的形成主要是由于現階段房地產市場已由消費為主導的市場轉變為以投資、投機為主導的市場，作為抑制泡沫手段的二套房貸利率政策應嚴格執行，應取消營業稅減免，開征物業稅亦可作為可行之舉。針對房地產市場投機炒房行為過多，房地產過熱導致房價上漲過快行為出臺的二套房政策，曾對炒房團起到了很好的遏制作用，因此在投機炒房行為日益盛行的情形之下，應嚴格執行二套房貸利率政策；而此前實施的營業稅減免政策雖然有利于居民改善居住條件，但更能推動投機性購房，導致房價過快上漲，加大普通居民購房的難度，此時取消營業稅減免政策亦有其可行之處；此外，開征物業稅可以利用稅收方式提高投機需求的交易成本，從而有效地打擊房地產投機活動，整頓房地產市場秩序、穩定房價，亦能在一定程度上刺破房地產投資領域的泡沫。

現階段，關于房地產市場政策走向的謎團已經造成了政府與市場、政府與房企之間的“博弈”，信息極度不對稱，也使得眾多購房者對政策走向產生困惑。基于此，關于首套房貸優惠政策的下一步走向，筆者以為無需等到年底的中央經濟工作會議再做定奪，而應由相關部門及早對市場前景做出前瞻性的預期，堅定首套房貸優惠政策將會一如既往貫徹下去的信念，以此打消市場的恐慌心理，防止資產泡沫的過度積累，確保房地產市場健康持久的發展。

(作者單位：中央財經大學中國銀行業研究中心)