房貸門檻升溫 樓市中低端客戶出局

2009年11月23日 10:01
來源：中國新聞網

人參與條評論

當各家銀行房貸暗中收緊時，80/20法則開始發揮作用。高端客戶成為銀行的優質資源，中低端客戶則黯然出局。供給端的缺位和需求端的畸形將把房價帶向何方？

房地產市場的繁榮中出現了一道裂痕。

裂痕的一端是持續繁榮的房地產市場。自今年3月份以來，房地產市場止跌回升，價格節節攀升，成交量大幅增加，對未來走勢也是一片看漲之聲。

裂痕的另一端是由暗漸明的房貸優惠政策調整。自今年7月中國銀監會主席劉明康強調“控制房地產貸款風險”以來，取消優惠政策、收緊房貸的聲音不絕于耳。

隨著房貸政策調整的聲音越來越大，這一裂痕也越來越清晰。當繁榮的房地產市場遇到收緊的房貸政策，中低收入者在調控中漸漸失語，房地產市場再次上演富人的游戲。

中低端客戶出局

本報展開的調查發現，各家銀行房貸收緊早已暗中進行，但豪宅房貸卻一反常態地受到了銀行的追捧，使得豪宅熱銷。

北京奧運村附近的盤古大觀就是一例，均價7.8萬元/平方米的盤古大觀僅半個月就成交12套(包括認購和簽約)，成交金額逾5億元。

代理高端物業為主的亞豪機構統計，今年11月份以來，北京單套總價超過3000萬元的頂級豪宅共成交了17套，其中盤古大觀占據了七成的市場份額，其余5套被釣魚臺7號院、頤和原著瓜分。

“成交量還有可能擴大。”某商業銀行信貸部內部人士透露。他的信心來自于銀行內部的秘密動作：為爭取到更多優質客戶，很多銀行正專門針對高端客戶進行房貸利率的壓力測試，“在風險可控的前提下，對高端客戶的爭搶已經白熱化。”

盡管豪宅買家一般都是多次置業，但銀行對其信貸門檻卻依舊寬松。

這可以解釋為什么高檔樓盤的成交量越來越大。在易居房地產研究院的報告中，新盤豪宅僅一個月即成交60億元。據估算，半年間北京總價400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。

當各家銀行房貸暗中收緊時，80/20法則開始發揮作用。高端客戶作為銀行的優質資源，其利益獲得了最大程度的保護，而中低端客戶因為資質和風險問題則率先出局。

“房貸收緊限定的是普通消費者購房，為市場降溫的效果有限。高端客戶異軍突起帶動樓市繁榮的同時，也改變了進入市場獲取財產性收入的人群結構。”亞豪機構副總經理任啟鑫說。

銀行將高端人群視為優質客戶給予優惠；高端客戶在房地產投資上一擲千金亦毫不手軟，當下的房貸政策調整對他們而言影響甚微。二者結合，成為當下房地產市場繁榮的催化劑。

房貸收緊無法抑制高端人群的購房沖動。五合智庫總經理鄒毅認為，高端人群正在對房價上漲、人民幣升值、美元貶值下賭注。“如果美元不貶值，那人民幣保值的能力就變弱，避險增值的屬性如果沒有那么高，只能通過投資來降低風險。”

助推豪宅熱銷高潮的，還包括國際資本的卷土重來。據了解，國家統計局公布今年三季度GDP數據后，一直觀望中國樓市不敢入市的海外買家對中國經濟增長重拾信心，開始大舉進入。

但此時，原本已經被高房價折磨的中低端客戶，再次被銀行房貸門檻和更高的房價所拋棄。

(來源：中國房地產報　)

打印轉發