房貸利率優惠：政策未變市場先行

2009年11月24日 05:30
來源：中國證券報－中證網

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□本報記者姚玉潔羅爭光

臨近年底，房貸利率7折優惠政策面臨“存廢”大限。盡管權威部門出面澄清“政策未變”，但記者調查發現，一些銀行出于自身盈利及風險控制考慮，已經開始有針對性地調整房貸政策，利率優惠不再一刀切。業內人士認為，利率市場化或是銀行業大勢所趨，今年各家銀行在房貸業務上的爭奪戰，也暴露出銀行盈利模式單一的缺陷。

首套房利率：優惠不再一刀切

關于房貸利率優惠取消的傳聞近來不絕于耳，銀行收緊信貸政策的報道也屢見報端。對此，銀監會副主席蔣定之日前表示，房貸政策目前沒有改變。

但記者調查發現，一些銀行已率先對房貸政策進行了細化和差別化調整，根據不同客戶、不同的信用等級，確定貸款者是否享受7折利率優惠，包括首套住房。

記者致電建設銀行客服部門，了解到該行最新的商業性個人房貸政策是，對于首套房貸款，根據首付比率不同而實行彈性的利率優惠：如果客戶的首付在40%及以上，房貸利率為7折；首付在30%到40%，房貸利率為7.5折；首付在25%到30%，房貸利率為8折；首付在20%到25%，房貸利率為8.5折。

工商銀行上海分行的客服人員表示，工行對于首套房貸款的優惠政策“從去年底就沒有調整過”，依然是享受貸款利率7折優惠。不過工行對于首付有一定的要求：住房面積在90平方米以下的，首付可低至20%；而住房面積在90平方米以上的，首付不得低于30%。

此外，中國銀行和招商銀行均表示政策基本按照銀監會此前的指導政策執行，首套房仍然可以享受首付兩成、利率7折的優惠。

上海楊浦區一家房產中介的負責人介紹說，除了建行，目前開始調整房貸利率優惠的銀行不多。“不過，近期銀行開始收緊貸款倒是真的，在貸款審核方面也嚴格了很多。”

門檻提高，房貸業務成雞肋？

與此同時，二手房貸門檻自然也有所提高。對于非改善型二套房，招商銀行與中國銀行均嚴格執行首付40%、利率上浮10%的政策。即使是改善型二套住房，中國銀行也要求首付30%才能享受7折的利率優惠。

盡管多數銀行首套房貸政策未變，對二套房也仍有一定的利率優惠，但審批條件趨于嚴格、審批周期延長則是普遍現象。建行上海分行徐匯區支行房貸部門業務人員輕松地說：“年底貸款收緊是正常現象，(信貸)任務完成了嘛！”

一位股份制商業銀行個貸部門負責人則告訴記者，除了信貸指標提前完成，銀行“剎車”房貸還有更深層次的原因。銀行向掌握客戶資源的中介返點是業內“公開的秘密”，今年滬上銀行向中介“返點”最高時達到1.5%。在房貸利率普遍打7折的情況下，即便按一年期存款的成本2.25%和5年以上的優惠貸款利率4.158%來計算，銀行從房貸上獲得的毛利已不足2個百分點。如果再去除人工費用、房租、管理費用等不可回避的成本，實際獲利肯定低于1個百分點。因此，歷來屬于優質資產的房貸業務，幾乎淪為“賠本買賣”，銀行食之無味、棄之可惜。

央行上海總部最新數據顯示，10月份上海個人住房貸款新增91.6億元，較上月少增51.8億元，下滑逾三成。除了樓市成交量沖高回落，銀行放貸指標提前完成、利潤驅動力不足，也是導致個人房貸增量趨緩的原因。

利率市場化是方向？

某上市銀行上海分行一位相關負責人表示，管理層“政策未變”的表態與部分銀行率先微調的舉動，看起來不一致，實際上并無矛盾。相關政策只是規定利率執行的上下限，在此基礎上，銀行有權根據自身盈利和風險控制的需要上下浮動。

“建行等國有大行率先提高房貸門檻無可厚非，可以視作利率市場化的一個表現。”他說。

另一方面，臨近年底交成績單之際，各家銀行也開始反思在房貸業務上不惜成本的激烈爭奪。“如果按照7折利率，加上中介返點等成本計算，個人房貸業務在5年內幾乎沒有盈利。而我們的統計顯示，個人房貸的平均存續期也是5年。”民生銀行一位基層業務員說。

業內人士認為，銀行對房貸業務的過度倚重，從一個側面暴露出我國銀行業盈利模式單一的缺陷。銀行應跳出單純“吃利差”的經營模式，提高中間業務比重，開發出更多個性化的產品，實現差異化競爭。