房價持續(xù)走高 銀行信貸是否是高房價的推手

2009年11月24日 10:35
來源：中國新聞網(wǎng)

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國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來的連續(xù)6個月負(fù)增長，環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。這是2009年房屋銷售價格連續(xù)第四個月出現(xiàn)環(huán)比上漲，從3月至6月，環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國各地區(qū)房價出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同。在經(jīng)歷了量跌價升之后，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月的住宅市場再度呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。被監(jiān)測的9城市總成交量環(huán)比上升12%，回到今年6、7月份的高位。而成交價格也呈普漲之勢，除滬、深兩市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌外，其余7城市10月均價漲幅在3%以上。撲朔迷離的房市讓銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)注點(diǎn)一：銀行信貸是否是高房價的推手？

一方面銀行自身已經(jīng)看到了房地產(chǎn)的高風(fēng)險；但另一方面房地產(chǎn)信貸快速增長，這本身就是一對矛盾。這一矛盾在經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)后更為突出，原因還是在于中國經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的高度依賴使得即使在高風(fēng)險區(qū)域，相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險系數(shù)仍然比較低。從這個角度說，銀行并不是高房價的推手，而是畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中高房價無奈的“替罪羊”。

今年上半年以來，我國房地產(chǎn)市場的走勢出乎所有人的預(yù)料。3月份之前還延續(xù)著去年年底的疲軟態(tài)勢，而3月份之后則出現(xiàn)了戲劇性的變化。北京、上海、廣州、深圳、武漢等一些大中城市的房屋銷售面積迅速增長，房價持續(xù)上升。與此同時，銀行房地產(chǎn)貸款的增長讓人們開始質(zhì)疑：高房價的幕后推手是否是銀行？

有統(tǒng)計表明，上半年我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額新增8826億元，同比多增4860億元；購房貸款新增4793億元，同比多增2633億元。在經(jīng)歷了一段價升量跌的徘徊后，10月開始房市再現(xiàn)量價齊升之勢。而在銀行信貸方面，人行廣州分行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。三季度后兩個月全省人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款分別增加84億元和93億元，占前三季度增加額224億元的79%。幾乎同步的房價上漲與銀行房地產(chǎn)貸款增長讓人們絕對有理由質(zhì)疑銀行信貸推高了房價。

從房地產(chǎn)信貸增長與房價增長的節(jié)奏上看，銀行信貸的確難辭“高房價推手”之責(zé)。而從銀行的內(nèi)在動因中，這一說法又顯牽強(qiáng)。民生銀行發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨很高的動態(tài)風(fēng)險，利潤率越高的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就越大。報告顯示，即使是在2009年上半年的樓市陽春中，仍有22%的地產(chǎn)上市公司(16家)短期風(fēng)險頭寸為負(fù)，面臨資金缺口。截至2009年6月30日，用國際通用的重要風(fēng)險度量指標(biāo)——平均凈借貸資本比來考量地產(chǎn)上市公司的財務(wù)安全底線，有65%的地產(chǎn)上市公司突破了下邊界，47%突破了上邊界，其中34%的公司實(shí)際凈借貸資本比比財務(wù)安全底線上邊界還高出20%。

一方面銀行自身已經(jīng)看到了房地產(chǎn)的高風(fēng)險；但另一方面房地產(chǎn)信貸快速增長，這本身就是一對矛盾。這一矛盾在經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)后更為突出，原因還是在于中國經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的高度依賴使得即使在高風(fēng)險區(qū)域，相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險系數(shù)仍然比較低。從這個角度說，銀行并不是高房價的推手，而是畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中高房價無奈的“替罪羊”。

關(guān)注點(diǎn)二：高房價下的房地產(chǎn)信貸是否安全？

從房地產(chǎn)貸款在信貸總額的占比看，可統(tǒng)計銀行房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)按揭貸款在貸款總額中的占比大約都在25%以下。同時，因為房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，這些資產(chǎn)即使都成為不良資產(chǎn)，銀行也可以快速處理回收資金。因此，從各項指標(biāo)上看，房地產(chǎn)貸款目前還是安全的。即使出現(xiàn)風(fēng)險，也不足以影響到銀行業(yè)的整體安全性。

日前在上海出席“中歐陸家嘴金融家沙龍”的上海銀監(jiān)局局長閻慶民表示，銀行的信貸有四個方面問題值得高度關(guān)注，特別是金融危機(jī)以后信用風(fēng)險的形成。這四個方面主要是政府各類融資平臺、貸款的高集中度、房地產(chǎn)貸款占比以及個人住房貸款占比。四大風(fēng)險中，房地產(chǎn)貸款占到了兩個。那么高房價下銀行的信貸資產(chǎn)是否安全成為了人們關(guān)注的另一個焦點(diǎn)。

根據(jù)記者對2009年上市銀行半年報的統(tǒng)計，在可統(tǒng)計上市銀行中，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)按揭貸款都有不同程度的增長，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款在貸款總額中的占比和按揭貸款在零售貸款中的占比卻都出現(xiàn)了不同程度的下降。這一方面是因為上半年貸款規(guī)模的放松使各銀行貸款總額增大；另一方面也是因為銀行對房地產(chǎn)貸款采取了審慎的態(tài)度。

從房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)按揭不良率的情況看，除一家銀行的房地產(chǎn)按揭貸款“有所上升”外，其他銀行的不良率均較2008年下降。這種現(xiàn)象一方面是因為今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖使房地產(chǎn)貸款質(zhì)量有所好轉(zhuǎn)；另一方面也是因為國家所采取的宏觀調(diào)控政策使得經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒有對人們的生活產(chǎn)生過大的影響，因此沒有出現(xiàn)過多的房地產(chǎn)按揭風(fēng)險。

從房地產(chǎn)貸款在信貸總額的占比看，可統(tǒng)計銀行房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)按揭貸款在貸款總額中的占比大約都在25%以下。按照這樣的比例，即使所有房地產(chǎn)開發(fā)和按揭貸款都發(fā)生危機(jī)，也不過接近中國銀行業(yè)不良率的最高值，并不足以影響銀行的生存。同時，因為房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，這些資產(chǎn)即使都成為不良資產(chǎn)，銀行也可以快速處理回收資金。因此，從各項指標(biāo)上看，房地產(chǎn)貸款目前還是安全的。即使出現(xiàn)風(fēng)險，也不足以影響到銀行業(yè)的整體安全性。

關(guān)注點(diǎn)三：抑制高房貸是否能降低房價？

房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化以及各類資金介入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅間接助長了房地產(chǎn)信貸資金的增長，也削弱了銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響。這就使得銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金成為了影響房價的“聲音”之一，而不是惟一的“聲音”。

無論從國際還是國內(nèi)的經(jīng)驗看，對于房地產(chǎn)貸款的抑制肯定能對房價的上漲產(chǎn)生巨大影響。這也是市場對房地產(chǎn)信貸政策異常敏感的原因。

然而一個新的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)行業(yè)正在努力降低對銀行貸款的依賴性，降低銀行貸款比重。上海銀監(jiān)局局長閻慶民透露，上海今年1~8月份，通過企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資券等各種非信貸渠道獲得的資金為1234億元，比去年同期增加了1.45倍，其中有700億元~800億元是通過市場方式獲得的資金。這意味著上海非信貸渠道獲得的資金已占整體資金比例的近四分之一，就單個區(qū)域而言，這一比例是很高的，一般地區(qū)90%以上資金來源還是靠銀行信貸完成。從房地產(chǎn)行業(yè)，截至前三季度，兩市共有40家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司提出了再融資方案，合計金額近700億元。此外，香港市場融資也成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，交易所市場的公司債正在成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的另一個渠道。“去年我們還禁止買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的公司債，今年開始這一禁忌已經(jīng)被打開了。”有基金公司人員這樣說。多元化的融資模式和渠道讓房地產(chǎn)信貸對房價的影響開始削弱。

在房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的同時，一些大資金對房地產(chǎn)市場的開放也在削弱銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。新《保險法》對保險資金運(yùn)用范圍的拓寬，讓保險公司可以正大光明地投資房地產(chǎn)市場。市場人士普遍預(yù)計，保險資金投資房地產(chǎn)的規(guī)模將在2000億元左右。與此同時，大型央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)也成為推高房價的一大因素。有數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度主業(yè)非房地產(chǎn)央企的直接利潤中有28%來自于樓市。經(jīng)營狀況好的房企，能達(dá)到央企當(dāng)季總利潤的35%甚至更多。

房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化以及各類資金介入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅間接助長了房地產(chǎn)信貸資金的增長，也削弱了銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響。這就使得銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金成為了影響房價的“聲音”之一，而不是惟一的“聲音”。

(來源：金融時報　)

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