房價持續走高銀行信貸是否是高房價的推手

2009年11月24日 10:35
來源：中國新聞網

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國家發改委、國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，結束了自2008年12月以來的連續6個月負增長，環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。這是2009年房屋銷售價格連續第四個月出現環比上漲，從3月至6月，環比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國各地區房價出現“普漲”格局，差別只是漲幅不同。在經歷了量跌價升之后，監測數據顯示，10月的住宅市場再度呈現量價齊升的態勢。被監測的9城市總成交量環比上升12%，回到今年6、7月份的高位。而成交價格也呈普漲之勢，除滬、深兩市出現結構性下跌外，其余7城市10月均價漲幅在3%以上。撲朔迷離的房市讓銀行房地產信貸風險也成為人們關注的焦點。

關注點一：銀行信貸是否是高房價的推手？

一方面銀行自身已經看到了房地產的高風險；但另一方面房地產信貸快速增長，這本身就是一對矛盾。這一矛盾在經濟危機出現后更為突出，原因還是在于中國經濟增長對房地產的高度依賴使得即使在高風險區域，相對于其他行業，房地產貸款的風險系數仍然比較低。從這個角度說，銀行并不是高房價的推手，而是畸形經濟結構中高房價無奈的“替罪羊”。

今年上半年以來，我國房地產市場的走勢出乎所有人的預料。3月份之前還延續著去年年底的疲軟態勢，而3月份之后則出現了戲劇性的變化。北京、上海、廣州、深圳、武漢等一些大中城市的房屋銷售面積迅速增長，房價持續上升。與此同時，銀行房地產貸款的增長讓人們開始質疑：高房價的幕后推手是否是銀行？

有統計表明，上半年我國商業性房地產貸款余額新增8826億元，同比多增4860億元；購房貸款新增4793億元，同比多增2633億元。在經歷了一段價升量跌的徘徊后，10月開始房市再現量價齊升之勢。而在銀行信貸方面，人行廣州分行公布的數據顯示，今年三季度，廣東房地產開發貸款呈現爆發式增長。三季度后兩個月全省人民幣房地產開發貸款分別增加84億元和93億元，占前三季度增加額224億元的79%。幾乎同步的房價上漲與銀行房地產貸款增長讓人們絕對有理由質疑銀行信貸推高了房價。

從房地產信貸增長與房價增長的節奏上看，銀行信貸的確難辭“高房價推手”之責。而從銀行的內在動因中，這一說法又顯牽強。民生銀行發布的《中國地產金融藍皮書》認為，當前中國房地產企業面臨很高的動態風險，利潤率越高的企業財務風險就越大。報告顯示，即使是在2009年上半年的樓市陽春中，仍有22%的地產上市公司(16家)短期風險頭寸為負，面臨資金缺口。截至2009年6月30日，用國際通用的重要風險度量指標——平均凈借貸資本比來考量地產上市公司的財務安全底線，有65%的地產上市公司突破了下邊界，47%突破了上邊界，其中34%的公司實際凈借貸資本比比財務安全底線上邊界還高出20%。

關注點二：高房價下的房地產信貸是否安全？

從房地產貸款在信貸總額的占比看，可統計銀行房地產開發和房地產按揭貸款在貸款總額中的占比大約都在25%以下。同時，因為房地產的變現能力強，這些資產即使都成為不良資產，銀行也可以快速處理回收資金。因此，從各項指標上看，房地產貸款目前還是安全的。即使出現風險，也不足以影響到銀行業的整體安全性。

日前在上海出席“中歐陸家嘴金融家沙龍”的上海銀監局局長閻慶民表示，銀行的信貸有四個方面問題值得高度關注，特別是金融危機以后信用風險的形成。這四個方面主要是政府各類融資平臺、貸款的高集中度、房地產貸款占比以及個人住房貸款占比。四大風險中，房地產貸款占到了兩個。那么高房價下銀行的信貸資產是否安全成為了人們關注的另一個焦點。

根據記者對2009年上市銀行半年報的統計，在可統計上市銀行中，今年上半年房地產開發貸款和房地產按揭貸款都有不同程度的增長，但房地產開發貸款在貸款總額中的占比和按揭貸款在零售貸款中的占比卻都出現了不同程度的下降。這一方面是因為上半年貸款規模的放松使各銀行貸款總額增大；另一方面也是因為銀行對房地產貸款采取了審慎的態度。

從房地產開發貸款和房地產按揭不良率的情況看，除一家銀行的房地產按揭貸款“有所上升”外，其他銀行的不良率均較2008年下降。這種現象一方面是因為今年上半年房地產行業的轉暖使房地產貸款質量有所好轉；另一方面也是因為國家所采取的宏觀調控政策使得經濟危機并沒有對人們的生活產生過大的影響，因此沒有出現過多的房地產按揭風險。

從房地產貸款在信貸總額的占比看，可統計銀行房地產開發和房地產按揭貸款在貸款總額中的占比大約都在25%以下。按照這樣的比例，即使所有房地產開發和按揭貸款都發生危機，也不過接近中國銀行業不良率的最高值，并不足以影響銀行的生存。同時，因為房地產的變現能力強，這些資產即使都成為不良資產，銀行也可以快速處理回收資金。因此，從各項指標上看，房地產貸款目前還是安全的。即使出現風險，也不足以影響到銀行業的整體安全性。

關注點三：抑制高房貸是否能降低房價？

房地產企業融資多元化以及各類資金介入房地產行業，不僅間接助長了房地產信貸資金的增長，也削弱了銀行信貸對房地產價格的影響。這就使得銀行對房地產行業的信貸資金成為了影響房價的“聲音”之一，而不是惟一的“聲音”。

無論從國際還是國內的經驗看，對于房地產貸款的抑制肯定能對房價的上漲產生巨大影響。這也是市場對房地產信貸政策異常敏感的原因。

然而一個新的現象是，房地產行業正在努力降低對銀行貸款的依賴性，降低銀行貸款比重。上海銀監局局長閻慶民透露，上海今年1~8月份，通過企業債、中期票據、短期融資券等各種非信貸渠道獲得的資金為1234億元，比去年同期增加了1.45倍，其中有700億元~800億元是通過市場方式獲得的資金。這意味著上海非信貸渠道獲得的資金已占整體資金比例的近四分之一，就單個區域而言，這一比例是很高的，一般地區90%以上資金來源還是靠銀行信貸完成。從房地產行業，截至前三季度，兩市共有40家涉及房地產業務的公司提出了再融資方案，合計金額近700億元。此外，香港市場融資也成為房地產企業關注的重點，交易所市場的公司債正在成為房地產企業融資的另一個渠道。“去年我們還禁止買房地產企業發行的公司債，今年開始這一禁忌已經被打開了。”有基金公司人員這樣說。多元化的融資模式和渠道讓房地產信貸對房價的影響開始削弱。

在房地產企業多元化融資的同時，一些大資金對房地產市場的開放也在削弱銀行信貸對房地產行業的影響。新《保險法》對保險資金運用范圍的拓寬，讓保險公司可以正大光明地投資房地產市場。市場人士普遍預計，保險資金投資房地產的規模將在2000億元左右。與此同時，大型央企進入房地產行業也成為推高房價的一大因素。有數據顯示，今年第二季度主業非房地產央企的直接利潤中有28%來自于樓市。經營狀況好的房企，能達到央企當季總利潤的35%甚至更多。

(來源：金融時報　)