上海迪士尼土地懸疑：浦東征地是發改委批地4倍

2009年11月25日 00:20
來源：21世紀經濟報道

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本報記者 孫小林 趙飛飛 上海報道

116公頃、6000畝、107平方公里，到底哪個是上海迪士尼的占地面積？

本報記者獨家掌握的一份材料顯示，浦東已經著手拆遷征地6000畝，作為迪士尼項目建設用地。

這6000畝地塊又叫A1土地儲備地塊，上海規劃和國土資源局明確公告了用于“布宜諾”項目建設，而布宜諾項目也即迪士尼的別稱。

由浦東新區川沙功能區政府人士提供的這份名為《A1土地儲備地塊及杜坊A、B地塊配套商品房土地儲備項目房屋拆遷補償操作口徑》方案顯示，迪士尼地塊的房屋拆遷補償工作已于11月9日啟動。

上海浦東新區土地資源儲備中心正作為建設方，統一拆遷平整A1地塊，然后將土地儲備，再通過招拍掛程序將土地轉讓給迪士尼相關公司。

但浦東拆遷征地的A1地塊面積，近乎四倍超過了國家發改委公布批準的上海迪士尼項目占地面積。根據11月23日國家發改委公告的批復，116公頃(相當于1740畝)項目用地已經包括了游樂區、后勤配套區、公共事業區和一個停車場。

這讓上海方面頗為尷尬：一方面，上海迪士尼將因此成為全球最小的迪士尼項目；另一方面，讓正在拆遷征用的6000畝A1地塊的正當性備受爭議。

這還意味著，迪士尼的利益鏈條懸疑逼近：浦東方面作為土地的一級開發商，這些正在被運作上市的土地，究竟是以土地入股迪士尼項目，還是通過招拍掛形式售予迪士尼項目公司？這其中產生的利益空間，是一個巨大的想象空間。

116公頃VS6000畝

浦東方面拒絕全球MINI迪士尼(最小的)的稱號。

對于面積等問題，浦東新區經信委主任吳泉國，同時也是迪士尼辦公室中方負責人之一，婉拒了本報記者的詢問，“不要為難我了，保密協議你是知道的”。

根據此前上海和浦東各個渠道傳出的消息，上海迪士尼一度以超過100平方公里的規模，傲視全球。

浦東改革與發展研究員秘書長楊周彝也向本報記者證實，上海方面上報的方案報批的整體規劃方案是107平方公里，包括所有配套設施在內。楊曾參與上海迪士尼項目的前期調研。

國土資源部人士亦對本報記者透露，按最后核準的116公頃，上海上報時的面積其實不止這么大。

按照土地管理法規定，基本農田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的，都需要報國務院批準，上海迪士尼項目已經核準的面積達到了116公頃，已經遠遠達到了國務院審批的范圍。

11月24日，浦東多位政府人士證實，上海單方面的解讀是，國家發改委批準的116公頃面積為第一期面積。

但由于發改委的公告，并未提及項目的分期。這讓上海迪士尼甫落子卻懸疑再起。

“一種可能是，上海目前用于補償基本農田的土地指標非常少，如果一次性審批下來，上海難做到占補平衡。”國土資源部華東督察中心人士透露。

盡管國家發改委只批準了116公頃的項目建設用地，浦東方面加快了拆遷征地的進程。A1地塊明確顯示，合計征地面積為4089435.0平方米，約為6000畝。《口徑》也明確提出的拆遷時間表，為了加快拆遷步伐，浦東方面規定，在2010年2月11日之前搬遷的將有獎勵。

預計明年7月份，上海市浦東新區土地資源儲備中心完成所有搬遷任務并實現土地平整，并完成儲備程序。

迪士尼利益鏈之端：土地儲備的算盤

不僅面積存有懸疑，還有補償標準值得探討。

在上海，按照區域劃分的居住房屋最低補償單價標準分為A、B、C、D類地段，其中A地段補償最高，D地段相對賠償較低。

記者獲悉，目前進入A1地塊的迪士尼用地，被定為D類地塊，房屋土地使用權基價補償標準為1350元/㎡。

雖然以往川沙屬于偏僻地段劃為D類無可爭議，但考慮到迪士尼落地后已經引發的土地價格飆升現象，補償標準似乎值得重新考量。

楊周彝介紹，目前A1地塊處于前期平整階段，將各種土地性質全部變成國有土地，然后進行儲備，“再經過招拍掛程序變更為迪士尼的土地”。

浦東新區政府前期將出資補貼拆遷老百姓，平整等費用亦由浦東政府承擔。由于目前A1地塊屬于前期儲備項目，“所以資金都由政府出資，但政府在后期將平整的土地出讓時候會有大的收益，因此，政府只是先墊資而已”。楊周彝表示。

這就是“熟地”的形成過程。熟地出讓后，政府可將這些服務配套進行系統的審批，同時政府可以事前明確該塊土地的性質，確定開發樓房的高度和容積率，開發商拿到后馬上就可開工建設。

“按目前的各個城市的情況不一，大致各地的做地成本(拆遷補償及七通一平)，一般在50%左右，也就是說，一塊10億拍賣價的土地，有5億進入了政府的腰包，現在地王價格那么高，溢價率非常大。”易居中國分析師薛建雄告訴本報。

值得一提的是，就在迪士尼公布的當天，浦東拍賣川沙的兩幅，成交價分別為11.9億元和4950萬元，在基準價的溢價率高達264%和427.2%，創造溢價新高。

所謂的基準價，就是政府算入一定的造地成本后，再請評估公司評估該塊土地在目前的基準價格，這個價格對于政府而言就是盈利的，何況川沙的這兩塊地最后拍賣時，已經翻了2-4倍。

但在最后與迪士尼方的合作模式上，上海究竟是采用土地入股，還是土地出讓，基本還是要看上海和迪士尼的談判結果。但無論哪一種方式，低價征地，高溢價收入，已經成為上海迪士尼項目利益鏈條上的最直接的可觀收入。

盡管如此，考慮到迪士尼項目的特殊性，平整后的土地出讓收益會較高，浦東新區政府就會從中賺取“差價”，問題是，“差價”如何惠及當地？

目前，在補償標準上，補償分為土地補償、房屋補償等，房屋拆遷補償則是其中大頭，上海市房屋土地資源管理局的調查顯示，房屋動遷補償費占55.8%。

據本報了解，目前拆遷補償基本確定在1平方米房子貨幣補償金額為3450元左右，這與周邊房子市場價格差距甚大。

除了貨幣之外，《口徑》還規定自行購房補貼、與貨幣補償金額同等價值的產權房調換等方式。

據了解，房子安置有現房和期房兩種形式，現房安置基價為3450元，期房安置基價為3750元。

不過，由于早先盛傳迪士尼落戶當地，川沙地區房價已從2006年2000元-3000元/㎡上漲到現在均價13000元/㎡左右。

對于每平方米只有3450元的補償，當地百姓普遍覺得較少。11月23日，川沙新鎮趙行村一位村民對本報記者表示，“對以往川沙這是合理的，但現在川沙房價暴漲，自己本想選擇自行購房的方式，現在可能得到的補償款項買不起房子”。

全球迷你迪士尼：盈利模式之考

在上海迪士尼一期幾年運營之后，再建設另外一個收費口(gate)，也即二期，并且面積為一期的兩倍，以增加更多的盈利空間。這是迪士尼方面所作的一個分析書。

現在，規劃面積大為縮水的上海迪士尼，將主要靠迪士尼樂園本身賺錢，這是一個大的盈利拷問。

迪士尼在全球幾大樂園主要利潤來源并非來自樂園本身，上述迪士尼財報亦顯示，文化商品和配套酒店等設施創造的利潤成為其主要利潤來源。但目前頻道等文化商品在上海迪士尼卻受到限制。

上海迪士尼專家組的一位成員告訴本報記者，“在2月份迪士尼項目評估會上，限制洋文化進入的呼吁很高”。

這導致迪士尼頻道難以在中國落戶，而這是迪士尼最大的利潤來源之一。

于是回到了靠配套設施和樂園問題本身了。

“達到7190萬人”，這是本報記者獲得的迪士尼內部分析書的預測，迪士尼方面對此樂觀預測，中國國內潛在客戶數量巨大。

這份分析書還預測，迪士尼的收入中，“門票收入占據50%，食品和飲料占據24.5%，商品24.5%，其它收入為1%”。

門票收入仍占大頭。迪士尼寄望于中國眾多潛在消費客戶。據悉，迪士尼方面將主打“家庭牌”以吸引更多游客。

但僅僅依靠目前國家批準的116公頃面積，顯然無以應付如此樂觀的觀眾。據上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍透露，上海迪士尼預計每年吸收730萬游客，平均每天接待2萬人，但這僅僅是“一期”的容納人數。

除非真有“二期、三期，才可每年吸收3000萬游客，而美國奧蘭多迪士尼世界每年游客約4000萬人次左右，奧蘭多迪士尼占地12228公頃，相當于上海迪士尼目前批準項目的100倍。

“迪士尼方面預估的收益率是10%，高于8%的社會平均回報率”，李戰軍表示，這一收益率每年的回報資金將達到17億美元。

不過，由于華南地區居民可能更多傾向于香港迪士尼，如何保障充足的客源顯然是迪士尼必須考慮的內容。

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