銀行房貸政策悄然生變找對適合自己的房貸產品

2009年11月30日 08:10
來源：北青網

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●優惠政策取消省錢產品要選好

當前，大多數消費者需要借助銀行貸款購房，而各家銀行推出的房貸產品差別較大、優勢各異。在當前低利率時期，貸款購房者應綜合考慮家庭收入狀況、風險承受能力等各方面因素，選擇適合自己的房貸產品，以節省購房成本。

劉用凱介紹，除了等額本金和等額本息兩種房貸還款方式外，各家銀行都還推出了不同形式的房貸產品。

“氣球貸”，一種新的個人住房貸款還款方式，貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，5年一個期限，但可以選擇一個較長的期限，如30年來計算月供，減少月供壓力。“氣球貸”的實質是一種節省利息的還款方式。此類產品到期有一筆較大的本金需要一次償還，因而適合資金實力較強的客戶。

“存貸雙贏”，將理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關聯，然后根據借款人理財賬戶存款情況和貸款情況，按照約定為借款人計付理財收益，理財收益計算規則相當于一部分存款能夠以貸款利率獲得收益。

借款人在銀行既有貸款又有存款，貸款按高利率支付利息費用，存款按低利率獲得利息收入，為省息而提前還款的話，有新的資金需求再到銀行貸款，則手續辦理費時費力，且很難獲得房貸的優惠利率。節省利息與資金便利兩個需要之間存在矛盾。存款抵扣貸款，節省利息，絲毫不影響活期存款資金使用靈活性。

其實貸款人也可以將兩款產品組合使用，辦理“氣球貸+存貸雙贏”業務，這樣可以節省10%左右的利息。

如李先生在農業銀行申請了50萬元個人住房貸款，并且自己名下的一存款賬戶長期存有父母的養老資金20萬元。雖然想省利息提前還貸，但考慮到家庭備用金、子女教育金等資金需求，手中即使有閑置資金也不敢用來提前還款。

如果使用單一的“氣球貸”，可以節省3.13%的利息，如果使用“氣球貸+存貸雙贏”的方式，可以節省13.42%的利息。不僅如此，李先生在還款期內的利息支出大大減少，月供也更少了，自己手中閑置的錢還可以更靈活地運用。

●找到省錢的還款方式

當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。

從省錢角度看，等額本金還款方式優于等額本息，但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。舉例來說，以貸款50萬元，期限20年，利率以目前人民銀行公布的房貸利率標準水平5.94%下浮30%后4.16%為例計算，等額本金首月還款3816.67元，而等額本息首月只需還款3072.22元。

另外，浮動利率房貸與固定利率房貸相比，浮動利率房貸會更劃算。以50萬元5年期房貸為例，消費者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在1萬元左右；如果選擇浮動利率房貸，每月還款額不超過9700元，兩者相差300多元。

所以，消費者在申請貸款前，要在充分了解各家銀行推出的房貸產品的同時，貨比三家，根據自身實際情況，選擇更加適合自己的房貸產品，節約購房成本，使錢用得更經濟。

●公積金更實惠

目前商業銀行個人住房貸款已悄然收緊，而個人住房公積金貸款依然保持著較低的利率。5年以下(含5年)僅為3.33%，5年以上也不過才3.87%，遠低于商業貸款。因此，相比較而言，公積金更加實惠，能辦理個人住房公積金貸款的購房者最好充分利用公積金貸款。公積金比商業貸款的優勢體現在以下幾點：

優勢一：利率低，利息差額大

針對于現在的國際形式和金融市場，各種貸款利率均有所下調，但公積金仍然保持著其購房貸款的最低利率3.87%的優勢。在客戶滿足貸款條件的情況下選擇公積金貸款的利息是最低的，最省錢的。

優勢二：進入門檻低，正常繳納都可貸

公積金只要是正常開戶和繳存12個月以上，就可以申請貸款。對客戶沒有資信限制，并且貸款年限相對較長。現在商業貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲，但公積金貸款的最長年限則可以貸到借款人70周歲。政策性住房開戶并繳存一個月就可以申請貸款，且可以貸到9成。

優勢三：沒有首付成數和上浮利率的限制

有一套沒還清的商貸也可以使用公積金正常貸款；而且沒有使用次數限制，只要夫妻雙方現在沒有公積金貸款，就可以申請公積金貸款(以前的公積金貸款還清了，可以再次使用公積金貸款)。相對于商業貸款對二套、多套貸款的首付加成，利率上浮等政策，具有其無法比擬的優勢。隨著廣大公積金繳存職工對公積金使用的認識,政府對公積金政策的不斷傾斜和推廣，公積金貸款將成為未來房貸的主流。