房貸優惠政策去留引業界學界熱議

2009年11月30日 09:42
來源：中國新聞網

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11月24日，北京市民閆先生向《民主與法制時報》記者抱怨：“不知道還要不要再觀望下去，一旦錯過了房貸優惠政策，買房就更成問題了。”近日，上海、廣州、南京、杭州等地方政府已經率先放出信號：二套房貸政策將陸續收緊。房產市場和優惠政策 “蜜里調油”的好日子或將提前結束……房貸優惠政策將要取消的傳聞使部分居民選擇提前買房，追趕所謂的購房“末班車”。為了搭上這趟“末班車”，上海、北京等地樓市在10月底、11月初出現了“集中成交”的現象，已經買了房、享受了優惠政策的市民也開始在網上討論：“我的房貸怎么辦，是繼續7折，還是隨之升高？”

官方態度：房貸優惠不會取消

總結關于現行房貸優惠政策將取消的各種報道，其依據大致分為：一、官方文件規定。有人指出在2008年12月發布的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中有“以上政策暫時執行到2009年12月31日”；二、業內人士透露銀監會已經內部通知各銀行收緊房貸；三、事實上一些銀行現行房貸政策正在悄悄收緊。

11月中旬，南京同時出臺了三項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度。上海市銀監局下發通知強調二套房貸的相關監管要求，而北京除加強對二套房貸的管理外，二手房商業貸款業務也開始全面收緊。

與此同時，在銀行方面，建設銀行除首付4成仍可享受7折優惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的優惠利率；招商銀行南京分行則表示，首套房貸可享受8折優惠，而二套房貸利率則上浮10%。

11月22日，《民主與法制時報》記者調查發現，目前，幾家銀行確實收緊了房貸政策，如，建行銀行北京分行在執行最低首付兩成、利率7折優惠基礎上，表示各支行可以根據貸款人的信用記錄、還款能力、購房面積等決定具體的優惠幅度。如房屋面積90平方米以上的首付須為30%。

對于非改善型兩套或兩套以上購房，建行實行細分化的政策，申請優惠更為嚴格。招商銀行北京分行對非改善型兩套或兩套以上購房者實行4成首付，貸款在基準利率基礎上上浮10%的貸款政策。

而業界專家認為，年底房貸申請從緊的情況每年都存在，其原因是銀行經過一年前幾個月的貸款業務，到現在已經完成了當年的信貸任務。到第二年年初，房貸申請會轉向相對寬松。

11月14日、15日，銀監會副主席王兆星、蔣定之就此通過媒體連續表態，稱一套房和二套房的房貸優惠政策均不會取消。高級地產戰略顧問許子枋認為，這是一種信號，表明中央在未來一段時間還會維持適度寬松的房貸政策。

許子枋還預測，房貸政策收緊為時不會太久，但不會是一步到位的全面收緊，而是采取漸進的、分區域的方式逐步收緊，直到基礎經濟的復蘇得以穩固，房貸政策才會直接針對高房價泡沫撒出殺手锏。

專家分析：首付可能有微調

《民主與法制時報》記者也就此采訪了中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇，郭田勇認為：中央的房貸政策方向不會變，更多的應該表現為對之前政策的延續和重申。具體而言，很可能在首套房貸方面，住房貸款利率的下限為貸款基準利率的0.7倍不變；最低首付款比例為20%不變，這也是保證居民基本住房需求的要求；在兩套以上(包括兩套)房貸方面，則會實行從緊政策，重申首付4成，利率為基準利率1.1倍的底線要求。

房貸優惠政策將取消傳聞已經引發了部分購房者的心理恐慌和盲目決策。一些居民為了趕上房貸優惠政策的末班車而提前購房計劃、降低對房子的地段、周邊配套等要求。

“去附近的交行咨詢后發現，房貸申請條件明顯變嚴了。”11月24日，北京閆先生告訴《民主與法制時報》記者，已經初步決定在東四環的華紡易城買一套房子，“不想再等了”。和閆先生情況類似的人很多也選擇了加快執行購房計劃，在年底前把房子買到手。

房屋成交量短期內會有一定的上漲，上海中原地產房產經紀公司王先生側面印證了居民在房貸政策傳聞刺激下的購房行為。這段時間購房的人比較有群體特點，多為年輕人，經濟能力不夠，又急著買房成婚，屬于自住型住房消費。

11月24日，接受《民主與法制時報》記者采訪時，民生銀行北京分行相關人士表示，現在銀行尚未接到來自銀監會或央行的任何房貸政策調整通知。但該人士預計，如果國家出臺新的房貸政策，調整主要會在利率方面，首付多半還會延續現行政策。

“政策收緊應該會更多表現在兩套以上(含兩套)住房上，首套住房和改善型住房預計還會實行最低二成首付。”郭田勇表示了相似的看法。

坊間聲音：

權威部門應統一說明

居民趕搭房貸優惠末班車的另一種考慮是：現在購買住房，房貸政策調整后自己仍然可以享受現有的利率優惠。

就此，建設銀行北京分行工作人員11月24日告訴記者，房貸政策一向是由銀監會和央行制定的，如果他們出臺了新的房貸政策，涉及到利率的變化，銀行一定會執行新政策。即使是現行政策下辦理房貸業務的居民，到時也需要按新的利率來計算之后每個月的還款額。另一個現象是，在銀行與購房者簽訂房貸合同時，一般會寫明執行浮動利率。

既然是央行的政策決定并改變著居民具體還款時的利率，一些居民希望趁著房貸優惠的時機與銀行簽訂房貸合同，試圖規避以后可能面臨的高利率無疑是不現實的。

房貸優惠政策將取消的傳聞帶來的另一個明顯現象是：二手房市場火熱。其原因也可歸結為相當一部分居民對房貸優惠政策取消的傳聞存在心理恐慌。

11月24日，有業內專家表示，目前二手房市場的現狀是房屋持有者出于規避風險的考慮急于出售房屋，房源增加后，不少房產中介公司紛紛掛出“本周必看，本月必賣”之類的廣告，加大二手房銷售力度。居民的心理恐慌為市場利用，一些人成為了二手房購買者，但他們的決策往往不夠理性。

而事實上，據上海中原地產房產經紀公司王先生透露，現在的很多二手房銷售廣告，其實是房產中介玩的推銷噱頭，面對不斷攀升的二手房房價，購買者很多時候不能得到真正的實惠。

王先生建議購房者，還需理性購買，打好這場心理戰，不要盲目跟風。

對于當前狀況不明的房貸政策走向，郭田勇主任認為，需要由權威部門做出公開統一的說明，結束現在的混亂局面。

政府對首套住房的優惠政策不會有調整，從這一立場出發，郭田勇也對急于買房的人提出建議：買房子是一筆大的投入，購房者還是要從自己的需要出發，理性消費。不要因為對房貸政策傳聞的恐慌而盲目購入，被市場利用。

□閆斐王保國