迪拜危機示警中國樓市

2009年12月02日 23:20
來源：北京商報作者：賴大臣

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海市蜃樓是沙漠上最為奇幻的景色，一直是世人追求的仙境，迪拜人卻將這一虛幻仙境要在人間演化成世界島，折服了整個世界，其中也包括中國人。兩萬多溫州人為之趨之若鶩，投下了近20億元巨資興建了上海島和其他地產項目，瘋狂地追逐著擊鼓傳花的游戲。

忽如一夜春風來，吹散了海市蜃樓也吹散了投資者勾畫在藍圖上的世界島。當迪拜向世界宣布590億美元的債務暫停償還時，全球金融市場再次恐慌，從股市到商品市場都出現了大幅下跌。

狂熱的地產投資、過分單一的經濟支撐模式，成為這場悲劇的導火索，在轟然倒下的迪拜摩天大樓下，告訴中國人的不僅是溫州人近20億元投資化為烏有，更是對目前中國房地產業過快增長的一種警示。

超合理投資3倍

熱點城市6成購房者具有投資傾向

有了圖紙就可以賣房，這是當年迪拜房地產火爆時的景象。

盡管中國目前還沒有達到這樣的程度，但是也相差不遠了。一個還沒有細則的國際旅游島規劃，就讓上千億的資金涌入海南島投資房地產；一連三天連斬4塊地王，中海地產一個月拿地花費了近300億元；一塊只是容積率較低的土地，就敢讓大龍地產以超過自身資產近150%倍的價格去拿地等。

“目前在北京、上海等熱點城市有6成左右的購房者具有投資傾向。”浙江商會副會長陳俊向記者表示。而一般情況下，在住宅市場中投資比例在20%為合理區間。

“迪拜債務危機對中國最為重要的影響就是我們需要重新審視現在中國樓市的風險。”美聯物業市場總監張大偉向記者表示。預計今年北京市新舊房交易量將達到40萬套，特別是11月份，北京的二手房交易單月就達到了3萬套，讓許多業內人士全為之震驚。

以北京目前的2000萬常住人口測算，剔除一些外地購房者，那么今年與房屋交易發生過關系的人數就達到了北京市總人數的10%以上，北京房價整體相比今年初低谷時上漲了近50%，個別樓盤漲價超過了100%，投資者更是比比皆是。不久前，中國社科院財貿研究所與房地產經濟研究室發布首份住房綠皮書《中國住房發展報告(2009-2010)》，就認為目前北京房價的20%存在著泡沫。

就全國而言，同樣有觀點認為存在著泡沫。據初步統計，今年全國房地產的銷售面積比2007年增加了23%，而價格相比上漲了46%，兩者出現了嚴重的不對稱性。張大偉認為，如此大量的成交已經使得未來10年內的市場走勢都將受到影響，如果繼續如此上漲，樓市泡沫破滅帶來的破壞將超過迪拜。

不但交易量的過快增長讓業內人士感到泡沫的恐慌，還有就是開發商的瘋狂拿地，例如近日大龍地產在北京以50.5億元斬獲的地塊，樓面單價已經接近3萬元/平方米，超過了目前該區域內所有在售樓盤的價格，讓許多開發商給新盤定價沒了底。

據統計今年前11月，中國銷售額排名前十大地產公司累計拿地金額已經超過1000億元，遠遠超過了前年和去年。

政府再提嚴禁炒房

年底金融政策將“變臉”

正當迪拜地產風波鬧得沸沸揚揚時，在上海、江蘇考察工作的國務院總理溫家寶明確指出，要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業。同時，要抑制投機性購房，促進房地產業健康發展。

不少業內人士分析認為，這是政府積極預防經濟運行風險的信號。年初以來，經濟形勢逐步回暖，但房地產業在回暖和增長過程中呈現出來的是“硬起飛”，依靠著政府在金融財政政策的支持下，回暖速度過快，投資和消費全出現了局部過熱的苗頭，這可能導致諸多潛在社會問題。如果任由炒房者利用大量熱錢撈取巨額收益，市場經濟能否良性運行都堪憂。

其次，透露出政府將積極出臺政策，對投機性購房行為將進行調控。炒房行為本身并不違法，但炒房者的潛在危害往往由社會和公眾最終買單。這種行為如果不能積極調控在一個合理合情的范圍內，有悖社會公平。回想“9·27”二套住宅政策的出臺背景，也是由于社會炒房行為的突出。因此不少業內人士認為，政府將在年底前出臺抑制房地產投資過快的政策，很可能還是集中在控制消費上。

北大房地產研究所所長陳國強認為，單純使用貨幣手段調節樓市是不可取的，就像用大錘做腦部手術。我國樓市要解決的問題，是局部過熱問題。因此，在局部過熱的地方，通過相應的財稅、產業政策，加強限制和監督更有效些，建議加快物業稅的落實才是解決之道。

此外，還有專家認為，可能在嚴格執行二套房貸政策的同時，國家還會出臺更加嚴厲的信貸政策，例如控制開發貸、個人按揭等。