前三季利潤(rùn)尚不夠還債 中江地產(chǎn)變賣資產(chǎn)扮年報(bào)

2009年12月04日 22:23
來源：華夏時(shí)報(bào)

人參與條評(píng)論

本報(bào)記者 夏華旺 北京報(bào)道

11月23日，中江地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司景德鎮(zhèn)江中置業(yè)的股權(quán)，出讓價(jià)格為523萬元。一年前，中江地產(chǎn)也是在逼近年關(guān)時(shí)向大股東江中集團(tuán)變賣兩項(xiàng)資產(chǎn)，保住了全年利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，中江地產(chǎn)一項(xiàng)或有訴訟事項(xiàng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)債務(wù)。11月25日，中江地產(chǎn)發(fā)布公告稱，深圳仲裁委就深圳發(fā)展銀行股份有限公司深圳龍華支行與深圳富豪科技開發(fā)有限公司1.5億金融借款合同糾紛一案作出裁定，中江地產(chǎn)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

今年1-9月，中江地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為97.9萬元，比去年同期減少200%，如果以上裁定在30日內(nèi)按期履行，中江地產(chǎn)前三季度的利潤(rùn)還不夠償還這項(xiàng)擔(dān)保債務(wù)。

前三季度，中江地產(chǎn)的“紫金城”項(xiàng)目獲得5億多元的預(yù)收銷售款，但這筆收入要等到明年項(xiàng)目完工才能確認(rèn)，并不能作為今年的利潤(rùn)。

銀行追討2002年擔(dān)保舊賬

2006年，江西江中制藥集團(tuán)對(duì)江西紙業(yè)實(shí)施重大資產(chǎn)收購，江西紙業(yè)被重組為中江地產(chǎn)，而上述借款合同糾紛是7年前江西紙業(yè)對(duì)外承擔(dān)的一筆連帶擔(dān)保貸款。

2002年5月27日，深發(fā)展龍華支行與富豪科技簽訂了《貸款合同》，約定由其向富豪科技提供人民幣15000萬元的流動(dòng)資金貸款，貸款期限為21個(gè)月。深發(fā)展龍華支行另與港豐房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司簽訂了《抵押擔(dān)保合同》，與中江地產(chǎn)、王秀琴分別簽訂了《貸款保證擔(dān)保合同》，保證方式為承擔(dān)連帶償還責(zé)任。

富豪科技至今未還款，由此引發(fā)訴訟。深發(fā)展龍華支行人士告訴本報(bào)記者：“已經(jīng)將這筆不良貸款交由深發(fā)展深圳分行資產(chǎn)保全部處理，今年年初，分行就向深圳仲裁委申請(qǐng)裁決。”

港豐房產(chǎn)1999年成立，注冊(cè)資本為6000萬港元，這家公司以宗地號(hào)H215-0008土地的65%份額土地使用權(quán)承擔(dān)上述債務(wù)的抵押擔(dān)保責(zé)任，可是記者在深圳土地交易中心竟然沒有找到這宗歷史交易地塊的信息。富豪科技1.5億債務(wù)連帶償還的擔(dān)子，最終可能要落到中江地產(chǎn)肩上，中江地產(chǎn)在第一時(shí)間就向深圳仲裁委所在地法院申請(qǐng)撤銷仲裁，尋求更好的解決方式。

除了上述擔(dān)保，中江地產(chǎn)目前仍存在大量對(duì)外擔(dān)保情況，2001年，公司的前身江西紙業(yè)為江西青峰紡織公司提供了1200萬的連帶責(zé)任擔(dān)保，已經(jīng)逾期8年。2008年以來，中江地產(chǎn)為母公司江中集團(tuán)提供了抵押擔(dān)保合計(jì)6250萬元，連帶責(zé)任擔(dān)保1.6億元，這些擔(dān)保已于今年11月20日前全部到期。

一方面公司對(duì)外提供擔(dān)保，另一方面公司本身資金相對(duì)緊張。中江地產(chǎn)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目紫金城正在滾動(dòng)開發(fā)，2009年三季報(bào)顯示，公司的長(zhǎng)期借款達(dá)到9.35億，比去年同期增長(zhǎng)近一倍。前三季度負(fù)債合計(jì)22.7億元，而去年同期為16.7億元。

2009年半年報(bào)也顯示，中江地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債中的其他應(yīng)付款一項(xiàng)達(dá)到5.69億元，去年同期為4.52億元。這筆欠款的債主主要是中江地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司，其中對(duì)江中集團(tuán)的股改欠款1.5億，往來欠款3.29億元；對(duì)江中制藥廠的股改欠款為4312萬元。

利潤(rùn)依賴營(yíng)業(yè)外收入

除了向中江地產(chǎn)提供借款，在必要時(shí)刻，江中集團(tuán)還通過關(guān)聯(lián)交易，對(duì)其直接輸送利潤(rùn)。

2008年12月27日，中江地產(chǎn)向江中集團(tuán)出售紫金城項(xiàng)目的部分商鋪，獲得約1.1億元現(xiàn)金收入。同年12月31日，公司將紫金城項(xiàng)目的部分商業(yè)區(qū)地下車位的使用權(quán)出售給江中集團(tuán)，價(jià)格為1.11億，用于抵償欠大股東的債務(wù)。

趕在2009年之前，中江地產(chǎn)完成這兩項(xiàng)交易后，2008年全年，中江地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.93億，2007年為1.75億，2008年因此同比增長(zhǎng)10.36%。2008年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)僅為4777萬元，比去年大減70.98%。

根據(jù)2006年中江地產(chǎn)股改作出的承諾，如果2008年度實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)總額低于2007年度的水平，將觸發(fā)江中集團(tuán)對(duì)公司所有無限售條件的流通股東追加對(duì)價(jià)。通過這兩項(xiàng)數(shù)額均在1億以上的關(guān)聯(lián)交易，觸發(fā)條件不成立，江中集團(tuán)躲過了追加對(duì)價(jià)。

逼近2009年年底，中江地產(chǎn)再次變賣資產(chǎn)，在江西省產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售景德鎮(zhèn)置業(yè)公司的股權(quán)。出讓價(jià)格為523.54萬元，附加條件是受讓股權(quán)時(shí)替景德鎮(zhèn)公司償還3754萬的應(yīng)付賬款，債權(quán)人就是中江地產(chǎn)。

景德鎮(zhèn)置業(yè)公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，注冊(cè)資本200萬元，中江地產(chǎn)持有95%的股份，北京江中高科技投資有限責(zé)任公司持有5%股份。

江西產(chǎn)權(quán)交易所的項(xiàng)目平臺(tái)顯示，景德鎮(zhèn)置業(yè)總資產(chǎn)為4277.92萬元，總負(fù)債為3754.38萬元，所有者權(quán)益523.54萬元，即為掛牌價(jià)格。公司的人數(shù)為5人，2008年虧損26萬元，2007年虧損為14.42萬元。公司具有2宗商住用地，均位于呂蒙鄉(xiāng)官莊村黎明制藥廠生活區(qū)內(nèi)，土地資產(chǎn)已為股東江西中江地產(chǎn)股份有限公司的貸款提供抵押擔(dān)保。

開發(fā)商獲得土地后，一般會(huì)將土地抵押給銀行，并獲得開發(fā)貸款，面對(duì)已經(jīng)被抵押的土地項(xiàng)目，開發(fā)運(yùn)作的難度較大。景德鎮(zhèn)置業(yè)雖然是被掛牌公開轉(zhuǎn)讓，最終可能要由江中集團(tuán)接手。

一位對(duì)中江地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研的分析師稱，景德鎮(zhèn)置業(yè)的項(xiàng)目占地面積約為92畝，由于涉及到動(dòng)遷等諸多事務(wù)要處理，何時(shí)能進(jìn)入開發(fā)階段目前仍是未知數(shù)，中江地產(chǎn)因此甩手景德鎮(zhèn)置業(yè)。

一旦售出景德鎮(zhèn)置業(yè)，中江地產(chǎn)未來的收入主要依靠紫金城一個(gè)項(xiàng)目，這在房地產(chǎn)上市公司算是特例。紫金城項(xiàng)目開發(fā)體量較大，包括住宅和商業(yè)物業(yè)兩個(gè)部分。住宅部分建筑面積合計(jì)約70萬平方米，已經(jīng)開發(fā)完成20萬平方米，剩余部分將在未來4年完成開發(fā)；商業(yè)物業(yè)部分建筑面積合計(jì)約33.1萬平方米，已經(jīng)開發(fā)完成約26.5萬平方米，還剩下約6.6萬平方米等待開發(fā)。

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