前三季利潤(rùn)尚不夠還債 中江地產(chǎn)變賣(mài)資產(chǎn)扮年報(bào)

2009年12月04日 22:23
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

人參與條評(píng)論

本報(bào)記者 夏華旺 北京報(bào)道

11月23日，中江地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司景德鎮(zhèn)江中置業(yè)的股權(quán)，出讓價(jià)格為523萬(wàn)元。一年前，中江地產(chǎn)也是在逼近年關(guān)時(shí)向大股東江中集團(tuán)變賣(mài)兩項(xiàng)資產(chǎn)，保住了全年利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，中江地產(chǎn)一項(xiàng)或有訴訟事項(xiàng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)債務(wù)。11月25日，中江地產(chǎn)發(fā)布公告稱，深圳仲裁委就深圳發(fā)展銀行股份有限公司深圳龍華支行與深圳富豪科技開(kāi)發(fā)有限公司1.5億金融借款合同糾紛一案作出裁定，中江地產(chǎn)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

今年1-9月，中江地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為97.9萬(wàn)元，比去年同期減少200%，如果以上裁定在30日內(nèi)按期履行，中江地產(chǎn)前三季度的利潤(rùn)還不夠償還這項(xiàng)擔(dān)保債務(wù)。

前三季度，中江地產(chǎn)的“紫金城”項(xiàng)目獲得5億多元的預(yù)收銷(xiāo)售款，但這筆收入要等到明年項(xiàng)目完工才能確認(rèn)，并不能作為今年的利潤(rùn)。

銀行追討2002年擔(dān)保舊賬

2006年，江西江中制藥集團(tuán)對(duì)江西紙業(yè)實(shí)施重大資產(chǎn)收購(gòu)，江西紙業(yè)被重組為中江地產(chǎn)，而上述借款合同糾紛是7年前江西紙業(yè)對(duì)外承擔(dān)的一筆連帶擔(dān)保貸款。

2002年5月27日，深發(fā)展龍華支行與富豪科技簽訂了《貸款合同》，約定由其向富豪科技提供人民幣15000萬(wàn)元的流動(dòng)資金貸款，貸款期限為21個(gè)月。深發(fā)展龍華支行另與港豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(深圳)有限公司簽訂了《抵押擔(dān)保合同》，與中江地產(chǎn)、王秀琴分別簽訂了《貸款保證擔(dān)保合同》，保證方式為承擔(dān)連帶償還責(zé)任。

富豪科技至今未還款，由此引發(fā)訴訟。深發(fā)展龍華支行人士告訴本報(bào)記者：“已經(jīng)將這筆不良貸款交由深發(fā)展深圳分行資產(chǎn)保全部處理，今年年初，分行就向深圳仲裁委申請(qǐng)裁決?！?/p>

港豐房產(chǎn)1999年成立，注冊(cè)資本為6000萬(wàn)港元，這家公司以宗地號(hào)H215-0008土地的65%份額土地使用權(quán)承擔(dān)上述債務(wù)的抵押擔(dān)保責(zé)任，可是記者在深圳土地交易中心竟然沒(méi)有找到這宗歷史交易地塊的信息。富豪科技1.5億債務(wù)連帶償還的擔(dān)子，最終可能要落到中江地產(chǎn)肩上，中江地產(chǎn)在第一時(shí)間就向深圳仲裁委所在地法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)仲裁，尋求更好的解決方式。

除了上述擔(dān)保，中江地產(chǎn)目前仍存在大量對(duì)外擔(dān)保情況，2001年，公司的前身江西紙業(yè)為江西青峰紡織公司提供了1200萬(wàn)的連帶責(zé)任擔(dān)保，已經(jīng)逾期8年。2008年以來(lái)，中江地產(chǎn)為母公司江中集團(tuán)提供了抵押擔(dān)保合計(jì)6250萬(wàn)元，連帶責(zé)任擔(dān)保1.6億元，這些擔(dān)保已于今年11月20日前全部到期。

一方面公司對(duì)外提供擔(dān)保，另一方面公司本身資金相對(duì)緊張。中江地產(chǎn)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目紫金城正在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，2009年三季報(bào)顯示，公司的長(zhǎng)期借款達(dá)到9.35億，比去年同期增長(zhǎng)近一倍。前三季度負(fù)債合計(jì)22.7億元，而去年同期為16.7億元。

2009年半年報(bào)也顯示，中江地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債中的其他應(yīng)付款一項(xiàng)達(dá)到5.69億元，去年同期為4.52億元。這筆欠款的債主主要是中江地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司，其中對(duì)江中集團(tuán)的股改欠款1.5億，往來(lái)欠款3.29億元；對(duì)江中制藥廠的股改欠款為4312萬(wàn)元。

利潤(rùn)依賴營(yíng)業(yè)外收入

除了向中江地產(chǎn)提供借款，在必要時(shí)刻，江中集團(tuán)還通過(guò)關(guān)聯(lián)交易，對(duì)其直接輸送利潤(rùn)。

2008年12月27日，中江地產(chǎn)向江中集團(tuán)出售紫金城項(xiàng)目的部分商鋪，獲得約1.1億元現(xiàn)金收入。同年12月31日，公司將紫金城項(xiàng)目的部分商業(yè)區(qū)地下車(chē)位的使用權(quán)出售給江中集團(tuán)，價(jià)格為1.11億，用于抵償欠大股東的債務(wù)。

趕在2009年之前，中江地產(chǎn)完成這兩項(xiàng)交易后，2008年全年，中江地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.93億，2007年為1.75億，2008年因此同比增長(zhǎng)10.36%。2008年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)僅為4777萬(wàn)元，比去年大減70.98%。

根據(jù)2006年中江地產(chǎn)股改作出的承諾，如果2008年度實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)總額低于2007年度的水平，將觸發(fā)江中集團(tuán)對(duì)公司所有無(wú)限售條件的流通股東追加對(duì)價(jià)。通過(guò)這兩項(xiàng)數(shù)額均在1億以上的關(guān)聯(lián)交易，觸發(fā)條件不成立，江中集團(tuán)躲過(guò)了追加對(duì)價(jià)。

逼近2009年年底，中江地產(chǎn)再次變賣(mài)資產(chǎn)，在江西省產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售景德鎮(zhèn)置業(yè)公司的股權(quán)。出讓價(jià)格為523.54萬(wàn)元，附加條件是受讓股權(quán)時(shí)替景德鎮(zhèn)公司償還3754萬(wàn)的應(yīng)付賬款，債權(quán)人就是中江地產(chǎn)。

景德鎮(zhèn)置業(yè)公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，注冊(cè)資本200萬(wàn)元，中江地產(chǎn)持有95%的股份，北京江中高科技投資有限責(zé)任公司持有5%股份。

江西產(chǎn)權(quán)交易所的項(xiàng)目平臺(tái)顯示，景德鎮(zhèn)置業(yè)總資產(chǎn)為4277.92萬(wàn)元，總負(fù)債為3754.38萬(wàn)元，所有者權(quán)益523.54萬(wàn)元，即為掛牌價(jià)格。公司的人數(shù)為5人，2008年虧損26萬(wàn)元，2007年虧損為14.42萬(wàn)元。公司具有2宗商住用地，均位于呂蒙鄉(xiāng)官莊村黎明制藥廠生活區(qū)內(nèi)，土地資產(chǎn)已為股東江西中江地產(chǎn)股份有限公司的貸款提供抵押擔(dān)保。

開(kāi)發(fā)商獲得土地后，一般會(huì)將土地抵押給銀行，并獲得開(kāi)發(fā)貸款，面對(duì)已經(jīng)被抵押的土地項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)運(yùn)作的難度較大。景德鎮(zhèn)置業(yè)雖然是被掛牌公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)罱K可能要由江中集團(tuán)接手。

一位對(duì)中江地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研的分析師稱，景德鎮(zhèn)置業(yè)的項(xiàng)目占地面積約為92畝，由于涉及到動(dòng)遷等諸多事務(wù)要處理，何時(shí)能進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段目前仍是未知數(shù)，中江地產(chǎn)因此甩手景德鎮(zhèn)置業(yè)。

一旦售出景德鎮(zhèn)置業(yè)，中江地產(chǎn)未來(lái)的收入主要依靠紫金城一個(gè)項(xiàng)目，這在房地產(chǎn)上市公司算是特例。紫金城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量較大，包括住宅和商業(yè)物業(yè)兩個(gè)部分。住宅部分建筑面積合計(jì)約70萬(wàn)平方米，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成20萬(wàn)平方米，剩余部分將在未來(lái)4年完成開(kāi)發(fā)；商業(yè)物業(yè)部分建筑面積合計(jì)約33.1萬(wàn)平方米，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成約26.5萬(wàn)平方米，還剩下約6.6萬(wàn)平方米等待開(kāi)發(fā)。

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