中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議城鎮(zhèn)化推進(jìn)利好地產(chǎn)板塊 看好二三線地產(chǎn)股

2009年12月08日 07:25
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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□中證證券研究中心 張?zhí)┬?

雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未對(duì)明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做直接表態(tài)，但我們認(rèn)為，“推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，進(jìn)一步便利符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口生活”等，都將極大促進(jìn)二三線城市的基建及地產(chǎn)投資。未來(lái)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將拉動(dòng)地產(chǎn)及其上下游的快速發(fā)展，對(duì)于業(yè)務(wù)重點(diǎn)在二三線城市的地產(chǎn)商而言，無(wú)疑將開(kāi)啟更廣闊的發(fā)展空間。

進(jìn)軍中小城市成業(yè)務(wù)重點(diǎn)

在大城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程中，更多的地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)軍中小城市。在申萬(wàn)地產(chǎn)行業(yè)99家開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)中，約有40家立足于二三線城市發(fā)展，另外也有超過(guò)20家一線城市開(kāi)發(fā)商目前把新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)放在中西部的一些中小城市中。在一線城市業(yè)務(wù)空間拓展有限的背景下，中小城市已成為地產(chǎn)商提升業(yè)績(jī)的重要發(fā)力點(diǎn)。

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的具體內(nèi)容看，戶籍限制的逐步放開(kāi)，相關(guān)配套制度的完善、人口結(jié)構(gòu)的多元化，將使更多中小城市發(fā)展具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)，為配合這些措施，未來(lái)中小城市的基建和住房需求無(wú)疑將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。從10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)看，中小城市居多的中西部地區(qū)增速分別為23.3%和18.9%，明顯快于東部地區(qū)，從目前房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)看，一線大城市泡沫化的傾向開(kāi)始抬升，而大多數(shù)中小城市無(wú)論從價(jià)還是量看，都處于較為平穩(wěn)的發(fā)展過(guò)程。因此，在基本經(jīng)濟(jì)政策繼續(xù)保持的前提下，未來(lái)中小城市的地產(chǎn)投資還有很大的空間。

在繼續(xù)拓展和保有大城市業(yè)務(wù)空間的同時(shí)，更多的地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始在二三線城市“跑馬圈地”。很多中西部龍頭地產(chǎn)商已把發(fā)展當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)作為中長(zhǎng)期內(nèi)企業(yè)的主要發(fā)展戰(zhàn)略，如云南城投、中天城投、榮盛發(fā)展、天地源等，這些公司基本都有豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，滿足未來(lái)4—5年的開(kāi)發(fā)要求，隨著地產(chǎn)投資逐步成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力，這些公司無(wú)疑將隨著地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展而做強(qiáng)做大。

看好二三線地產(chǎn)股

12月7日，受中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議利好預(yù)期影響，申萬(wàn)地產(chǎn)板塊整體上漲2.21%，其中成渝地區(qū)公司和二三線區(qū)域性公司漲幅靠前。由于成渝地區(qū)是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的前沿改革區(qū)，我們認(rèn)為中央的上述定調(diào)將會(huì)進(jìn)一步深化和鞏固兩地現(xiàn)有的成果。兩地現(xiàn)有的園區(qū)開(kāi)發(fā)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也將會(huì)有更光明的發(fā)展前景。

我們統(tǒng)計(jì)的30家區(qū)域性公司12月7日的整體漲幅達(dá)2.85%，強(qiáng)于25家一線城市開(kāi)發(fā)商1.93%和6家全國(guó)性地產(chǎn)商2.54%的整體漲幅。我們認(rèn)為，在地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化差距加劇的背景下，目前二三線城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量的彈性空間明顯要好于一線城市，明年中西部城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量繼續(xù)創(chuàng)新高的概率非常大。從成交占比和換手率的角度看，目前地產(chǎn)板塊可能重拾上半年引領(lǐng)市場(chǎng)上漲的地位，截至上周，申萬(wàn)地產(chǎn)板塊成交金額總計(jì)達(dá)1190.35億元，成交占比為7.32%，這也是自10月份以來(lái)，成交占比連續(xù)第八周高于歷史均值。從換手率看，以整體法算，12月7日的申萬(wàn)地產(chǎn)板塊為2.71%，“萬(wàn)保招金”等全國(guó)性地產(chǎn)公司為3.25%，我們認(rèn)為，目前換手率和成交占比的持續(xù)回升孕育著地產(chǎn)板塊再度走強(qiáng)的信號(hào)，同時(shí)在未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)格轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)將更多的來(lái)自二三線城市地產(chǎn)商清晰的業(yè)績(jī)推動(dòng)。

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