空置率下降租金下調(diào) 上海環(huán)球金融中心租掉了大半

2009年12月18日 00:00
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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本報記者 趙飛飛 上海報道

亞洲第一高樓——上海環(huán)球金融中心終于租出去了。

17日，上海環(huán)球金融中心運營方，森大廈(上海)有限公司綜合運營部人士回應(yīng)本報，上海環(huán)球金融中心的總出租率已經(jīng)從年初的50%，上升到目前的65%左右。

從7樓至77樓，共計226900平方米的面積為寫字樓樓面。隨著11月初著名會計事務(wù)所的安永拿下其43-50樓的8個樓面租約，上海環(huán)球金融中心已然松了一口氣。

安永中國主席吳港平告訴本報記者，遷至陸家嘴，更重要的原因是其服務(wù)的大型客戶，包括跨國銀行及一些金融機構(gòu)，已經(jīng)搬遷至浦東新區(qū)，或者是顯露出搬遷意向，這使得他們對陸家嘴金融城潛力很有信心。

“浦西的許多金融機構(gòu)在今年陸續(xù)搬到浦東，在三季度尤其形成趨勢。”盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民告訴本報記者。此前陳是仲量聯(lián)行中國區(qū)董事，并擔(dān)任安永的租賃代表，“最重要原因，一是浦東寫字樓租金下調(diào)，二是雙中心政策效應(yīng)開始散發(fā)誘導(dǎo)力。

據(jù)浦東新區(qū)金融服務(wù)局12月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月底，浦東新區(qū)共有各類金融機構(gòu)593家，較上年增加49家，約占上海金融機構(gòu)總數(shù)的80%。

空置率下降，租金下調(diào)

“截至目前，金融行業(yè)依舊是環(huán)球金融中心主要的客戶，主要包括銀行、保險、證券、基金管理。”森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓告訴記者。

上海環(huán)球金融中心提供給本報的租戶名單顯示，銀行業(yè)租戶中，即包括日本三井住友銀行、瑞穗實業(yè)銀行及橫濱銀行、法國巴黎銀行、德國商業(yè)銀行、韓國產(chǎn)業(yè)銀行等10家國際性銀行。

除了律師事務(wù)所、咨詢機構(gòu)及會計師事務(wù)所之外，亦有部分國內(nèi)企業(yè)同時落戶其中，例如國泰基金管理有限公司、新華都實業(yè)集團股份有限公司等。

“新華都在環(huán)球的65樓，包括新華都實業(yè)集團和其收購的港澳資訊，唐駿就在我們的65樓辦公。”森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部人士告訴記者。

“事實上目前陸續(xù)還有一些意向租戶正在談，我們希望租戶能更多集中在金融或相關(guān)機構(gòu)，但今后亦會有不同行業(yè)的出色公司入駐，對于來年的出租形勢我們非常有信心。”該人士表示。

在出租率提高的另一面，是租金的向下調(diào)整。市場傳言，從2008年投入使用以來，隨著歐美意向客戶的出走，上海環(huán)球金融中心的日租金已經(jīng)從最初的20元/平方米，下降至18元、12元，低區(qū)甚至出現(xiàn)8元/平方米的情形。

“整個陸家嘴的租金，從去年三季度到今年的三季度，租金均價已經(jīng)下降了30%左右。”盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民告訴記者，“目前整個陸家嘴的日租金均價是6元/平方米左右，環(huán)球出租給安永的價格并不會比這個好多少。

上海環(huán)球金融中心方面以公司機密為由，并未對本報提供和安永簽訂的租金情況。其綜合運營部人士亦對本報表示，其辦公區(qū)域的租金根據(jù)市場的變化，樓層的高度，租戶所需面積以及租賃年限，價格不盡相同。

安永上海市場推廣及傳訊部經(jīng)理崔志穎告訴本報，此前安永內(nèi)部有一個團隊專門負責(zé)新辦公地址的租賃，綜合對比了各方的價格，由于與環(huán)球方面簽訂的是一個長期的租賃合同，所以價格上會節(jié)省很多。

“我們將于2010年7月遷入新辦事處，屆時會把2500名分散在上海三個辦公地點的同事集中在環(huán)球金融中心。”崔志穎告訴本報。

中資買樓，外資租樓

“國家層面和上海層面就雙中心的政策持續(xù)出爐，其后發(fā)效應(yīng)不斷體現(xiàn)，比預(yù)期來的早一些，由此眾多內(nèi)資金融機構(gòu)利用寫字樓市場的調(diào)整期，開始在上海陸家嘴布局。” 寫字樓中介機構(gòu)人士表示。

12月17日，浦東《關(guān)于完善陸家嘴金融城商業(yè)配套的財政扶持辦法》啟動實施。

辦法意在通過財政扶持、補貼獎勵方式，連續(xù)三年對陸家嘴商業(yè)配套建設(shè)有成效的樓宇進行表彰。金貿(mào)大廈、花旗集團大廈、上海中銀大廈成為首批獲獎樓宇，而這三棟樓，出租率甚高。

“政府的意向，就是希望完善陸家嘴金融城的綜合配套，吸引更多的金融企業(yè)入駐。

盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示。

搬遷仍在陸續(xù)進行。本報多方獲悉，僅銀行行業(yè)，12月5日，光大銀行上海分行即從外灘搬至世紀(jì)大道1118號上海光大大廈。而位于南京東路的中信銀行，目前已在陸家嘴某高級寫字樓租用多個樓層，將于2010年年中搬遷。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級經(jīng)理簡可對本報分析，就在三四季度資金充裕的中資機構(gòu)不斷購置的陸家嘴的大宗物業(yè)，一方面活躍了陸家嘴的商辦樓交易市場，另一方面也帶來不少新的金融機構(gòu)入駐。

“其中近期，太平洋人壽保險已經(jīng)購買了小陸家嘴太平金融大廈16000平方米，共計6個樓面。同樣也是大手筆。”簡可表示。“隨著國內(nèi)保險公司進入陸家嘴市場，投資交易市場正在復(fù)蘇。

據(jù)悉，三季度之時，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以接近每平方米50000元左右的價格買下中融碧玉藍天大廈10個辦公樓面；中國農(nóng)業(yè)銀行以均價44000元買下浦江雙輝大廈37個樓面。民生銀行也已買入位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶的大樓。

仲量聯(lián)行上海分公司人士表示：“隨著上海寫字樓市場越來越多被自用客戶大宗購買，以及浦東新竣工物業(yè)整體入駐率上升，上海甲級寫字樓的市場信心在增強。”仲量聯(lián)行方面預(yù)計，浦東甲級寫字樓的租金有望在明年一、二季度率先反彈。

而這些陸續(xù)到來的金融機構(gòu)，其創(chuàng)造的經(jīng)濟效益正在擴散。

12月，浦東新區(qū)金融服務(wù)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前三季，上海浦東新區(qū)金融業(yè)實現(xiàn)增加值558億元，同比增長28.4%，為各大行業(yè)增速最快，對同期浦東地區(qū)生產(chǎn)總值增長的貢獻率達到54%。

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