誰在引領中國地產業進入新模式

2009年12月18日 19:51
來源：鳳凰網財經

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——海南魯能城率先邁入房地產開發2.0時代

12月7日開始的哥本哈根氣候峰會還在如火如荼地進行著，低碳經濟時代已經不可回避地走到我們每個人的面前。新時代、新挑戰，商業模式的競爭必將是低碳經濟時代房地產行業最重要的主題。依賴規模和速度的粗獷型增長模式正在走向衰竭，一些新的模式開始萌芽并逐漸發力。

海南魯能城管理有限公司(以下簡稱魯能城)，偏居海南，卻敏銳把握中國休閑地產蓬勃發展的“天時”，緊貼海南省建設國際旅游島的“地利”，充分利用公司耕耘海南18年積累的“人和”，在2009年搶先布局，摸索出一套適合自己又與低碳時代相匹配的2.0時代發展模式，為低碳經濟下的持續性發展夯實了基礎。

魯能城是魯能集團在海南設立的區域管理公司，開發包括魯能•、大東海片區、魯能•、三亞灣新城、魯能•海藍椰風和魯能•海藍福源在內的多個地產項目。

房地產開發開始向2.0時代轉變

從2006年底以來，國內的主流財經媒體紛紛將視角聚焦在中國企業的商業模式創新上，商業2.00Web2.006年底以營銷2.0等冠上2.0的名詞充斥于耳，這說明大家已經開始意識到一個新的經濟時代——2.0時代已經來臨。

從1978年理論界提出住房商品化開始至今，中國的房地產企業一直都是依賴規模和速度進行粗獷型增長。有數據顯示，全球房地產建筑業的能耗占到全球終端總能耗的40%。如果提高建筑能效，2010年全球可以減排7.15億噸二氧化碳，相當于當年全球預計總排放量的27%。如果把過去的這三十年稱為中國房地產開發業的1.0時代。而現在，這種高代價的粗狂型模式正在逐漸走向衰竭，房產企業必須進一步精細化利用各種資源。

在全球低碳經濟大趨勢下和全社會環保意識的提高，以低碳理念建造的房子似乎是一種趨勢，節能環保、健康舒適的綠色住宅，能否稱為低碳經濟下房地產行業的2.0時代呢？

如何才能擺脫對規模和速度的過分依賴？所有房地產企業都在探索低碳時代的新發展引擎，都在尋找屬于自己的藍海。

地處海南的魯能城，此時卻率先確定出自己2.0時代的發展模式。2009年，魯能城摒棄以往地產商短、平、快的操作手法，轉換思路，聚焦長線經營、持續增值的國際化休閑地產開發，以項目運營城市。具體而言就是，以覆蓋全島地域的開發戰略布局，整合多種稀世濱海資源，橫跨別墅、賓館、會所等各種品類的建筑產品，傾力打造一個環島休閑圈，為客戶提供全套的旅游休閑生活方案。

從單一的地產開發模式轉變為“地產+服務+生活”的新模式。可謂率先邁入2.0時代。這還只是海南魯能城2.0時代發展的第一步。先海南造城，塑造“國際休閑地產供應商”的地位，然后逐步實現全國造城，由一個二線地產品牌晉升為一線品牌，甚至影響中國人的生活方式，促進生活觀念的改變，在中國休閑地產領域獨樹一幟。魯能城胸懷遠大。

天時：未來十年將是中國休閑地產蓬勃發展期

休閑地產是指在一般住宅要素的基礎上，依托項目周邊良好的資源環境，把房地產和其他產業資源，包括生態資源、旅游資源、文化資源等進行嫁接，在建筑規劃、配套設施、社區生活中導入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產類別。

從歷史角度而言，休閑地產算得上是時代的必然產物，躲也躲不掉。根據國際經驗，人均GDP達6000美金以上，人們用于日常消費的費用將會遞減到收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費需求；800美金到1000美金人均GDP的時候，人們普遍產生旅游的動機；人均收入達到3000美元的時候，度假需求才會普遍；到4000美金的時候出國旅游的動機會普及化，10000美金的時候則可以輕松支付洲際旅游。整個社會繼而邁入休閑時代。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代分別進入休閑時代。

如今，這波全球化的休閑浪潮已經波及中國。統計數據顯示，目前國內每年參加旅游的人數已經達到12億人次以上，旅游收入高達5000多億元人民幣。上海、北京等地方和城市人均GDP突破3000美元，廣州人均GDP達到1萬美金，隨之而來的休閑生活需求、人口老齡化的養生需求等，已經促使中國的休閑地產加速進入黃金發展時期。

以中國目前每年10億人次水平的旅游人數和5000多億元的收入計算，預計到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。旅游需求將在未來10年以每年8.5%的速度增長，休閑地產作為旅游和地產兩個黃金產業的交叉，越來越引人關注。

更為關鍵的是，中國國內已經擁有相當數量的富人來為休閑地產提供發展的內生性動力。據《2009胡潤財富報告》顯示，中國有825000個千萬富豪和51000個億萬富豪，每1萬人中有6人是千萬富豪。并且，中國的超級富豪在這次金融危機期間大幅增加，中國已知的身家在10億美元以上的富豪人數僅次于美國，中國已經成為目前財富增長最快的國家。

內因、外力同時作用，促使未來十年成為中國休閑地產的蓬勃發展期。著名策劃專家王志綱估計：整個中國未來5到10年內，將會出現“休閑為王、休閑不敗”的局面，很多產業都將在休閑這面大旗下徜徉游弋，休閑地產則是其中毋庸置疑的主力軍。

地利：海南建設國際旅游島催旺休閑地產業

魯能城所在的海南省，在發展休閑地產方面具有得天獨厚的自然資源優勢和政策優勢。

在“休閑”的概念中，海岸資源從來都是一個優勢資源，休閑地產本身就發端于黃金海岸。西方發達國家，有錢的人都跑到海邊去了，中國未來的發展也不會例外，海濱休閑地產是公認的發展時間最久、最成熟、開發規模最大的一種休閑地產類型。

中國究竟還有多少海岸線能做住宅呢？數據顯示，我國的人均海岸線還不足兩厘米！相對于邊境線來說，我國的海岸線并不算長，其中優質的海岸資源更是稀少的，人均下來堪稱稀有。物以稀為貴，其中蘊含的投資價值不言自明。

據2009年12月14日最新消息顯示，海南建設國際旅游島的舉措進一步催旺該省房地產行業，樓市呈現“量價猛漲”的態勢。2009年1—11月，海南省房地產開發投資達248.57億元，同比增長48.1%，增幅位居全國第三；其中，商品住宅完成投資226.37億元，增長60.1%，位居全國第二。海南房地產界有關人士介紹，目前，海南房地產的買主中島外人士占到全省購房總量的70%以上，在僑鄉文昌、瓊海、萬寧，島外人士購房者甚至達95%以上。