深圳房價跑步進入兩萬元時代

2009年12月22日 07:44
來源：中青在線－中國青年報作者：劉芳

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“不是說國家已經出臺政策調控，房價會跌了嗎？怎么現在還這么高？”12月20日，帶著一家老小出來看房的李女士在深圳市福田區一個住宅小區里發出了這樣的感嘆。

這是一個普通自住型的樓盤，地處頂樓的32層，2000年批地，業主報價每平方米1.8萬元，不還價。為了看這套房，李女士等了兩個星期。“這些天看房不順利，總是看不到好房子，要么是頂樓、要么在邊角上，稍微好一點的價格又太離譜，現在看的這一套，早就被業主租出去了，租客一直不給看房，就等到了現在。”李女士說。

其實，李女士從2009年年初就一直在看房了，年初因為聽了專家的話，以為深圳房價要降，沒想到等來的卻是房價的一路飆升。“六年前就來到深圳，在這里成了家生了孩子，但是一直都沒有買房子，去年決定買房后，從今年年初春節前買房看房，一直看到了現在”。

買房看房越看越漲

她的同事盧先生早在一年前就盯緊了位于福田南的新樓盤“深港1號”四期項目，準備在適當的時候出手。然而12月19日開盤時每平方米28000元的均價，讓這個本來打算年內買房的年輕人的夢想徹底破滅了。今年1月，該項目均價僅為每平方米17000元，一年內跳漲了65%。

“沒有最高，只有更高”。房價僅在遲疑之間已今非昔比。每個月都要過來看“深港1號”的盧先生清楚地記得，該項目均價3月份下跌至每平方米16000元之后,又從5月份反彈至每平方米17000元,然后眼睜睜地看著它又從7月份的每平方米19000元，上漲至10月份的每平方米25000元。

人們現在喜歡用兩個數字來比較深圳的房價，一個是2007年的最高價，一個是2008年時的最低價。根據官方公布的數據，前者的均價是每平方米17350元，而到了2008年2月房價達到最低點，價格普遍比房價最高時下跌超過30%，大批炒房客被套牢。

然而，自今年3月份以來，深圳商品住房價格開始一路上揚，9月份新房銷售均價達到每平方米20940元，創下歷史新高，一下子就將深圳房價帶入到兩萬元時代。

截至12月17日的最新報價，深圳關內的福田、羅湖、南山、鹽田等四個區新房價格都在兩萬元／平方米以上，而關外的樓價也水漲船高，梅林關外的溪山去年一期開盤時僅賣每平方米9000元，今年搖身一變已漲至每平方米1.5萬元，漲幅超過66%。而深圳關內其他樓盤的最高均價較今年2月份時漲幅已經高達95%。

從春寒料峭到“小陽春”

跑步進入兩萬元時代，深圳只用了不到兩年。

位于深圳福田中心區的樓盤中城天邑是一個代表深圳這兩年房價走勢的價格標桿。號稱“關內唯一的大宅樓盤”的中城天邑，2008年3月開盤，樣板間開放的同時也開始售樓，但當時客戶多是來看看，買的不多。客戶猶豫有兩方面原因：一方面是對整個市場的大勢有一定擔憂，擔心現在買了以后降價，等一等可能比較可靠；另一方面還有一些配套設施沒有完全落實。就這樣一直等待了四五個月，銷售商開始暗中打折銷售，也吸引了少量客戶購買。但表面上看，中城天邑的項目一直維持了價格的堅挺。

而到了今年3月，中城天邑在短時間內就成為整個深圳樓盤的銷售冠軍，人們競相看房購房，市民劉小姐接到銷售顧問的電話，前去買房，前后僅一個小時，看好的一套房就被另一位買家在連房子都沒看的情況下買走。4月初，整個樓盤售罄。

中城天邑的由冷到熱，在深圳樓市很有代表性。和2008年相比，2009年的深圳樓市可謂大起大落。2009年初，從2008年開始的樓市低迷仍在延續，樓市一片春寒料峭，許多開發商拼命降價以防止資金鏈斷裂。但春節一過，令所有人未曾預料的是，深圳地產市場量價齊升。3月，深圳樓市很有商品房成交量已經重新回到2007年上半年成交高峰時期的水平，深圳樓市迎來“小陽春”。

就在地產商、中介和市民都在思索“小陽春”會不會曇花一現時，深圳樓市已不斷邁向新高。四、五月，深圳房價回升到1.2萬元／平方米；六、七月，房價上揚到1.4萬元／平方米；8月，深圳房價達到18830元／平方米，創下了深圳房價的最高紀錄；9月，深圳房價達20940元／平方米；10月，房價為20234元／平方米；11月,深圳新房雖然呈現量價齊跌的狀態,但仍然徘徊在兩萬元／平方米，深圳房價從最低點一路高歌駛入“兩萬元時代”。

與此同時，二手房的成交也走了一條相同的軌跡，1月成交量僅為4724套，自3月成交破萬套以來,每個月的成交均在1萬套以上,11月達到了創紀錄的16666套。截至9月底，今年深圳全市二手房已經成交99124套，比樓市紅火的2007年全年總量還多7000多套。成交價格也是一路高歌，中國指數研究院數據信息中心提供的深圳二手房銷售價格指數報告顯示，5月深圳二手房掛牌均價為13133元／平方米，8月突破1.4萬元，達到14186元／平方米，11月更是逼近1.5萬元關口，達到14955元／平方米。

一套房一個月漲了23萬元

小傅是深圳一名普通的執業律師。作為一名買房者，這一年他經歷了房價的大起大落，心態也是大起大落。

2009年2月，房價正掉得厲害，小傅看的房10770元／平方米。當時銀行貨幣政策緊縮，國際金融危機對實體經濟的影響不斷顯現。小傅想著這么“堅持”半年，深圳關內的房價有望跌到8000元／平方米。

春節后，房價雖略有上漲，但都在合理范圍內。小傅覺得經濟狀況不好，一時半會兒房地產好不了，泡沫還在擠壓中，也就沒有去看房。4月份，再看報紙時就有人提到樓市回暖，而且出自幾個他比較推崇的專家之口，他的心里有了一點松動，但那時想，可能這只是回光返照，過了這一波行情之后還會大跌。

小傅開始有事沒事出去看房，準備在合適的機會出手。他選準了一個位于關口的樓盤，然后在網上找了一大堆數據，再打電話核實，約定看房。沒想到業主一張口就加價5萬元。小傅找中介調停，“結果一周后，中介回電話，再加5萬元，我一下無語了”。

6月中旬，同一家中介公司打電話，讓小傅看房，說的就是之前看的那一套，一說價格，嚇人一跳，一個月時間，業主漲了23萬元。

到了國慶，同學聚會，小傅身邊同學幾乎都在談論買什么房，又怎么裝修的。“別人有房我沒房，感覺自己的人生特失敗。”小傅說。

是誰推高了房價

2009年，崔利和女友一起，在深圳各處買了20套房產。2008年2月，他準備和女友結婚，看中了位于梅林關外的一套房子。房子買到手后，價格迅速上升，很快漲了1倍。

嘗到甜頭的崔利從此一發不可收。有一次，他無意中看到了位于福田體育公園附近的一處樓盤，“從窗外就可看到對面的高爾夫球場，當天就在那里定下了三套房。只需交兩成首付、貸款打七折，不買都后悔。”

深圳市房地產研究中心副主任王鋒告訴記者，今年深圳商品房價格的上漲很大程度上是由于寬松的貨幣政策和投資需求大量入市所致，而大量投資性需求重新抬頭和泛濫也推高了房價。

華泰聯合證券的一份研究報告分析，曾在8月、9月短暫離場的投資客再度殺回樓市，10月深圳新推出的樓盤中有的樓盤90%以上的成交為投資客所購買，一人購買多套房屋的現象開始增多。

深圳房價的快速上漲及投資需求，對深圳房地產的自住需求形成擠壓。王鋒說，深圳房價的快二手房交易規模的放量增長以及90平方米以下住房銷售規模迅速回落就是有力證據，其間深圳一手房銷量一直在低位徘徊。

多家研究機構已經對深圳房價發出預警。中國指數研究院的統計稱，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房價收入比從14.4上升到14.60均遠超國際警戒水平，同時空置率和非自住客比例也一直居高不下。

綜合開發院旅游和地產研究中心主任宋丁認為，無論從哪個角度來看，今年深圳的房價都漲得過多，已經存在泡沫和透支。在宏觀政策調控下，深圳房地產市場后期的成交量不容樂觀，房地產市場的基本面或許會發生重大變化。

日前，記者隨機采訪了幾個買房者，他們中認為明年房價上升和下跌的人一樣多。“挺漲派”認為明深圳土地將越來越少，自住需求卻越來越大，因此房價必漲；而“挺跌派”則認為，國家宏觀調控打壓房價，房價一定會下跌。美聯物業南山區總監孟祥義介紹說，短期來看，成交量將回落，因為今年二手房太火爆，房價也飆升，普通住宅的投資比例較少，因為短期房價上升幅度小，利潤不高，投資者的謹慎態度，讓如此巨量的成交不可能長期持續。但豪宅漲幅迅速，世華地產關于二手房的最新報告顯示，今年11月豪宅的買家當中，有70%是投資客，投資比例已經超過半數。