海南樓市搶手資源優(yōu)勢獨一無二

2010年01月05日 11:18
來源：海南經(jīng)濟(jì)報

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海南國際旅游島·房地產(chǎn)業(yè)

核心提示

保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵有實力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。

——《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》

面向大海，春暖花開

一場因國際旅游島概念而催生的饕餮盛宴，正在引發(fā)海南第二次房地產(chǎn)投資開發(fā)熱潮。逾百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，東部一線海景土地資源日漸緊俏。

百強(qiáng)淘金海南

在從海口到三亞595公里的黃金海岸線上，動輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項目星羅棋布，其中不乏雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)、杭州綠城、華潤、中信、中體等知名地產(chǎn)開發(fā)商。

有業(yè)內(nèi)人士估計，目前在海南的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過100家，投資總額超過1000億元。

目前，富力地產(chǎn)在海南已經(jīng)取得了近萬畝土地的開發(fā)權(quán)，主要包括香水灣的2500畝土地、在海口的680畝土地和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產(chǎn)在香水灣打造的旅游地產(chǎn)項目富力灣，投資超過15億元，并吸引13家大公司進(jìn)駐。而2009年9月9日富力地產(chǎn)在海南的另一項目“富力·紅樹灣”在澄邁縣正式開工，計劃投資逾百億元。

雅居樂地產(chǎn)攜手摩根士丹利共同開發(fā)的海南清水灣，占地約1.5萬畝，海岸線長達(dá)12公里，項目總投資逾200億元，開發(fā)周期長達(dá)10年，號稱是海南目前最大的熱帶濱海旅游度假區(qū)，并列入海南“十一五”重點建設(shè)項目。

此外，海南魯能城規(guī)劃總占地面積約19平方公里，土地儲備達(dá)8000畝。其中，三亞灣新城占地6.8平方公里，擁有9公里長的海岸線。在旅游休閑地產(chǎn)概念下，海南已經(jīng)成為星級酒店最密集的地方。

椰島房產(chǎn)搶手

隨著海南推廣國際旅游島概念，全國各地開發(fā)商和投資客蜂擁而至，萬里淘金，海南尤其是三亞地價和房價一路飆漲。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三亞房價從2009年6月的9526元/平方米，一路上漲到9月份的14751元/平方米。

據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處有關(guān)人士介紹，去年上半年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成114.77億元，同比增長37.2%，保持高位增長。在全球金融危機(jī)影響下，海南房地產(chǎn)業(yè)逆勢上升，成為上半年海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個亮點。目前，海南房地產(chǎn)最搶手的是中國最南端旅游城三亞的海景房，其次是毗鄰三亞的陵水以及海口、文昌、瓊海、澄邁、定安等市縣。2009年上半年，全省房價均價為每平方米6099元，海口為4978元，三亞為9526元，陵水為11317元。

據(jù)統(tǒng)計，2009年1-11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資248.57億元，同比增長48.1%，同比漲幅居全國第3位，商品住宅完成投資226.37億元，同比增長60.1%，同比漲幅居全國第2位。

2009年11月份，新建住宅方面，海口新建住宅銷售價格同比上漲9.6%，居全國第5位，環(huán)比上漲4.7%;三亞新建住宅銷售價格同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.9%。

資源獨一無二

都市森林公司副總朱章太說，作為省會城市，海口的房產(chǎn)深受外地游客青睞，70%樓房被外地人購買。

據(jù)了解，正在推進(jìn)的海南“國際旅游島”品牌起到了意想不到的效果，目前，來海南的游客中有不少是購房者。他們來海南不光是為了旅游，更多的是為了購房，甚至有很多島外購房者來海南買房后，還帶動親朋好友買房，成為不帶戶口的“海南人”

年逾七旬的張老先生去年從甘肅來海南旅游后，被這里獨具魅力的熱帶風(fēng)光、四季如春的氣候條件迷住了，于是，就在文昌買了套房子。

省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處有關(guān)人士說：“去年上半年，海南購房者仍以外地人士為主。海口市外地人購房占67%，三亞市占百分之81%，而在文昌市購房的則全部為外地人。

地產(chǎn)價值凸顯

中國只有一個海南島。海南房地產(chǎn)業(yè)的影響不斷擴(kuò)大，價值也不斷凸顯。

海南省房產(chǎn)協(xié)會有關(guān)人士指出，海南房地產(chǎn)投資從2000年的10.3億元到2008年的189.31億元，年均增速47.58%，占穩(wěn)定資產(chǎn)投資的比重由5.3%上升到26.81%，年均增速16.07%;商品房施工面積從138.6萬平方米上升到1390.52萬平方米，年均增速達(dá)33.96%。

以住宅為主的房地產(chǎn)對地方財政貢獻(xiàn)很大。2008年，全省房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入完成49.33億元，占全省地方稅收收入的40.93%，增收額占全省稅收增收額的54.08%。

海南大學(xué)中國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長王毅武接受海南經(jīng)濟(jì)報記者采訪時說，目前海南房價和國內(nèi)一線城市比雖然不是很高，但從海南的發(fā)展走向看，房價還有一定的上漲空間。

大集團(tuán)·大項目

海南西格瑪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理倪侃接受記者采訪時說，海南繼洋浦成為保稅港區(qū)之后，各種利好政策連連，吸引了更多的大財團(tuán)投資海南。“國際旅游島”發(fā)展戰(zhàn)略獲得國務(wù)院同意后，吸金效應(yīng)會更大。此外，海南東環(huán)高速鐵路也正在建設(shè)當(dāng)中，瓊州海峽跨海通道工程勘查、論證和研究工作也在積極穩(wěn)步推進(jìn)。這些大項目的帶動，無疑將促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

倪侃分析認(rèn)為，海南獲得國務(wù)院的批復(fù)成為國際旅游島后，房地產(chǎn)將向全世界開放。屆時一些小的房產(chǎn)項目就會被淘汰，大的房產(chǎn)項目將逐鹿海南，項目越做越大，配套設(shè)施更完善。

海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2006年，海南竣工房屋的造價成本為每平方米2000元以下。2007年建筑成本提高，處置積壓房地產(chǎn)的稅費優(yōu)惠政策取消，土地、水泥、鋼筋、玻璃、磚頭、勞力等都在漲價，但造價成本不會超過2500元/平方米，而房價已超過4500元/平方米，由此推算，海口房產(chǎn)的利潤率已超過40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會的平均利潤率。

要對炒房說不

用一套80平方米的二居室，在一個月內(nèi)可賺到64萬元，如此之快的狂熱產(chǎn)金效率，在海南似曾相識。在上世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)泡沫中，三亞正是領(lǐng)漲先鋒——這是《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》12月底刊發(fā)的一篇報道指出的。

“把買房寄望于海口房價下跌，這恐怕是不可能的了，我只希望不要漲得太離譜了。”采訪中，在海口打工已經(jīng)有7年的甘肅小伙林先生這樣說，“雖然說海南自然環(huán)境資源好，但是海口房價漲得太離譜了，我們攢錢的速度遠(yuǎn)沒有房子漲價的速度快。

“到處都是外地人來海南購房，尤其是海景房，購房者很少有本地人，都是外地人炒高了海南的房價。”海南大學(xué)一位教授告訴記者。

其實，海南房價遭遇熱炒，已經(jīng)不僅僅是一小部分的投資客在起作用。

“現(xiàn)在除了西藏、云南、貴州，全國各省市的投資客都出現(xiàn)在海南，尤其以江浙、山西、東北、重慶、成都等地的投資客為盛，11月份之后，陜西、內(nèi)蒙古和新疆的投資客也在激增。”海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人告訴記者，“是全國人民炒高了海南房價。

三亞市房產(chǎn)管理局黨組書記、局長李洪海分析稱，目前三亞的購房客主要來自東三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南房價是看著往上漲，可以說，未來幾年房價漲價已成定局。至于今年海口房價會持續(xù)上揚(yáng)多少，何時滯漲，誰也無法預(yù)測。

朱章太認(rèn)為，從近期改善型和投資型房產(chǎn)需求來看，今后海口樓市將以平穩(wěn)發(fā)展為主;成交量持續(xù)增長或面臨較大壓力，但大漲大跌的可能性不會太大。

專家建議，現(xiàn)在對土地資源的開發(fā)利用要有全局考慮，決不能“村村點火、戶戶冒煙”，要根據(jù)各市縣的實際消費能力，選取好合適的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)利用。各地必須根據(jù)國際旅游島的建設(shè)規(guī)劃，合理配置好土地資源，積極服務(wù)于旅游業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的招商引資、項目建設(shè)。

海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，海南一線的海景地已經(jīng)被賣得差不多了，依靠土地財政來拉動GDP的海南省，未來的可持續(xù)發(fā)展將是最大的問題。