房貸差異化政策將出或取消地方自定義

2010年01月08日 22:40
來源：經濟觀察報作者：程志云

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程志云

差異化的房貸政策即將考驗購房者。

日前，據知情人士透露，包括住房與城鄉建設部、人民銀行和銀監會正在制定新的統一標準，擬對全國范圍內的投機和投資型購房需求進行劃分，并根據這一標準嚴格區別商業銀行所提供的房貸杠桿。

該人士進一步指出，住建部主要分工負責對二套房及多套房劃分統一標準的制定，人民銀行、銀監會則考量提高這部分被圈定的投資和投機性購房者的信貸門檻、并降低他們購房的杠桿比例的相關信貸政策。

據悉，目前，這兩項政策制定已經趨近于成熟。

“迫于政策層遏制房價飆升的巨大壓力，兩項政策有望于近期正式出臺。”知情人士透露。

二套房新政擬出

一位接近監管層人士告訴記者，目前住建部、人民銀行和銀監會等部委正在研究如何對投機、投資型購房需求與老百姓的自住型需求進行劃分，然后根據這個標準設定對投資與投機性房貸的限制性措施。

住建部負責對二套房及多套房劃分標準進行統一。

實際上，按照目前的規定，商業銀行以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行。

建設銀行研究部研究員趙慶明告訴記者，該政策在具體實施當中存在兩個問題。一是商業銀行無法實現對家庭的認定，其次是對于改善型住房的認定各地標準不統一造成很多矛盾。

“目前，住建部打算在二套房認定上制定一個統一標準，對于家庭內涵的認定將做更加細致的規范，在改善型住房的標準上則直接畫一道紅線，取消各地方分散的標準。”知情人士透露。

“建立嚴格的統一標準可能是這次政策的主題詞。正是由于2007年出臺的對投機與投資型住房的認定標準不夠細致，在銀行具體放貸過程中，給大量投機客有可乘之機。”趙慶明表示，這次標準統一有助于遏制這種情況。

一位工商銀行個人信貸部人士則稱，就目前情況來看，各家銀行對房貸的審核已經把控得比較嚴格了，很多行實際上已經提高了審貸標準，抬高了利率，因此，統一標準的出臺，對多數購房者來說不會有太大的影響。

另一方面，人民銀行和銀監會的新房貸政策已經開始向部分銀行征求意見。

據相關媒體報道，新規則或將第二套房貸的首付比例從不低于40%提高到5成以上，貸款利率也將上浮到基準利率的1.1倍，并收回各金融機構自主決定房貸利率的權力。

一位民生銀行北京某支行信貸員認為，統一利率定價將會使小銀行在與大銀行競爭房貸的時候面臨很大的劣勢。“目前看來，這套新政策殺傷性會很大，而且缺少靈活性。

趙慶明也認為，各個國家其實很少通過提高按揭利率來調整房地產需求的。這非常危險，如果不能進行細致的劃分就很可能會傷害到那些低收入人群，所以這方面的政策制定會非常謹慎。

“實際上，人民銀行與銀監會的政策更具有指向性，但必須要和住建部的政策相互配合執行才會產生效果。”知情人士透露，目前還需要聽取商業銀行的意見，但迫于房價不斷上升以及社會輿論的巨大壓力，兩項政策有望于近期出臺。

重回“差異化”

實際上，無論對于商業銀行還是監管層而言，中國的房貸政策只不過是重回兩年前的政策軌道上來。

2007年9月，中國人民銀行與銀監會聯合發出《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(下稱359號文)，要求第二套住房首付提高至40%，貸款利率同時提高10%。

這是最早的一個差異化房貸的版本，但當時缺少操作細節方面的考慮。銀行普遍感到操作困難，提出了不少意見。其中對二套房和多套房的認定是問題的核心之一。

當年12月人民銀行、銀監會又發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(下稱補充通知)，其中規定引入一個 “人均住房面積”的概念，規定引對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行”

《補充通知》一定程度上改變了359號文對于購買第二套房的 “一刀切”的做法，保護了有升級置業需求的消費者，在很大程度上也是可以滿足那些自住型的“小房換大房”的需求。但在實際操作中，部分商業銀行并未嚴格執行。一些中介機構還想方設法幫助投機客獲得較低的利率和首付。

“這些問題一直沒有解決，但在2008年下半年全球金融危機以及房價快速下跌的浪潮中，也沒有人關注了。”趙慶明說。

2008年底中央緊急出臺保民生的政策，鼓勵居民購房，防止房價大起大落，在這種情況下，大規模優惠政策就取代了防投機的政策方向。

但隨著去年以來，房價再次大幅度走高，限制投機的差異化房貸政策開始重回舞臺中央。

12月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，明確提出“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”

一位工商銀行個人金融部人士說，此次出臺的政策很可能會比兩年前的政策更加精準、有力，可以看得出來監管層的決心很堅定。差異化的信貸政策配合財稅政策將大幅度抬高囤房和炒房的成本，將會有效遏制投機房地產的需求。

一位農業銀行人士認為，從另一個角度來看，嚴控房貸還僅僅是堵的政策，從2009年的經歷來看，商業銀行在房貸業務中的競爭非常激烈，尤其是中小銀行為了爭奪房貸客戶也有壓低利率或者降低首付的沖動。而且，市場往往會很快想出應對的辦法。因此，對于監管層而言，僅僅制定嚴格的房貸政策是不夠的，還需要監督商業銀行嚴格執行。

“從長遠來看，建設更多的廉租房和經濟適用房，理順土地機制，大規模增加住房供給，才能夠真正疏導龐大的住房需求的洪流。”他說。