中央出臺國十一條房企須一次性公開全部房源

2010年01月11日 11:09
來源：華西都市報作者：陶玲鄧宇

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中央出臺“國十一條”調控房價

伴隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。國辦10日發(fā)出《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這份2010年房地產(chǎn)市場調控藍圖有何意圖，又能對樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？

對于備受關注的二套房貸款政策，國務院再次重申二套房貸款首付比例不得低于40%。此外，為了打擊開發(fā)商的捂盤惜售行為，通知明確規(guī)定，“已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”通知明確提出，要重點督查房價上漲過快的城市和地區(qū)，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規(guī)定。

事實上，去年12月份，國務院常務會議就指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。隨后相關部門先后出臺了二手房營業(yè)稅、土地出讓金首付不得低于50%等相關樓市新政。

相關專家表示，此項通知對于抑制當前房價上漲過快有一定作用，“預計今年不可能再現(xiàn)2009年房價瘋漲的局面。不排除部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調的可能。

觀點

“地方版”將出臺今年房價不瘋漲？

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，1月10日下發(fā)的通知與2008年底國務院提出的“國十條”一脈相承。通知里的不少提法比“國十條”更具有可操作性和可實施性。他預計，不久，針對房地產(chǎn)市場的“地方版”配套政策調整將相繼出臺。他預計，2010年將不可能再現(xiàn)2009年房價瘋漲的局面。

房地產(chǎn)對GDP貢獻不能再擴大？

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，房地產(chǎn)對經(jīng)濟貢獻今年不能再擴大了。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率超過20%。“今年房地產(chǎn)市場已貢獻夠大了。

中國房地產(chǎn)泡沫千倍于迪拜？

據(jù)國外媒體報道，世界著名“空頭大師”查諾斯(JamesChanos)認為，中國經(jīng)濟過于依賴政府的扶持，而且與被高估的資產(chǎn)價格相比，中國的信用供應過剩現(xiàn)象更嚴重，“中國的房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴重一千倍以上。中國被過于扶持的經(jīng)濟正走向崩潰。”據(jù)說，他從去年夏天就開始研究賣空中國企業(yè)股票的方法。

焦點1

防炒房 二套房貸首付比例不得低于40%

【政策】

《通知》要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

《通知》要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。另外，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。

【解讀】

提高二套房首付對抑制炒房有作用

《通知》的明確規(guī)定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

“普通商品房有別于保障性住房，它主要的目標對象就是中低收入家庭。”成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究會專家田焱就表示，這類房屋有點類似限價房。田焱表示，這是國家貨幣政策在房產(chǎn)領域由寬松轉為緊縮。提高二套

房首付比例，也就是提高了購房門檻，對于炒房有一定抑制作用。

成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會理事會會長毛勇認為，提高中低價位普通商品房，將在一定程度上抑制房價的過快上漲，對于市場房價有一定的調節(jié)作用。不過，毛勇則認為炒房投資者相對資金都比較充裕，首付比例對其影響并不是很大。反而對于想要購買改善型住房的居民則有些影響。

焦點2

防越權 省級政府負總責國務院將督查

【政策】

《通知》要求，各地要結合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規(guī)定。

通知明確，進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，

市、縣人民政府抓落實的工作責任制。

通知要求，國務院有關部門要加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進行重點督查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對市、縣工作的指導力度，加強監(jiān)督檢查，確保各項工作措施落到實處。

【解讀】

清理和糾正地方越權

通知提出要重點督查房價上漲過快的城市和地區(qū)，強調工作責任制，這在以往國務院下發(fā)的通知中較為罕見。可以看出，中央已經(jīng)給了穩(wěn)定房價不作為或者積極性不高的地方城市一個明確的信號。“遏制高房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為地方政府的責任。”陳國強表示。

焦點3

防捂盤 須明碼標價一次性公開全部房源

【政策】

《通知》要求，要結合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立相關網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

【解讀】

有利打擊捂盤惜售

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理楊少鋒表示，開發(fā)商常用的捂盤銷售、排隊買房、不斷提價等營銷手段，無非是摸準了購房者“買漲不買落”的思維定式，通過制造“供不應求”的假象推高房價，實現(xiàn)利潤最大化。楊少鋒表示

認為，在沒有資金壓力的情況下，開發(fā)商往往并不著急拿預售許可證，用擠牙膏式的市場推盤策略，造成整個市場供應偏緊的局面。

宏源證券宏觀分析師杜征征表示，這體現(xiàn)了國家對樓盤具體銷售事項的關注，有利于房地產(chǎn)銷售過程的透明化，消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為。

焦點4

防風險 防境外熱錢沖擊中國房地產(chǎn)市場

【政策】通知指出，加強房地產(chǎn)信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產(chǎn)信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執(zhí)行信貸標準。

有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

【解讀】

樓市對境外熱錢吸引力極大

在國際金融危機的沖擊下，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出異常火暴的態(tài)勢，對于境外“熱錢”具有極大的吸引力。

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立說：“國家正是基于這樣的擔憂，明確提出加強對跨境投

融資活動的監(jiān)控，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策。

SOHO中國董事長潘石屹在微博中表示，“防止境外熱錢沖擊我國市場”是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。中國很可能受到“熱錢沖沖擊我到時候炒房地產(chǎn)就不止是國內的資金了。

焦點5

防地王 明確規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)

【政策】

通知要求，國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。

【解讀】

劍指“地王”首提規(guī)范國有投資

2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

值得注意的是，在這份通知中，特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺的房地產(chǎn)調控政策中鮮有出現(xiàn)。

國務院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，還拿了不少‘地王’。

國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”來自專業(yè)研究機構的報告顯示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房開發(fā)地塊中，六成的高價地塊均有央企背景的企業(yè)站在后面。

北京工商大學經(jīng)濟學院教授胡俞越則建議，國企若要投資房地產(chǎn)，可以讓他們去投資經(jīng)適房和廉租房。

本版稿件除署名外，綜合新華社、《北京晨報》、《廣州日報》等

反應

成都房產(chǎn)商：之前謠傳五成四成還溫柔點

二套房貸收緊的消息傳出后，成都的房產(chǎn)商表示，這一政策無疑是房產(chǎn)一系列調控政策中，最重的一拳。而成都投資者也表示，上調10%將“嚇退”不少中小投資者。

銀行：政策已出臺兩年影響不大

“二套房貸一直執(zhí)行的首付4成，這對房貸影響不大”，昨日，成都某商業(yè)銀行信貸工作人員表示，去年上半年二套房貸利率最多還能辦到7成優(yōu)惠，年底時優(yōu)惠基本取消，利率在基準利率基礎上上浮10%。

事實上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度。

調查：3成首付購二套房很難操作

消息發(fā)布后，記者以購房者身份走訪了多家樓盤、中介機構，其中大部分斬釘截鐵回答道：只有4成首付，不能再優(yōu)惠了。“從去年年底起，國家政策就管得非常嚴，二套房不管在哪家銀行都辦不到利率優(yōu)惠”府府青路一樓盤銷售人員說，去年還能辦到的3成首付，8.5折的利率，現(xiàn)在已很難辦到。

有關人士認為，在國家的嚴厲監(jiān)控下，二次房貸的收緊將繼續(xù)持續(xù)，3成首付時代將一去不復返。

購房者：提高一成首付影響很大

由三成提高到四成，這一成的差距對購房者來說，是否會有很大的影響呢？“肯定影響很大。”從事房產(chǎn)投資多年的陸存毅表示，。“以80萬的房產(chǎn)為例，提高一成首付就提高了8萬。”8萬對于許多已經(jīng)在按揭第一套房的購房者來說，是一筆不小的的數(shù)字。“除非是有剛性需求，否則，這個政策無疑會嚇退很多投資性的購房者。”陸存毅介紹，“很多中小投資者都會放棄房產(chǎn)投資，而中小型的房產(chǎn)投資者是購房群體中不可忽視的力量。

房產(chǎn)商：這是組合拳中最重的一拳

房產(chǎn)商金房集團董事長王曉白表示，之前國家曾綜合運用財政、土地和稅收政策調控房地產(chǎn)市場，這次信貸這一拳是組合拳中最重的一拳。王曉白回憶道，每次對開發(fā)商打擊最大的都是有關信貸方面的政策，這樣會讓開發(fā)商遇到資金瓶頸。

“之前一直在謠傳要提高到五成，這一組合拳比想象中的還是要溫柔點，但是柔中依然帶著剛。”王曉白表示，之所以沒提高到五成，很有可能是中央經(jīng)濟工作會議中提到，要支持改善性住房這一條。“這次的政策其實給了房產(chǎn)商一個信號，就是如果房價還壓不下去，就會繼續(xù)有新的政策出臺。

記者江瑋陳春雨

行動

申請符合

成都住房困難戶應保盡保

“只要提出申請并符合條件，就一定能得到住房保障。”國務院通知特別強調了增加保障性住房民生工程的建設。其實，最近成都市政府不斷推出的住房保障“組合拳”，目的就是讓成都住房困難戶能夠應保盡保。

2010年、2011年成都市將有3000多套新增廉租房交付使用。同時，近日成都市住房保障工作進一步擴面，提高了廉租住房租金補貼發(fā)放標準，每平米提高了兩元。成都市房管局相關負責人舉例說：以一個低保無房三口之家為例，按照現(xiàn)行的人均24平方米的補貼上限計算的話，這個三口之家最多能享受到72平方米的租金補貼，每月可享受政府補貼864元，而在此次的廉租住房租金調整以后，這個三口之家每月能夠領到1008元的租金補貼。

擬出重拳

成都嚴懲土地閑置行為

國務院通知特別提到，增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。而去年年底，自今年國土資源部要求各地清理閑置土地后，成都市就對主城區(qū)的土地利用狀況展開了全面清查，共查出閑置土地數(shù)千畝。目前正研究處置措施，擬對這些清查出的閑置土地進行“從嚴”懲處。

“日前對成都市主城區(qū)2007年出讓地塊的開發(fā)現(xiàn)況進行調查發(fā)現(xiàn)，目前仍有十余宗土地尚未動工。”據(jù)成都市國土局相關負責人介紹，但為了防止供需不平衡，成都市在提高土地供應規(guī)模的同時，還會加大力度對閑置土地進行敦促和查處。對由于企業(yè)原因沒有投入建設的地塊，相關部門目前正在研究制定懲處辦法，嚴懲“囤地”行為。

記者陶玲鄧宇