高房價下的政府應對深圳住房制度醞釀變革

2010年01月12日 10:55
來源：財經國家周刊作者：王玉光張之清

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“城市更新”、“提高容積率”、“小產權確權”……哪一項會是控制高房價的有效之道

文/《財經國家周刊》記者王玉光張之清

深圳高房價資金拼圖浮出水面。如何控制高房價？政府的“有形之手”如何介入？成為各方關注和揣測的話題。

2009年6月，蘇州市委書記王榮“空降”深圳。

王榮擔任深圳代市長之職后不久，網絡上的一項民意調查顯示，深圳市民最希望新任市長解決的問題是：“能頂住壓力，將樓價降下來”。

深圳高房價該如何診治？各方聲音首先交匯于土地供應之上。

“土地話語權”之議

深圳市土地儲備中心副主任鄧岳方給《財經國家周刊》記者提供了深圳市土地儲備的確切數字：經過整理的熟地約7萬平方米，未經整理的毛地約80萬平方米。

這一數字，不抵一個中等房地產公司的土地儲備量。2009年10月某市場研究機構的一項統計顯示，土地儲備排名前十位的房企擁有的土地儲備量總和超過3億平方米，其中最少的也在千萬平米以上。

市場觀察人士則表示，深圳關內從2003年至2009年，已經5年沒有公開供應土地。“能看到的任何在關內銷售的樓盤，都是在消耗歷史存量土地。”即便是作為近年來土地供應“主場”的關外，“位置好一些的土地，大部分也都已經開發了”。

面對上述現實，接受《財經國家周刊》采訪的深圳地產人士普遍認為，深圳當前的房價暴漲，很大的推力來自于土地供應的緊張。

“深圳為什么會出現全民炒房的局面？就是因為大多數購房者都認為深圳土地越來越稀缺，好的地段、景觀和物業勢必成為絕版。”一位不愿具名的業內人士說，土地儲備及供應信息的不太透明，造成了當前深圳購房者的超高預期、過度預期，讓房價“擊鼓傳花”游戲得以持續。

“先在土地供應上掌握話語權，然后才能考慮調控房價的問題。”深圳多位地產界人士近乎一致地對《財經國家周刊》記者表達了這一觀點。

在此呼聲下，目前深圳就土地問題展開了大動作——推進總占地240平方公里的“城市更新”計劃。其中包括城中村100平方公里、舊工業區126平方公里、舊工商住混合區6平方公里和舊住宅區8平方公里。更新辦法分為綜合治理、功能改變和拆除重建三類。后兩項將直接形成建設用地供應。

深圳規土資主任王透露：2010年，深圳準備啟動93個城市更新項目。其中首批25個項目已進入公示程序，涉及用地約4平方公里。

若按常理，如此龐大的城市更新計劃，必然需要海量的資金投入。當地媒體對深圳市福田區一個城中村——崗廈村的拆遷成本調查顯示，若按周邊房價標準補償，這個城中村將誕生至少10個億萬富豪，“千萬富翁幾乎家家都是”。

深圳在“城市更新”計劃中提出了“政府主導、市場運作”的操作模式。用王的話說，城市更新”幾乎不會用到政府投入”。其具體做法對現行土地制度多有突破，比如，允許土地使用權人自行成為改造開發主體，并通過協議出讓的方式從政府手中獲取土地權證，摒棄了“先由政府收回土地、招標后再開發”的傳統路徑，等等。

深圳的做法引發了業界的關注，已有數個城市考察團赴深圳調研。用一位業內人士的話說：“在深圳的‘城市更新’計劃中，看不到允許協議轉讓土地的字樣，而在具體操作中，實際上是允許這樣做了。”

金地集團深圳公司首席項目發展專員朱凡告訴《財經國家周刊》記者，“城市更新”計劃對深圳地產界影響很大，“現在深圳有1000多家房地產公司申報了參與舊改項目的申請，但批下來可能不到100家”。

在朱凡看來，政府以市場化方式推進城市更新，“目的不是為了賺錢。”

但王則否認“城市更新”計劃意味著放棄土地收益。他對《財經國家周刊》記者表示，深圳“2010年的土地收入計劃里，希望有三分之一是從‘城市更新’里面產出來的。而且，以后這個比例還會逐漸加大。”

王還表示，深圳目前已開始考慮做土地投融資規劃的問題，為彌補土地儲備的“歷史欠賬”，下一步會在金融層面嘗試更多創新，比如成立土地銀行、土地融資公司等等。

“城市更新”之辨

啟動“城市更新”計劃究竟會對抑制房價有著怎樣的影響？《財經國家周刊》記者在深圳調研期間聽到了不一致的聲音。

一種觀點認為，“城市更新”必然會再次抬升地價成本，進而推高房價。深圳現行的某些城中村改造過程中，已出現了周邊房價乘勢猛漲的現象。例如，在正在拆遷的崗廈片區，周邊某樓盤一個月之內單價升了3000多元。

上述觀點還認為，“城市更新”過程中，會因拆遷“逼出”大量的被動性住房需求，在供給不足的情況下，會再次推高房價。而且，不排除一些因拆遷補償暴富的人利用手中余資加入炒房行列。持相反意見的人則認為，以“城市更新”釋放存量土地，是深圳緩解高房價的一根“救命稻草”。持相反意見的

有市場機構曾預測，深圳城中村改造將提供8000萬至1億平方米的商品房增量，而深圳每年的需求量約為800萬至900萬平方米，這無疑對平抑深圳房價，甚至在更大程度上對房地產市場“洗牌”起到作用。

而在深圳市房地產研究中心副主任王峰眼中，深圳房價之所以經常大起大落，除了源于土地供應的緊張外，還與當地的住房制度設計缺失有著很大的關聯度。

“深圳的住房總量差不多是4億平方米，但是真正在功能、質量和環境上都符合消費需求的住房，不到20%，住房結構偏差明顯。”王峰告訴《財經國家周刊》記者，深圳從一個小漁村起步，經歷30年“急行軍”式的發展，人口大量涌入，住房結構性短缺成為一個歷史遺留問題。而早期房荒的問題解決得比較匆忙，帶有明顯應急性質。

住房制度醞釀變革

《財經國家周刊》了解到，截至2009年11月，深圳市“十一五”住房建設規劃提出的14萬套保障性住房，目前推出的不到1萬套。770萬平方米的計劃建筑面積完工不足10%，其中租住率為50%。

對于深圳市住房保障的現實尷尬，王峰說，實際上近年來深圳市政府不斷加大財政投入， “平均每年有30-40億元，最高一年達77億元”。但平抑房價的效果并不明顯，主要是因為“保障覆蓋面還不夠”、“建設周期過長”等等。 “

——種種跡象表明，深圳正在醞釀下一步對保障房建設發力。

就在備受房地產業界關注的“國四條”頒布的同一天(2009年12月14日)，對外公示的《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020年)(草案)》中明確提出：2012年前，深圳18.9%新增居住用地將用于保障房建設。《

再加上此前《深圳市城市更新辦法》和《深圳市住房建設規劃2010年度實施計劃》，短短半月之間，深圳增加住房用地的紅頭文件已是“三連發”。

在此之前，深圳市代市長王榮曾赴港考察當地公屋計劃，并表態說：“政府應通過土地供應、推行保障性住房建設和城市更新改造，平抑中低端房價市場，從而使深圳的房地產市場更加理性和健康”。

隨后，王榮在調研深圳公共租賃住房項目時再次強調，“要抑制投機性購房行為，通過加大對保障性住房、普通商品住房的土地供給等政策支持力度，平抑過快上漲的房價。”

如果讓地方政府有激勵、也有需要去做保障性住房的話，該需要一種怎樣的制度設計？受政府邀請赴深圳專項調研保障房建設方案的北京大學某研究員透露，“深圳市政府目前在考慮，針對非戶籍人口的保障性住房要比戶籍人口的更有現實意義，并希望由市場手段通過改造‘城中村’等存量來完成。”

該研究員對《財經國家周刊》記者表示，深圳希望將“城中村”等存量保障房納入“資源、資本、資產”的框架，借助市場手段對其進行確權、改造。“如此，不僅能改善城市面貌，也為政府自身分享到一部分收益。”

按照2008年的人口統計，深圳市的戶籍人口為877萬，非戶籍人口1037萬。在1037萬的非戶籍人口中，有近48.7%的人居住在城中村。

過去30年間，深圳市農民房、小產權房以及集資建房等各類“私建住房”的總和是多少？在資料整理和訪談過程中，《財經國家周刊》記者先后獲得兩個數字：1.2億平方米和1.7億平方米，雖不精準，可能還是有些樣本意義。