二手房貸返點潛規則叫停專家稱落實不易監管難

2010年01月13日 10:28
來源：中國新聞網

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近日，中國銀行業協會(CBA)正式下發銀協發[2009]138號文件，從1月1日起，全面停止目前二手房交易中普遍存在的房貸返點行為。記者昨天獲悉，全面叫停房貸返點雖是銀協下發的自律公約，但得到銀監會的支持，多家商業銀行總行已收到該文件。銀協表示，此舉為控制銀行間惡性競爭、維護市場秩序、防范信貸風險。

-事件

首次全面叫停返點

房貸中介返點行為此前普遍存在。房貸是各商業銀行眼中的優質貸款項目，因此，商業銀行在房貸按揭市場競爭中，為了從房產中介以及房貸按揭服務公司手中取得貸款業務，通常會向中介機構支付房貸返點——除了傭金外，房貸返點還會以營銷費、咨詢費、辦公費、廣告費、場地使用費等形式出現。返點的數額一般為按揭貸款額的0.3%至2%，但是部分地區和銀行為了爭取更多的業務，競相開出更高的傭金額度，比如溫州等地接近3%，成都甚至出現了8%的返點。

如此無序的返點已經對銀行信貸造成影響，因此大約從去年11月開始，上海、深圳、大連、杭州、成都等地已先后出臺叫停返點的自律公約，要求本區域內的各家商業銀行停止向房產中介、房貸中介機構以各種形式支付返點。而北京的主要國有銀行以及部分股份制銀行也已經在去年末停止向房產中介等機構提供返點。

如今，中國銀行業協會下發的這份名為《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識》的文件，首次在全國范圍內明確規定：自今年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的返點費用。中國銀行業協會表示，銀行為爭取業務而競相向房貸中介支付高返點費用，所引發的銀行間惡性競爭問題非常突出，嚴重擾亂了市場秩序，影響了銀行信貸安全和房貸業務的健康發展，損害了銀行和消費者的利益。

-房產中介看法

釋放溫和抑制房地產交易信號

中原地產研究部總監張大偉認為，此次發文從信貸角度對房地產市場進行調控，此文件是從銀協而不是銀監會出臺，且只是涉及到二手房交易貸款環節的細節，而不是直接針對二手房貸款，表明釋放的是房地產交易的溫和抑制信號，而不是直接打壓信號。

中易安房地產擔保有限公司市場總監徐東華認為，此次銀協全面叫停房貸返點，一方面可杜絕房產中介借客源優勢要挾銀行業提供高返點甚至要求銀行以及擔保機構降低放貸門檻；另一方面可提高銀行放貸收入。

還有人分析，新出臺的“國11條”明確要嚴控信貸風險，房貸返點造成的不正當競爭也是房貸風險之一，這時候銀協出臺這個文件，很值得房地產市場注意。

中介“一筆穩定收入”將大打折扣

房產中介機構的盈利，主要是促成交易收取交易傭金，但目前房貸返點收入約占房產中介收入的10%左右。房貸中介返點全國叫停，意味著中介的一筆“穩定的收入”至少將大打折扣。該筆現金流的缺失，會使部分房產中介的擴張步伐稍有減緩。

不過也有業內人士提醒，中介公司會堤外損失堤內補，可能會通過增加中介收費，來彌補這塊收入的損失。只是從北京市場的情況來看，中介收費幾乎已觸及規定上限，能提高空間并不太大。

不過，對于購房者而言，以前中介因為有返點的收入存在，購房者還有機會通過談判讓中介將傭金打個7折、8折，而如今房貸返點被叫停，再跟中介談判傭金打折難度會加大。

私下返點仍然難禁

私下返點要想就此打住并不容易。張大偉分析，目前房貸依然是銀行最優質業務，銀行仍然會為了爭取這塊業務而絞盡腦汁給中介好處，從而獲得更多的業務份額。

徐東華認為，銀行業協會終究只是行業自律組織，應有銀監部門的介入以及明確的違規責任，才有可能讓返點的潛規則得以較徹底的遏制。不過，返點退出市場趨勢已成，銀行業需對房貸業務進行創新。

記者還了解到，之前上海、深圳等地叫停房貸返點后，的確仍然出現少數商業銀行變相或私下向房產中介等機構支付房貸返點的情形。

本報記者魯歡

-銀行業專家分析

落實不易監管難

對于房貸中介返點的叫停聲，銀行業似乎不為所動。雖然138號文件還提出“會員銀行要加強對客戶的宣傳并加快產品創新力度”，不過昨天記者并沒有從幾家大銀行得到相關表態，或者獲悉銀行提出相關應對措施的消息。

對此，對外經濟貿易大學銀行管理系主任何自云分析，商業銀行向房貸中介支付返點是其營銷和業務拓展的手段，銀行有自身經營方面的考慮。文件的出臺將促進商業銀行在新的營銷渠道開發、提升房貸產品線競爭力方面下工夫。銀行應更多地開拓房貸以外的貸款品種，比如中小企業貸款。不過，中國銀行業協會屬于行業自律組織，對文件的落實讓人擔憂，監管難度也會比較大。中央財經大學教授、中國銀行業研究中心主任郭田勇則說，中國銀行業協會下文叫停中介返點，可以規范房貸市場秩序，并在一定程度上起到抑制房價的作用。商業銀行給房屋中介的返點也是變相推動房貸交易量上升的原因。

本報記者高晨

(來源：京華時報　)