存款準備金率上調開發商會否再遇寒冬

2010年01月14日 04:38
來源：每日經濟新聞

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每經記者楊羚強發自上海

央行12日宣布提高存款準備金率0.5個百分點，導致地產股集體下跌。截至昨日收盤，整個板塊下跌了2.49%，臥龍地產下跌4.94%，大龍地產下跌5.21%，萬方地方跌幅達6.21%……

中原地產研究院發布的2009年地產年報曾認為，去年房地產市場的火爆，正是源于寬松的貨幣政策；2008年的樓市低迷，也主要是因為宏觀調控對貨幣的收緊。有評論稱，房企70%的資金來源于銀行貸款，存款準備金率上調將壓縮商業銀行的貸款空間，房企今年解決資金困難將更加不容易。開發商會再次遭遇寒冬嗎？

對資金面影響下半年或顯現

根據中原地產的統計，2008年萬科、金地等全國十家標桿房企總融資額同比下跌26%，而在2004~2007年4年間，融資額年增長率高達95%，相當于每年增加一倍。

另一方面，上述部分房企在2007年擴張過快，大量購置土地，擴大業務規模，幾乎把當年所有的銷售收入都用在了買地上。到了2008年，十家標桿房企在售樓盤數量比上年增加40%。業務規模的擴大，急需資金支持，但緊縮的銀根令他們無法從銀行獲取足夠的貸款。嚴峻的現實逼迫房地產企業緩付土地出讓金，轉讓項目股權，甚至降價賣房。

今年，這種情景是否會重演？

中原地產分析師張海清認為，即使今年銀根像2008年那樣緊，開發商的資金壓力也不會有那么大。根據他們的統計，大部分房地產企業2009年的擴張處于合理水平。以上述十家標桿房地產企業為例，2009年用于購地的支出占銷售收入的比例為52%，而2007年為98%；2009年購地支出占融資金額的比例為89%，而2007年為112%。

根據中原地產的判斷，央行提高存款準備金率0.5個百分點，并不意味著貨幣政策的完全轉向，開發商依然能夠通過銀行獲取足額的貸款資金。

另一方面，開發商的融資渠道也在逐步脫離完全依靠銀行貸款。中原地產的統計數據顯示，2004~2008年的4年間，房地產企業主要依靠銀行貸款融資，但2009年上述情況發生了很大的改變——絕大部分開發商的銀行貸款金額僅僅占到公司融資總額的30%左右，中海、雅居樂、金地等房地產公司甚至主要依賴于股權融資和銀行授信。

一位銀行界人士向記者表示，雖然在銀根收緊后，銀行原先授出的授信額度可能會縮水，但銀行重點扶持的開發企業授信額并不會受到影響。

張海清說，上調存款準備金率，對開發商資金方面的影響至少要等到二季度以后才能顯現。國家宏觀調控政策和二季度的樓市銷售情況，將決定各家公司的現金流。

土地市場和商業項目或轉冷

此前有觀點認為，存款準備金率的提高和此前出臺的二套房貸政策，將影響購房者的購買力，使他們不得不調低購買預算。但易居克而瑞的分析師林波說，房地產貸款一直屬于銀行的優質貸款，以往歷次加息對市場的影響并不明顯，“我們認為今年準備金率上調和可能的加息對市場不會造成明顯的影響，市場成交量將保持平穩，多數城市房價仍將繼續上漲。

存款準備金率的提高可能暫時不會導致房價立即下跌，但卻很可能會給去年下半年瘋狂的國內土地市場潑上一盆冷水。

方方地產咨詢機構地產咨詢部經理趙豫川說，存款準備金率提高的消息宣布之后，開發商對未來市場以及公司資金流向的預期也會立即發生改變，進而影響到公司在土地市場的購買，去年的瘋狂買地行為有可能在今年終結，地價也將不會再像去年那樣出現猛漲。

也有業內人士認為，存款準備金率的提高，會導致開發商降低對商業地產項目的投入。去年下半年，萬科、合生、恒大等地產商紛紛增加了商業地產的持有量，其中合生更是在上海的城市副中心五角場開發了一個具有酒店、商業地辦公等綜合功能的合生國際廣場。

但第一太平戴維斯的統計顯示，投資類物業的租金回報并不高，以去年上海甲級寫字樓市場為例，上半年全市平均租價較2008年底下跌了8.3%，下半年在上半年的基礎上下跌了8.7%，下半年的空置率達到16.7%，

今年，上海全年供應的甲級寫字樓面積將達到100萬平方米，租金下跌趨勢依然非常明顯。分析人士認為，存款準備金率的提高，和投資物業的低回報，會使部分地產企業暫時失去投資商業物業項目的興趣，上述類型物業的開發量可能會減少。