銀行業協會叫停房貸返點銀行執行時可能打折扣

2010年01月14日 07:16
來源：中國證券報作者：張朝暉

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□本報記者張朝暉　北京報道

中國銀行業協會網站13日公布《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，全面叫停銀行向房貸中介支付“返點”費用。業內人士指出，該措施有望凈化二手房交易市場，但是面對競爭激烈的二手房房貸業務，銀行在執行時可能將打折扣。

觸動行業潛規則

“銀行業金融機構爭取房貸業務資源競相向房貸中介支付高‘返點’費用，這是銀行在爭奪客戶資源過程中存在的惡性競爭。”業內人士向中國證券報記者表示。

其實，銀行向房地產中介機構提供“返點”，一直以來被作為行業潛規則執行。據業內人士透露，許多銀行都在給中介提供“返點”，一般返點費用是房貸額的1.5%-2%，而更有一些小銀行為了擴充二手房的交易業務，搶占市場份額，一直在“返點”上下工夫，不斷抬高返點率。

個人按揭貸款由于有房產作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。很多中小銀行更是將房貸作為未來業務拓展的重點領域。由于新房貸款一般會和開發貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，所以中小銀行只能從二手房貸款入手。

某銀行人士告訴中國證券報記者，在和中介機構接觸中，銀行特別是中小銀行一直處于弱勢地位。因此，很多商業銀行就開始通過提高返點費來博得中介的歡心。“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協議，銀行的二手房房貸業務立即水漲船高。

但在利益輸送的背后，往往犧牲的是商業銀行自身的盈利。該銀行人士透露，由于返點是一次性交給中介機構，而商業銀行需要通過多年經營房貸業務的息差來彌補“返點是費用的支出。但是如果購房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無利可圖，甚至還要虧損。

另外，為獲得返點費的好處，更易引發中介機構的道德風險。中介機構為獲得返點費，向銀行提供假的客戶資料，假的房產交易，中介在獲得返點后立即還清貸款，如果能和銀行業內人士做到“里應外合”，房地產信貸風險可在銀行體系內快速積聚。

有助凈化二手房交易市場

有業內人士抱怨，國內的中介機構收取的費用和所能提供的服務根本不成比例。而他們卻一面從客戶手里收取中介費，反過來再從銀行獲得返點上的好處。“這十分不公平，其實返點費應該返還給購房者或者賣房者。”有銀行人士表示。

但是面對市場中的惡性競爭，對于中介機構收費的不合理，銀行往往是敢怒不敢言。

專家表示，現在銀行業協會要求自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用，將有助于凈化二手房交易市場。

有業內人士直言，銀行業協會終究只是行業自律組織，應有銀監部門的介入以及明確的違規責任，才有可能讓返點的潛規則得以較徹底的遏制。不過，返點退出市場趨勢已成，銀行業需對房貸業務進行創新。

中國證券報記者了解到，在北京地區，關于銀行向中介停止支付返點費用的要求并沒有得到有效的貫徹實施。前述銀行人士說，其實本身返點費就無法見陽光，而來自協會和監管層面的壓力，只能讓銀行以更加隱晦的渠道為中介提供好處。“畢竟掌握中介的客戶資源才是銀行心甘情愿付費的關鍵，未來加大對中介市場的整飭力度才可能從根本上解決這一問題。”