馬紅漫：取消房貸返點須先破市場潛規(guī)則

2010年01月14日 08:14
來源：華商報

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日前，中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)通知，要求自即日起，銀行全面停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點”費用。

此前，各地商業(yè)銀行向房屋中介“返點”已成業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”其其實質(zhì)就是銀行為了搶奪房貸客戶，而向擁有一定信息資源的中介機(jī)構(gòu)尋租。當(dāng)前，這一行為被全面規(guī)制，凸顯有關(guān)部門治理房地產(chǎn)市場亂象的指向和決心，有利于二套房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策被嚴(yán)格落實。

2009年火爆的樓市催生了遍地開張的房產(chǎn)中介。它們在通過居間服務(wù)斬獲豐厚傭金的同時，還在與房貸銀行的“合作中”賺取大筆返點酬勞。許多購房者在簽署了買賣合同后，便被房屋中介“熱情”地介紹給某銀行辦房貸，還美其名曰是一條龍服務(wù)。殊不知，中介機(jī)構(gòu)提供所謂的附加服務(wù)，完全是受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，因為它將因向銀行推薦房貸客戶而獲得一定比例的返點。據(jù)報道，具體返點的高低在各地從千分之八到百分之三不等，隨著銀行房貸指標(biāo)進(jìn)度以及房貸政策松緊等變化而有所漲跌。

應(yīng)當(dāng)看到的是，銀行與房屋中介這種以房貸客戶資源為買賣對象、以房返點”高低為指揮棒的合作模式，給房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下諸多隱患。為了促使客戶在指定銀行貸款成功，房屋中介會根據(jù)銀行規(guī)定有針對性地修改客戶信息并爭取各種優(yōu)惠，而疲于“跑馬圈地”的商業(yè)銀行往往對中介提供的客戶疏于嚴(yán)控。其結(jié)果就是，去年大量二套以上房屋貸款都可以享受七折利率、首付兩成的優(yōu)惠政策，至于監(jiān)管部門規(guī)定的利率上浮10%、首付四成如同虛設(shè)。其實，在二套及以上套數(shù)房屋的購買者中，投機(jī)需求占比非常高。二套房貸在事實上的放松無疑鼓勵了市場炒房熱情，進(jìn)而成為去年許多地方房價創(chuàng)出歷史峰值的重要因素。以此看來，銀行業(yè)協(xié)會對返點模式的全面叫停，封堵了銀行以商業(yè)賄賂形式擴(kuò)展業(yè)務(wù)的途徑，倒逼其規(guī)范審核房貸，這為落實二套房貸政策創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

但要強(qiáng)調(diào)的是，返點現(xiàn)象說明了中介的強(qiáng)勢地位，而在強(qiáng)勢地位的背后則是地方政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)業(yè)之間的利益糾葛。在樓市火爆時期，一些地方商品房供給稀缺的說法充斥市場，手握房源與客戶資源的中介機(jī)構(gòu)成為商業(yè)銀行競相爭取合作的對象，產(chǎn)生返點等現(xiàn)象自然不足為奇。但追根溯源，返點現(xiàn)象作為地產(chǎn)金融業(yè)的體制問題，恰恰是因為各地經(jīng)濟(jì)增長對樓市的倚重，以及銀行與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益糾結(jié)而來。地方政府往往能夠通過房地產(chǎn)市場的繁榮拉動經(jīng)濟(jì)增長，而以國有銀行為主體的金融市場格局決定了行政因素對貸款行為的干預(yù)力。這一客觀現(xiàn)狀導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)低迷之時，銀行注重房地產(chǎn)貸款規(guī)模不僅僅是商業(yè)行為，而且也是地方政策暗含之意。也正是因為這一“潛規(guī)則”的存在，才會導(dǎo)致調(diào)控部門打擊囤地、打擊炒樓等政策屢屢在現(xiàn)實執(zhí)行中遇到阻力。所以，只要銀行的運作無法完全獨立于地方調(diào)控行為，無法完全獨立地依照商業(yè)規(guī)則判斷房地產(chǎn)風(fēng)險，包括彈性執(zhí)行二套房貸等政策的沖動就不可能消弭，對中介機(jī)構(gòu)的返點也極有可能改頭換面再次出現(xiàn)。

中介機(jī)構(gòu)收受銀行返點，損害了廣大購房者的切身利益，理應(yīng)被嚴(yán)厲叫停。但是，若想讓返點等現(xiàn)象徹底消失，就必須要厘清其間錯綜復(fù)雜的利益糾葛，否則，單純對違規(guī)現(xiàn)象叫停的做法難以觸及問題根本。(馬紅漫 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

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