海南房地產泡沫令人憂慮

2010年01月19日 00:56
來源：21世紀經濟報道

0人參與0條評論

兩個“暫停”催動熱錢涌入

近日，海南省決定，在全省國際旅游島規劃完成和批準以前，全省暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。決定甫一出臺，海口、三亞及瓊海等多個地方房價應聲跳漲，甚至一日房價上漲數千元。但是，海南省省委書記衛留成在央視談話節目《面對面》中信心十足的表示，海南不會再出現1993年房地產泡沫的情況。

至今仍有爛尾樓矗立的海南，曾釀造新中國歷史上最大的地產泡沫，而產生泡沫的原因是當年海南被劃為特區后，在積極的宏觀環境下，引起全國淘金者的亢奮。在這個沒有工業基礎且人口并不多的地方，大量外來者涌入只能炒作地產(地皮)，依靠擊鼓傳花而不是真實需求完成了泡沫的宿命。當淘金者撤離之后，600多棟爛尾樓留給了海南，還有無底的債務糾紛、銀行壞賬，以及蔓延十數年的蕭條。

歷史驚人的相似。作為一個旅游規劃，為海南帶來的只是游人可能的增多，而不是大規模的工業投資引進更多新移民，從而令海南常駐人口出現激增，增加住宅需求。因此，海南只需在現有存量基礎上規劃和建設酒店、度假村以及其他基礎設施，如金融機構、醫院等。任何炒作的企圖，都會像當年缺乏真實需求導致崩盤一樣，不過是泡沫的循環。這將是對海南省政府的考驗，因為海南省早已確定房地產業在今后相當長的時間內都會是本地的支柱產業。

現在，海南被國務院規劃為國際旅游島后，又面臨同樣的盛況：淘金者蜂擁而入，尤其是地產商接踵而至，手持現金的購房者更害怕搶不到房子。為了避免地產炒作和房價飆漲，海南省做出了收縮地根的決定。這一決定有利于避免連鎖性的地皮炒作，防止更多的資源卷入這場或成為泡沫的風潮。但是，這一決定因為導致了土地供應中斷以及地皮稀缺而令存量地產飆漲，而作為國內最大規模的投機團隊，溫州人的“熱錢”提前有預謀有組織的參與炒作為海南房價煽風點火。

我們認為，收縮地根是“中止泡沫”一個暫時性的政策，可以有效地防止風險蔓延。但是，政府必須面對市場合理的需求。首先，根據目前海南酒店存量需求與未來可能增加的需求，規劃新的酒店等基礎設施，并監督已經圈地的機構限期開工，防止炒地皮；其次，加大向當地居民投放經濟適用房的力度，防止炒作損害當地自住性購房者的利益。至于民間游資的炒作，政府應提醒投資者風險自負，金融機構更應保持必要的警惕，上次泡沫曾導致近千億的壞賬。

我們需要提醒的是，投資者應該明白，具有季節性度假周期的海南，除了本島居民之外，本身不會有太多自住需求。而且大規模的商業地產開發也可能重蹈過剩的老路，畢竟海南不是一個新的發現，而是一個悠久的存在。規劃后并沒有增添新的引人前赴的美景，只是多了一頂“國際旅游島”的帽子，投機者利用這頂帽子制造幻象，但是，海南仍是原來的海南，一個曾被泡沫擊傷的地方。