似曾相識瓊島樓市跳漲免蹈覆轍考驗調控智慧

2010年01月19日 02:25
來源：中國證券網－上海證券報

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⊙馬紅漫

國際旅游島概念猛然間催生海南炒樓狂熱。如何避免重蹈前期覆轍，已然在考驗監管部門的智慧。

據媒體報道，在海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目之后，海口、三亞及瓊海等多個地方樓價應聲跳漲，甚至一日一價，當地樓市再現瘋狂。游資大舉入島炒樓，且其中彌漫的投機氛圍如此濃烈，市場對此不乏擔憂。

“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，這是90年代初流傳于坊間的一句戲言，形象地描繪了當時海南樓市對投機者的吸引力。1988年海南建省，在優惠政策的吸引下大批人才蜂擁入島，居住剛性需求陡增，土地稀缺性漸次顯露。當多數內地城市居民尚未觸及“商品房”概念時，“炒樓花”已成海南房地產界的一個時髦詞匯，投機炒作很快超越剛性需求，成為拉抬當地房價的主要推手。據統計，在當時總人數不過655.8萬的海島上，竟然出現了兩萬多家房地產公司。就在瓊島樓市崩盤前三年左右，房價漲幅竟超過了4倍之多。1992年，海南樓市泡沫破滅后，當地經濟也由此陷入了長達10年的沉寂期，隨處可見的水泥垃圾和爛尾樓，寫盡了繁華落幕后的凄涼之景。

相形十幾年前的樓市崩盤，此次熱錢大舉入瓊所聚集的風險或許更大。隨著國內樓市幾度飆漲，熱錢已數次進出樓市，投資者的嗅覺歷練得愈加敏銳。歲末年初，各大城市的房價在調控大棒下膠著氣氛漸濃，是否還能延續此前的飆漲態勢尚不明確。此時，海南國際旅游島建設題材，恰恰給閑置游資提供了炒作的理由，投機者因之而趨之若鶩。據統計，目前有超過4000億元的資金流動到海南大肆圈地，這讓海南樓市逆勢上揚，不僅前期同全國樓市一起虛高的房價未有改觀，新的泡沫又被熱錢攪起。更為重要的一點在于，相形十幾年前海南建省之初大批常住人口購房的剛性需求而言，如今國際旅游島的建設就是要服務于觀光游客，其本質是要滿足“候鳥式”游客的需求，并非直接鼓勵省內常住人口的增加。因此，借國際旅游島題材炒作房價，其中的投機成分較之前的房產泡沫甚至還要更高。

海南當地政府部門已對樓市的異動有所察覺，遺憾的是，宣布在今年3月底前暫停商業性開發土地出讓、暫停審批新的房地產開發項目，本是向投機者提出制度警示的舉措，卻被聞者南轅北轍地“誤讀”了。土地市場的短期斷供，表面上將外來熱錢拒之門外，但卻在實際上加劇了現有入市土地的稀缺性，房地產市場供求失衡的局面直接拉抬了終端樓價。海口市海甸島甚至有個大型地產項目，一夜之間突然封盤，暫停對外銷售，“一房難求”局面再度上演。先期入市開發商所獲得的強勢地位，再度增添了海南樓市的投機魅力，不僅讓“兩個暫停”調控措施的績效大打折扣，反而成了房價飆漲的理由。

“頭痛醫頭”式的監管舉措礙難奏效，抑制熱錢炒樓沖動尚需從體制深處綜合調控。一方面，在當前制度門檻下，電信、石油、鐵路等“最賺錢”行業仍處于行政壟斷狀態，民營資本尚難涉足。而市場化較為充分的行業，利潤空間已十分微薄，對習慣于博取厚利的投機者而言吸引力非常小。再加上前期退出的“煤老板”一時間投資迷茫，手中數千億的巨資極有可能化身投機資本，社會熱錢規模日趨龐大。市場調查顯示，浙江民間資本可能是海南炒房團的主要來源，而這些投資資金中很大一部分都是在煤炭行業整合之后，轉向進入房地產市場的。所以，遏制樓市投機的長期舉措，還在于積極拓展民間投資合法渠道，讓社會資金不再因“居無定所”而變身熱錢。另一方面，樓市之所以具有投機魅力，主要就在于其中蘊含的暴利機會。所以，讓樓市回歸普通行業性質、經歷市場洗禮十分重要。

以筆者之見，海南地方政府不妨大規模增加保障性住房供給，同時限制具有旅游島題材樓盤的供給總量，最終讓投機者之間自行博弈，讓普通公眾利益不會因此而受損。這或許是短期內遏制投機惡炒的有效方法之一。

(作者系上海第一財經頻道主持人，經濟學博士)