海南房價吹泡泡

2010年01月21日 00:00
來源：21世紀經(jīng)濟報道

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李一戈

前兩天，有朋友責備我：你為什么不跟我推薦去海南買房？漲了這么多。

其實，我是推薦過的。那時候，海南國際旅游島還只是停留于概念層面，傳說很久了，不見真面目。一般來說，我對投資性購房的意見是不置可否，但那一次被問到海南樓市，我認為值得一賭，可到三亞買房。

在地產(chǎn)江湖混了這么多年，從來沒看到、聽到過，房價翻番的時間可以這么短。2009年11月下旬，位于三亞市某鎮(zhèn)的一個樓盤，當時的價格是每平方米1.1萬元。兩個月后的2010年1月中旬，有朋友從三亞來，告訴我說，那個樓盤的售價目前是每平方米2.2萬-2.6萬元。而且，“像你們北京一樣，能排到一個號就算中大獎了。

地產(chǎn)商的心態(tài)都是相似的，假如房子像大白菜一樣賣，排號的隊伍像舊時賑災一樣長，哪個地產(chǎn)商的心臟不會激動得狂跳？心臟狂跳，帶動房價也狂跳。一次上漲6000元。有人稱之為跳漲，很形象。原來我以為兩個月不到，房價就翻番，夠神速的了，但看來三亞、海口的房價還在加速度。

如你所知，新年伊始《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》的下發(fā)，是海南房價暴漲的火箭推動器。海南省省委書記衛(wèi)留成的講話，是助燃劑。衛(wèi)留成宣布，從1月15日起，到《海南國際旅游島總體規(guī)劃》獲得國家發(fā)改委批準前，海南省各地暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目。講話剛落，房價再次飆升。

無須做實證調(diào)查，我?guī)缀蹩梢钥隙ǎ饕峭顿Y投機者抬升了海南的房價；而且，主要是非海南本島人。沒有他們涌去捧場，地產(chǎn)商能把房子賣出去就不錯了，哪里敢大肆漲價？順便說一句，如果我能夠付得起首付，幾個月前我也會投資買一套。如今更買不起了，三亞的房價都快追得上北京了。

但是，我必須明確地表明我的意見：海南房地產(chǎn)消費在嚴重透支，海南房價在吹泡泡。

海南太需要成為一個國際旅游島了。尤其是三亞，那么好的藍天、大海、海灘，卻只是一個國內(nèi)旅游城市的規(guī)模。然而，國際旅游島的定位，意味著三亞、海口要成為國際旅游城市。對于房地產(chǎn)來說，旅游更需要的是度假型的酒店、公寓，尤以酒店為主，而非以居住為主的住宅。但目前三亞、海口房價的跳漲，卻是以住宅為主。這是不正常的。

投資投機者買了住宅或者說公寓，目的并不是為了他以后來海南度假時居住，而是為了賭房價暴漲后獲利賣出。理論上說，去年以前在三亞買了房的投資者，資產(chǎn)翻了一倍甚至更高，但須是在別人接盤以后才可變現(xiàn)。我深深懷疑的是，誰會去接他的下一棒呢？譬如，他1.1萬元/平方米買的房子，想以2.6萬元/平方米賣給你，如果你接手，可能希望以3萬元甚至4萬元/平方米的價格沽出。假如沒有人接棒，房子砸在你手里，便只有靠租給旅游度假者來獲得回報了。

大部分個人投資者，購買的是度假型公寓或可轉(zhuǎn)為度假型公寓的住宅。如果很不巧你被迫成為了出租公寓的持有者，回報期最好設想得遙遠一些，譬如30年甚至50年。這個彎轉(zhuǎn)得有些大。我的意思是，現(xiàn)在想去三亞、海口投資購房的人們，最好是要有成為出租公寓房東的心理準備。所謂炒房炒成了房東，是可能的。

我無意將目前的海南房價泡泡，與1992年、1993年的海南房地產(chǎn)熱類比。海南省本身和去海南買房的人，均已昔非今比。當年房地產(chǎn)熱過后，海口、三亞的房價最高曾跌落80%，10年也沒緩過來。但今天，即使房價泡泡破裂，也不會如此慘烈。所謂嚴重透支，是指今天買房的人，支付的可能是3年甚至5年以后的房價。

正如我從來不會同情迪拜棕櫚島的投資者一樣，我也不會擔心未來三亞出租公寓房東們的生活。我不能不憂慮的是，三亞和海口還沒來得及購房的市民們，房價被暴漲之后，收入不高的他們，怎么才能擁有一套自己的住房？是的，我也聽到了北京、上海的無房者，發(fā)出了同樣的感慨。