2010大消費(fèi)環(huán)境下的房地產(chǎn)之變論壇實(shí)錄(2)

2010年01月21日 17:30
來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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胡紫薇：謝謝林總！林總給我們提供了一個(gè)新的角度，說不定真的是很有建設(shè)性的意見。接下來進(jìn)入討論環(huán)節(jié)，我們討論的是2010年大消費(fèi)環(huán)境下的房地產(chǎn)之變。首先請(qǐng)出如下幾位嘉賓：北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授、博士生導(dǎo)師董藩，建設(shè)部政策研究中心主任秦虹，國(guó)家商務(wù)部研究院消費(fèi)經(jīng)濟(jì)部副主任趙萍女士，廣東新價(jià)值基金經(jīng)理羅偉廣，北京龍銀富澤投資有限公司總經(jīng)理童第軼，2009年私募基金的狀元是羅偉廣，第三名是童第軼。我把話筒交給董教授。

董藩：謝謝大家！

我認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是傳說中的鬼，都說有，但誰也沒見過，從1997年就有人說房地產(chǎn)泡沫，說到現(xiàn)在中國(guó)沒有破滅。回到今天這個(gè)話題，今天要討論地產(chǎn)和大消費(fèi)的問題，對(duì)于這個(gè)內(nèi)容，我剛才和商務(wù)部主任討論了一下，趙主任也認(rèn)為好象把房地產(chǎn)和消費(fèi)放在一起討論不合適，因?yàn)橘I房是計(jì)入私人國(guó)內(nèi)總投資的，不是計(jì)入消費(fèi)當(dāng)中去的，如果用商品房成交額占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額做個(gè)比例說明問題的話似乎也不合適，因?yàn)橐粋€(gè)姓張、一個(gè)姓李。回到今天的問題上，我們要討論和老百姓買房相關(guān)的問題，去年我們就開始強(qiáng)調(diào)要啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，要啟動(dòng)內(nèi)需、買房子可能是最有效的一種方式，我們看到在2009年當(dāng)中買房子、買車是非常火爆的，2009年春天我說過一句話：沒有房地產(chǎn)救不了中國(guó)，事實(shí)上這個(gè)結(jié)論是被驗(yàn)證了的。現(xiàn)在我們就要考慮，大家買房子比較火爆，房?jī)r(jià)在上漲，又帶來了社會(huì)的壓力，現(xiàn)在還要保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們的問題就出來了，怎么樣處理兩難的問題，上面有五位專家，我們請(qǐng)他們?cè)诒容^短的時(shí)間里給我們講講。

羅偉廣：其實(shí)我只是資本市場(chǎng)的外行，在座的是業(yè)內(nèi)專家，我從資本市場(chǎng)角度講，林總剛才講的很詳細(xì)了，我基本同意他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)確實(shí)是資產(chǎn)再分配的載體，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫能維持那么久的時(shí)間肯定有內(nèi)在的因素，我自己覺得主要還是幾方面：一是需求，大家都得買房子，香港人的模式比較適合中國(guó)未來大城市的模式，就是租房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)租金收益率很低，租房的成本不是很高，這是很重要的解決辦法。另外一個(gè)辦法，香港有很成功的例子，就是為低收入人提供限價(jià)房、廉租房，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說房子是奢侈品，高端收入人群買奢侈品，一般人租房或者買保障性的住房。為什么房?jī)r(jià)泡沫像鬼一樣呢，說十幾年了，但是從來沒見過，從2004年到現(xiàn)在一直沒有下來，首先泡沫是有爭(zhēng)議的，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，中國(guó)收入增長(zhǎng)，能追得上房?jī)r(jià)，就不能說泡沫，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的漲幅超過了居民的收入增長(zhǎng)，但是泡沫為什么沒有破裂呢？主要原因是貧富分化，房?jī)r(jià)相對(duì)于一般人來說確實(shí)高了，但是相對(duì)于高收入者來說并不高，能維持這個(gè)價(jià)格，甚至還能比較長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于資本市場(chǎng)來說，我不關(guān)心有沒有泡沫，我就關(guān)心這個(gè)泡沫可不可以維持，還有什么時(shí)候破裂，我認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在應(yīng)該不是很明顯，收入高速增長(zhǎng)。至于什么時(shí)候破裂，有錢人變沒錢時(shí)候泡沫就會(huì)破裂，針對(duì)于中高收入來說泡沫并不是很大。我覺得林總提出的方案比較有建設(shè)性，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫在資本市場(chǎng)里應(yīng)該不算很明顯，泡沫離破滅的時(shí)期可能還有一段。

秦虹：剛才董教授讓我回答一下房地產(chǎn)與保增長(zhǎng)之間的關(guān)系，應(yīng)該說2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖和保增長(zhǎng)大的宏觀政策有很大關(guān)系，應(yīng)該說2009年房地產(chǎn)在保增長(zhǎng)這件事上應(yīng)該說功不可沒，有這么幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)在去年成交了9億平方米商品房，商品房房地產(chǎn)成交稅收和土地出讓、轉(zhuǎn)讓的收益對(duì)支持地方財(cái)政收入、支持地方上項(xiàng)目配合國(guó)家保增長(zhǎng)的政策起很大作用，因?yàn)樵?萬億中央安排的投資里地方政府需要配套的大概1.3萬億左右，房地產(chǎn)稅收和當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入關(guān)系非常密切，這是一個(gè)方面。二是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，2009年大概完成了3萬多億投資，這樣的投資額對(duì)水泥、鋼鐵的需求產(chǎn)生很大支撐，同時(shí)房地產(chǎn)對(duì)就業(yè)影響非常大，我們?cè)谌ツ赀@個(gè)時(shí)候面臨的是一千多萬農(nóng)民工返鄉(xiāng)，一千多萬農(nóng)民工里有相當(dāng)多的是建筑工人，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度的提升對(duì)低端就業(yè)也產(chǎn)生了很大供給市場(chǎng)，穩(wěn)定了一部分農(nóng)民工的就業(yè)需求。三是房地產(chǎn)在拉動(dòng)消費(fèi)方面的確起很大作用，購(gòu)房行為是投資行為，只有租房才能進(jìn)入消費(fèi)，買房子之后，老百姓買房子之后，對(duì)裝修、裝修、家電、家具的帶動(dòng)力非常大。房地產(chǎn)對(duì)下游的消費(fèi)拉動(dòng)非常明顯。無論是商品房的增加，還是低端保障房的增加，還是棚戶區(qū)的改造，和房地產(chǎn)住房有關(guān)投資的增加，同樣都會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)起很大作用，一方面在防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快對(duì)一部分消費(fèi)群體帶來支付能力弱化的同時(shí)我們還是要積極的加大供給，這項(xiàng)政策意義非常重大。

董藩：謝謝秦主任！下面請(qǐng)趙主任談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

趙萍：我回答一下剛才主持人的問題，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來看，住房租金進(jìn)入了消費(fèi)，通過數(shù)字之間很難看出直接的相關(guān)性，但是住房和消費(fèi)之間實(shí)質(zhì)上有一定的聯(lián)系，剛才秦主任談的我非常同意，住房本身是一個(gè)投資行為，但是投資的行為背后是帶動(dòng)消費(fèi)變化，買一套房之后肯定進(jìn)行裝修，要購(gòu)買家用電器，還有保潔服務(wù)、家政服務(wù)等等，住房投資的行為背后對(duì)消費(fèi)有一定的帶動(dòng)作用，比如2008年奧運(yùn)會(huì)之后住房?jī)r(jià)格開始往下走，我們?cè)谌珖?guó)做了各大消費(fèi)品的調(diào)研工作，金融危機(jī)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生了直接挑戰(zhàn)，我們做了比較多的調(diào)研工作，我們調(diào)研電器專賣店時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)他們都在叫苦連天，因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售不好，建材銷售不好，耐用消費(fèi)品銷售也不好，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格飆升，很多人希望房地產(chǎn)價(jià)格能夠下來，有一個(gè)笑話說房子要買兩套，一套自己住，一套養(yǎng)豬，這種良好愿望能不能實(shí)現(xiàn)呢？不要期待把房地產(chǎn)價(jià)格打下來，從供給角度解決住房問題可能更重要一些，剛才秦主任談到要加大保障性住房，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出要加大保障性住房的建設(shè)，也提出一個(gè)數(shù)字，要解決1540萬人口保障性住房的問題。還有另外一個(gè)思路，要從城市化的角度解決住房問題，我們知道中國(guó)城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于工業(yè)化，城市化發(fā)展的步伐比較慢，使很多人更多的向往居住在大城市，其實(shí)大城市住房?jī)r(jià)格的上升，可能不只是投機(jī)行為導(dǎo)致的，跟中國(guó)城市化模式有直接聯(lián)系，2008年城市化水平45.6%，按照世界城市化標(biāo)準(zhǔn)來看，我們還沒有實(shí)現(xiàn)基本城市化，70%城市化率就達(dá)到了高度城市化，基本城市化完成之前，我們國(guó)家城市化的任務(wù)還是非常重的，城市化并不意味著更多人口居住在某一個(gè)大城市，使城市人口規(guī)模爆增中小城市化道路是非常重要的，我們對(duì)國(guó)外的情況做了研究，在完成基本城市化之前，很多國(guó)家城市化都是圍繞著以大城市為中心攤大餅的發(fā)展模式，基本城市化完成之后，很多大城市由于復(fù)合太重，城市病發(fā)生的頻率比較大，很多人口開始向周圍的中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，在這種情況下也推動(dòng)了中小城鎮(zhèn)住房和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市由單一中心制向多中心制模式發(fā)展，在這種情況下也大城市租房?jī)r(jià)格會(huì)適當(dāng)?shù)睦硇曰芈洌行〕擎?zhèn)租房?jī)r(jià)格有一定的提高。從總量上看，住房供給問題得到明顯緩解，將來住房市場(chǎng)的發(fā)展，要使供求趨向理性，更重要的還是能夠通過城市化的發(fā)展給出更多的供給，使社會(huì)上更多需求能夠得到滿足，這是房?jī)r(jià)回歸理性很重要的解決方式。

董藩：謝謝趙主任！剛才主持人高度評(píng)價(jià)了童總的工作業(yè)績(jī)。

童第軼：我本來也是一個(gè)外行，從投資角度談一些自己的看法，從2007年以來，房地產(chǎn)作為啟動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)政策，有一定的延續(xù)性，從2010年開始還是改變大家對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)的預(yù)期，這是我對(duì)2010年市場(chǎng)的整體看法。政策出臺(tái)的根本目的還是要維護(hù)正當(dāng)?shù)某掷m(xù)的放量市場(chǎng)，對(duì)于中期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期可能兩年、三年，個(gè)區(qū)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有適度繁榮的表現(xiàn)。

董藩：第二個(gè)問題比較簡(jiǎn)單，從去年年底到今年年初，國(guó)務(wù)院以及相關(guān)部委就房地產(chǎn)形勢(shì)出臺(tái)了種種政策，2010年值得不值得買房子？

羅偉廣：對(duì)于這個(gè)問題，在股票市場(chǎng)里我算半個(gè)專家，我個(gè)人看法是如果你是自住的話，覺得還是要買的，如果從投資角度來講，房?jī)r(jià)已經(jīng)比去年高很多了，股價(jià)才3000點(diǎn)，從投資角度講，買股票好過買房子。

秦虹：我覺得是這樣，最近一系列政策的出臺(tái)，大家都非常關(guān)注，應(yīng)該正確的理解這些政策，政策的核心要義：第一加強(qiáng)普通商品房供給規(guī)模，今天談房地產(chǎn)價(jià)格上漲，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局從2005年已經(jīng)發(fā)生變化了，2004年之前都是0.8、006的水平，2005年開始我們的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，2005年竣工和銷售面積比是1：1.202006年1：1.3，2007年達(dá)到1：1.4年2008年1：1.202009年1-11月份竣工商品房比銷售商品房的面積達(dá)到1：2。面對(duì)需求快速增加的現(xiàn)實(shí)必須要加快供給的速度，這是非常重要的一條。如果我們這條政策能夠?qū)崒?shí)在在的推進(jìn)，就給很多購(gòu)房者帶來了機(jī)會(huì)，加大供給，又可以緩解極端不平衡的狀況。再加上支持首套房信貸政策沒有改變，這是應(yīng)該得到考慮的。