房地產泡沫背后的匯率推手

2010年01月23日 00:15
來源：21世紀經濟報道

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本報記者陳昆才上海報道

在剛剛過去的一年中，房價又一次將CPI遠遠拋在了后面。

1月21日，國家統計局公布的數據顯示，2009年全年居民消費價格指數(CPI)比上年下降0.7%。其中11月份由負轉正，同比上漲0.6%，12月份上漲1.9%。

而《2009年全國房地產市場運行情況》顯示，當年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，環比上漲1.5%。商品房銷售出現火爆行情。2009年全全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%；商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。

對于本輪大中城市房價過快上漲的主要原因，江蘇銀監局局長于學軍近日表示，除了正在進行的城鎮化對大中城市房地產形成剛性需求之外，宏觀層面的因素是從去年二季度開始重現的人民幣升值壓力，導致國際熱錢涌入中國，使國內出現人民幣流動性過剩，并進而形成房市、股市暴漲等資產泡沫現象。

他建議，針對本輪房地產過快上漲主要由流動性過剩引發資產泡沫形成的特點，當前房地產調控的著力點應該是通過金融、財政等經濟手段，有效控制人民幣流動性過剩及投資投機需求。

人民幣升值壓力成背后推手

今日房地產之癥狀似曾相識。2002年，全國物價下降，股票市場低迷，而房地產市場迅猛擴張，價格明顯上揚。與2002年末的M2 、M1分別增長16.8%、16.8%相比，2009年的貨幣供應量增速更驚人，年末M2、M1分別增長27.68%和32.35%。

基于貨幣供應量高速擴張、流動性明顯過剩的格局，于學軍認為，全國各大城市房價過快上漲的主要原因是人民幣流動性過剩所導致的資產泡沫，其深層根源在于從2009年二季度開始出現的人民幣升值壓力。

這也就能解釋，在金融危機尚未結束、經濟增長困難重重的情況下，2009年二季度以后中國為何獨自出現大中城市房價大幅上漲。

于學軍分析，人民幣流動性過剩主要由兩部分來源構成。

其一，中國政府為緊急應對危機連續調低銀行存款準備金率，由原來的17.5%降為大銀行15.5%降中小銀行13.5%降從而釋放了大量的人民幣流動性。

其二，2009年3月之后，美元累計貶值約17%，由于人民幣實行與美元掛鉤的匯率政策，便造成人民幣在中國經濟形勢明顯好于美歐日等發達國家的情況下，跟隨美元對歐元、日元等主要國際貨幣不升反降，大幅貶值，從而造成人民幣升值壓力驟起。

他分析，2009年由調低存款準備金率而增加的人民幣流動性約為1.5萬億元；由外匯儲備在下半年巨增而增加的中央銀行基礎貨幣投放約為2.5萬多億元。2009年我國外匯儲備新增4531億美元，比2008年多增353億美元，這就是全年中國何以出現近10.5萬億元本外幣巨額貸款投放的內在原因。

毋庸置疑，2009年是開發商及房地產信貸的“美好時光”

2009年9.59萬億元的人民幣信貸增量中，有近2萬億流向房地產。其中，主要金融機構(包括農村合作金融機構、城市信用社)人民幣房地產開發貸款累計新增5764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，二者累計占全部新增貸款的20.6%。

在信貸支持下，開發商如虎添翼，各地頻現“地王”。信貸成為房地產開發企業的主要資金來源。房地產開發企業本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，直接來自銀行體系的國內貸款11293億元和個人按揭貸款8403億元，共計19696億元，占比34.5%，超過企業自籌部分(金額為17906億元)。

房地產調控的職能分工

抑制投資、投機需求是房地產調控的核心之一，但于學軍指出，這其中存在職能分工的問題。

在北京、上海、深圳、杭州等房地產價格上漲最猛的城市，投資投機需求及其炒作是房價上漲的重要原因，已出現明顯的資產泡沫現象。但“房地產調控是一個宏觀經濟調控問題，因此是一個全國性問題，依靠一省一市難以作為。”于學軍說。

作為省級政府，在房地產市場調控問題上，最重要的是要與全國保持一致和平衡。因為解決由人民幣流動性過剩而引發的資產泡沫問題，其調控的金融、財政等手段全部掌握在中央政府手中。中央應是房地產市場調控的總指揮。

對此，他建議，地方政府在房地產市場調控中可以發揮三個方面的作用。一是清理與中央調控房地產市場不相協調的地方性優惠政策，以與中央政策保持一致性；二是加快和加大保障性住房的建設，平抑房價和社會民意；三是管理房地產市場秩序，防止出現哄抬房價進行炒作事件發生。

“由資產泡沫引發的房價急升，主要體現在具有投資潛力的高檔住宅，并不是地處偏遠的小戶型低端住所，因此地方政府加大保障性住房建設的措施，在抑制本輪房價過快上漲中的作用有待觀察。”于學軍直言。

他建議，當前房地產調控的著力點應該是通過金融、財政等經濟手段，有效控制人民幣流動性過剩及投資投機需求。

具體包括，一是通過央票發行及提高存款準備金率等手段適當收縮人民幣流動性；規范和管理銀行信貸行為，減弱信貸杠桿的操作力度；二是通過征收物業稅、加重交易環節稅費等稅收手段，撲滅高燒不退的房地產投機之火；三是限制外商及外資購買中國的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻止國際熱錢追逐人民幣資產，從而避免形成人民幣資產泡沫。