海南樓市再演瘋狂

2010年01月23日 02:29
來源：第一財經(jīng)日報

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是海南旅游價值重估，還是非理性炒樓潮再現(xiàn)？

黃樹輝

當(dāng)島上所有人都開始熱議房價的時候，周煒發(fā)現(xiàn)海南已不是原來的海南。從東北沈陽遷居至海口10年有余，作為一家房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)經(jīng)理的他從未見過當(dāng)前的瘋狂：很多人逢樓必買，上來不是問價格有多高，而是問房子有多少，一買就是數(shù)套乃至數(shù)十套……

一個直接原因是，國際旅游島獲批導(dǎo)致海南的房價一日一漲。

海南當(dāng)前的樓市瘋狂現(xiàn)狀，讓人無法不想起16年前發(fā)生在這塊土地上的樓市泡沫的慘狀，那么會否重蹈覆轍呢？

房價上漲無標(biāo)尺

1月4日，國務(wù)院出臺了關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島發(fā)展建設(shè)的若干意見，海南房價應(yīng)聲急漲，原本銷售火爆的地產(chǎn)樓盤項目一夜之間突然封盤，開發(fā)商捂盤惜售層出不窮，同時大批開發(fā)商聞訊而來。

大量熱錢涌入海南買房買地，引發(fā)了公眾對海南將重現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的疑慮和擔(dān)憂。

在這種背景下，海南對房地產(chǎn)市場急性“剎車”，于15日宣布在海南國際旅游島建設(shè)總規(guī)劃正式獲批前，全面暫停土地出讓和審批新的土地開發(fā)項目。21日，海南省住房建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)，對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，責(zé)令3天內(nèi)整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。

興業(yè)證券近日的調(diào)研報告顯示，海口、澄邁、文昌、三亞等城市的房價普遍較去年12月以前上漲20%以上，小戶型公寓基本無房可售，在售別墅項目的日均銷售套數(shù)在10至20套之間。

上述報告實際上偏向保守。海南房地產(chǎn)資深人士曹雨在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，在短短幾天內(nèi)，以海口、三亞、瓊海為中心，海南的房價出現(xiàn)了跳躍式上漲，瓊海由每平方米四千元漲到七八千元。海口很多樓盤一天上漲五千元。

海南置地實業(yè)有限公司總經(jīng)理姚惠芬向本報說，海口的房價普遍比去年上漲了50%至100%，市區(qū)房價每平方米接近萬元，而海景房房價每平方米則在1.5萬元乃至2萬元以上。

作為高端物業(yè)代表，三亞鳳凰島甚至創(chuàng)造出銷售奇跡，該項目一期開盤700套，在1月11日開盤當(dāng)天便銷售一空，均價每平方米高達(dá)6.5萬元，不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，在全國也極為罕見。

地產(chǎn)泡沫會否重現(xiàn)？

海南官方對近期房價增幅暫未公布，但從目前來看，海南部分城市房價增速并不遜于上海、北京和深圳等一線城市。

海南的瘋狂讓人不得不聯(lián)想起危機(jī)中的迪拜。有媒體援引亞洲商務(wù)電視臺董事長王偉勝的介紹2001年時迪拜當(dāng)?shù)匾淮豹毩e墅每平方米折合人民幣8000元，金融危機(jī)之前迪拜房價處于峰值時，普通公寓的價格最高為人民幣每平方米2萬~3萬元。而這種價位的樓盤在海口和三亞比比皆是。

地價低廉、環(huán)境優(yōu)越、政策優(yōu)惠，海南一直就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天堂，但也曾是地獄。海南在上個世紀(jì)90年代初那場房地產(chǎn)泡沫，讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸，高達(dá)500多億元的資金在狂潮過后化為500余幢“爛尾樓”

時任海南省建設(shè)廳副廳長兼海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室副主任的林克昌提供的數(shù)據(jù)顯示，1991年至1993年在海南注冊的房地產(chǎn)公司達(dá)4830多家，約占當(dāng)時全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的15%，總注冊資金高達(dá)500多億元。

1994年中央宏觀調(diào)控急剎車，海南地產(chǎn)泡沫瞬間破滅，大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一夜之間逃出海南，海南20余家信用社悉數(shù)倒閉，海南省處置積壓房地產(chǎn)直到2007年6月才宣告結(jié)束。

資料顯示，海南房價在1991年至1993年瘋漲了5倍，1991年每平方米1400元，1992年猛增至每平方米5000元，增長257%。1993年上半年達(dá)到每平方米7500元的頂峰。

海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理余子健表示，海南島目前發(fā)展的度假地產(chǎn)是面向全國甚至面向國際的，是奢侈型享受的房地產(chǎn)，價格在合理范圍內(nèi)，沒有泡沫。姚惠芬也認(rèn)為，海南房價暫時仍顯得較為合理。

海南旅游價值重估

國際旅游島概念直接催生了海南的投資預(yù)期。接受本報采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，海南歷史上因過度投資炒作而產(chǎn)生的地產(chǎn)泡沫暫時不會出現(xiàn)，那么價格會如何演繹呢？

余子健向本報表示，富力灣項目的客戶90%以上來自全國各地，其中北京占首位，上海、浙江占第二位，重慶、成都包括東北排到第三位，多以度假觀光及養(yǎng)生為主，呈現(xiàn)出很強(qiáng)烈的全國性特點。

周煒說，海南房地產(chǎn)市場的客源以北方人為主體，最近江浙購房客比例有所上升。一些小戶型相當(dāng)大一部分是被來海南度假的游客順便買走，而小戶型公寓項目一般不接受按揭。別墅項目的購房者50%以上一次性付款，且貸款人群的首付比例也在50%以上。

興業(yè)證券預(yù)計，幾個月之后由于需求回歸常態(tài)，供應(yīng)增加以及銀根縮緊導(dǎo)致房價回落，但價格估值中樞上移是不爭的事實。

上述研究報告稱，高房價將成為保護(hù)生態(tài)和稀缺資源的門檻，并且國際旅游島的定位也意味著大多數(shù)的旅游地產(chǎn)項目不再適合開發(fā)中低檔的產(chǎn)品，夏威夷主要城市檀香山的房價最近5年的漲幅在全美382個城市中排名第一，也許可以從側(cè)面幫助我們進(jìn)一步認(rèn)識到旅游地產(chǎn)的價值。”

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