全額支付現金瘋狂搶購未來

2010年01月23日 00:29
來源：證券時報

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證券時報記者陳英

編者按：上個世紀90年代初，海南房地產曾經瘋狂過一次，兩萬多家房地產公司從銀行貸款炒批文；泡沫破滅之后，一片蕭條，那一輪房地產泡沫破裂，最后留給海南的是很多聳立至今的爛尾樓，還有十幾年的徘徊與迷茫。

時光如梭，開年以來，“國際旅游島”概念打響頭炮是海南的房地產業。“國際旅游島”從一開始就變成了“國際房地產島”，海南房價一飛沖天，三亞鳳凰島更是創造了均價6萬多元的奇跡。

20年前，喧囂后最終是泡沫的破滅；20年后，海南房地產熱再起，海南會又是好漢一條嗎？

海南要成為“國際旅游島”的消息其實早在去年就已經人人皆知，不少樓盤就開始炒作概念，從海口到三亞近600公里的黃金海岸線上，投資數十億、上百億的旅游地產項目比比皆是。海南房地產市場現在究竟熱到什么程度？循著購房者的足跡，本報記者鎖定海南投資重地三亞，實地踩點看盤。

滿目皆是地產信息

才下飛機，還未出機場，迎面而來的是鋪天蓋地的樓盤廣告，所有廣告無一例外地推廣著旅游、休閑、養老圣地的概念，樓盤本身是別墅還是公寓并不清晰，有限的版面里所有元素表述的是地段、景觀、功能，也許這就是海濱物業獨有的特點：價值并不在房子本身，而在稀缺的熱帶海景資源。記者發現，機場外，十一個大幅廣告牌，除了兩個金融機構的外，其他全是樓盤廣告，銷售熱線都注明“全球發售”，并非局限國內市場。

機場大巴沿海邊公路穿行市區，記者觀察到，海邊商業地帶上，各種地產中介比比皆是，中介機構有大有小，有公有私，如同街邊小吃店，相當普遍，掛牌銷售的不僅僅是三亞樓盤，還包括海口、瓊海、文昌等海南省內各地樓盤。記者走進幾家中介機構發現，前來咨詢樓盤的客戶并不少，大多口音都是東北的，咨詢的地段有遠有近，有別墅也有公寓。很多客戶似乎對戶型結構并不關心，咨詢的大多是地段和價格。

相比海邊商業地帶，市區內地產中介明顯少了很多，甚至走了幾條街沒看見一家中介機構，這個特點跟其他城市顯然不一樣。醒目的倒是一些大型的廣告牌宣傳著：“國際旅游島，我們準備好了”、“大干快上，實力支持國際旅游島建設”……

樓盤全部售罄

亞龍灣，三亞最美、規劃已然比較成熟的海灣，離三亞市區比較近，這里在售的樓盤并不多。記者走進其中一家開發面積最大，小區已然成熟的樓盤，偌大的銷售中心里，鴉雀無聲，大廳中央擺設著整個小區的規劃模型，卻不見任何銷售人員。記者找了一個保安咨詢，幾分鐘后，一名銷售小姐才出現。記者表示想買樓投資或自住，銷售人員則一副疑惑的樣子：“你們深圳的氣候跟海南差不多吧，怎么想到這里買房呢？這里買房的，大多是北京、天津、東北等地的人，買房給老人過冬，很少有廣東這邊的人來看樓。”說著，還拿出近期銷售的名單給記者看，記者發現上面密密麻麻登記的購房者大多來自東北，只有少量來自江浙區域，廣東福建這邊幾乎沒有。當記者表示考慮投資，看好國際旅游島的未來升值潛力時，銷售人員則介紹：“我們目前銷售的是二期樓盤，別墅600萬左右一套，首付一半；公寓2.3萬一平，不接受按揭，要求全款付清。現在二期也已經售完，三期要等到這個月底放號，放號時，我們電話通知你，你如果有意先付10萬訂金排號，房子到今年10月左右才能挑選。”記者要求現場去看看三期的地理位置時，銷售人員則指著模型中的一片空地說：“這里是我們的三期樓盤規劃地，目前隔離起來了，還沒有打地基，你如果有意也只是訂金排號而已，而且要快，我們這個樓盤銷售很快，通常一周內號碼都會排完。”對于不看房就下單購買，記者表示驚訝時，這位銷售人員則非常不以為然地說：“我們這里的客戶都是外地的，很多人只是電話咨詢下價格和地段、房型大小而已，直接打款訂房，房間都是委托我們直接幫他們選好，只有簽購房合同的時候，本人才來處理下。很多客戶一買就是十幾套，也不怎么來現場選房。

事實上，采訪數天，記者走訪近十家在售樓盤，無論三亞市內還是遠在80公里以外的豪宅片區，都無房可售。走進任何一家在售樓盤，銷售現場并沒有想象中人頭攢動的擁擠場面，屈指可數的買房人大多匆匆咨詢下價格和房型，留個聯系方式就離開，買房如同買白菜一樣隨意簡單。

大多銷售經理給記者傳達的都是一致的信息：去年初開盤的樓盤銷售非常慢，那時候價格便宜，單價不過五六千左右，卻無人問津，一個樓盤從開盤到售罄差不多要一年左右的時間。但是去年11月左右，樓盤的銷售量迅猛提升，通常11月才開盤，12月就銷售完畢；進入今年1月份，房價暴漲，銷售速度則更加迅猛，往往訂房號碼一周就售完，看房隨后等通知。

天堂地獄一線之隔

陵水距離三亞市不到80公里，憑借著近50公里的黃金海岸線造就了海南最奢華的海景房產群，沿著海岸線，香水灣、清水灣、土福灣、富力灣等將高檔酒店開發和旅游房地產作為自己的定位開發，先后引進了雅居樂、富力地產、浙江綠城等26家大企業，簽訂協議42個，協議投資450多億元，目前已完成和落實投資近百億元。事實上，盡管目前很多海灣的開發才剛剛起步，記者在實地踩盤的過程中也著實感受到該條海岸線的奢華，然而奢華的背后，卻依舊掩藏不住當地交通、配套、服務等各方面的落后。

香水灣和富力灣是離三亞較遠的海灣，海岸線資源保護良好，酒店房產目前也初具規模，記者在走訪完香水灣的樓盤后，準備去十幾公里以外的富力灣踩盤。按常理，兩灣的距離并不遙遠，走訪并不困難，然而很快，記者遇到了第一道難題：沒有樓車穿梭兩灣之間。記者只有在路人的指引下，搭乘當地村民經營的三輪摩托。摩托在經過了很短的一段由開發商建立的柏油路后，開始轉入坑洼不平的土坡路上，經過一路揚起的灰塵，大約30分鐘到達富力灣路口，步行近20分鐘，記者到達豪華精致的售樓大廳。

完成踩盤，已是晚上六點多鐘，天色微暗，記者再次要求樓盤提供樓車返回香水灣，被告知，樓車很少，而且已經下班，不得已，記者只好再次走上尋車之路。原打算吃了晚飯再回酒店休息，誰知，一路走了30分鐘，豪華的樓盤之外，不過百米遠的同行馬路邊，盡無一家餐店，有的只是當地村民自己搭建的非常簡陋的棚子，擺放著幾樣當地水果或超市商品。無奈，天色漸黑，為安全起見，記者決定早點搭車回香水灣的度假酒店，這也是方圓幾十公里內唯一的住宿酒店。讓記者驚嘆的是，一直走了數公里，沿路不再有任何交通工具路過，連來時的三輪摩托也不見蹤影，的士更是奢侈之想，一直到晚上八點多鐘，記者最終自己徒步走在坑洼不平的鄉間小路上回到香水灣度假酒店，距離離開富力灣已是一個半小時。回到酒店，整個餐廳早已下班關門，記者只好看著窗外無敵的海景，給自己泡碗事先購買好的方便面充饑。

房價到底影響了誰？

房價暴漲了，誰家歡喜誰家憂？

當地的村民指著不遠處高聳的樓盤告訴記者：那里原來只是度假酒店，現在地皮貴了，房價上漲了，老板們就開始開發樓盤賣房子了。那些漂亮的豪宅現在更貴了，反正我們從來就買不起，只是這么遠遠地看著，現在就更不用說了。要說對我們有什么影響，能有什么影響呢？日子還是那么過，目前也沒什么變化，聽說以后要建什么輕軌、快速通道的，也是直接通向那些豪宅的，我們也享受不到，或許以后多幾條馬路，讓村民們方便來往吧。

市區的本地人告訴記者：周邊很多人開始賣自己的樓，房價上漲，都想賣個好價錢，那也是有幾套房子的人才考慮的。對于大多自住的人來說，能有什么影響呢。三亞的商品房從來就不是蓋給本地人的。這里的收入每月不過一兩千，房子卻賣到上萬，怎么買，想都不敢想。只有那些抗風險能力強的人才買得起。

開心的是那些賺了錢的投資客，有個操著天津口音的中年婦女告訴記者：三亞市中心，這個鳳凰水城，我11月份買了4套50平左右的公寓，當時一萬出頭一平米，還可以按揭。現在已經2.3萬的均價了，還必須全款付清，短短兩個月，我轉手就賺了200多萬。現在別說三亞，整個海南的房子，也不是有點錢的人就能買，必須抗風險能力非常強。

什么樣的人抗風險能力強？答案非常清楚，是富人！而什么樣的方法能吸引富人而又能將按揭買房的人攔在門檻之外？那就是迅速推高房價，只讓富人買得起。這樣，銀行幾乎不承擔風險，不破壞金融秩序，又不影響民生，于是我們看到，海南買房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款。許多樓盤，圖紙剛出來，還沒有預售許可證，就開始被瘋搶。