閑置土地整治開鑼 拿地王開刀或難治本

2010年01月28日 00:16
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：楊麗萍

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核心提示：與閑置土地相關(guān)的更加具體的措施已被列入國土資源部討論范圍，其中包括土地出讓金合同的擬定、提高土地出讓保證金及閑置標(biāo)準(zhǔn)等。

1月27日，剛剛在2009年拿下“北京地王”的大龍地產(chǎn)(600159.SH)放量跌破60日均線，而在4個(gè)交易日前，其還創(chuàng)下歷史新高。雖然近期地產(chǎn)板塊走勢(shì)弱于大盤，但4個(gè)交易日15.64%的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸板塊和大盤表現(xiàn)。

原因無他，1月22日，北京市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問題的公告》中，8家開發(fā)商因欠繳地價(jià)款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停繼續(xù)拿地資格。大龍地產(chǎn)名列其中。

資本市場(chǎng)已經(jīng)嗅到，一場(chǎng)全國范圍內(nèi)配合“國十一條”的閑置土地整治大幕即將拉開。

各地政府也開始表態(tài)，配合中央對(duì)部分城市過快上漲房價(jià)的調(diào)控。1月25日，北京“兩會(huì)”期間，北京市長郭金龍?jiān)谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào)，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，遏制房價(jià)過快上漲。1月20日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布了《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》，要求上海轄區(qū)內(nèi)凡依法取得而未開工的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地，均應(yīng)登記并說明未開工原因，時(shí)間大限為3月22日。而新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》也可在近期出臺(tái)。

本報(bào)記者還獨(dú)家獲悉，與閑置土地相關(guān)的更加具體的措施已被列入國土資源部討論范疇，其中包括土地出讓合同的擬定、提高土地出讓保證金以及閑置標(biāo)準(zhǔn)等。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)，目前全國閑置房地產(chǎn)用地累計(jì)約1萬公頃。

開刀“地王”

對(duì)存量閑置土地的管理，影射出政府對(duì)2009年高價(jià)地能否如期開工的憂慮。

大龍地產(chǎn)所拿“地王”便成為一個(gè)標(biāo)本。2009年11月20日，大龍地產(chǎn)以50.5億元的成交價(jià)與29859元每平方米的樓面地價(jià)拿下順義22號(hào)地塊，成為北京“雙料地王”

但2個(gè)月后的1月25日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱公司控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被暫停在北京市土地交易市場(chǎng)新的土地出讓交易活動(dòng)的資格，暫停原因?yàn)榍防U前述地塊的地價(jià)款。

即使在瘋狂的2009年末，業(yè)界也并不完全相信這家順義區(qū)屬國有企業(yè)的實(shí)力。大龍地產(chǎn)2009年年報(bào)顯示，公司年?duì)I業(yè)收入17.48億，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為3.35億，總資產(chǎn)為30.06余億，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為8147萬元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為2.55億元。

根據(jù)最新規(guī)定，該地塊地價(jià)款的80%即40.4億元應(yīng)在2010年5月20日前繳清。這樣一家上市公司，旗下子公司如何支付十億計(jì)的地價(jià)款，什么樣的金融杠桿可以撬動(dòng)未來？

資本市場(chǎng)融資可能甚微。大龍地產(chǎn)因連續(xù)5年未分紅而喪失公開增發(fā)資格，2009年7月，公司剛剛公布定向增發(fā)融資8億元公告，尚未獲批。而間接融資渠道商，作為順義區(qū)的國有企業(yè)，雖有望獲得地方政府信用擔(dān)保，但全部依賴銀行貸款繳納地款并不現(xiàn)實(shí)。

核心提示：與閑置土地相關(guān)的更加具體的措施已被列入國土資源部討論范圍，其中包括土地出讓金合同的擬定、提高土地出讓保證金及閑置標(biāo)準(zhǔn)等。

業(yè)內(nèi)人士指出，一旦大龍地產(chǎn)不能將剩余的40億地價(jià)款繳齊，極有可能除了土地被收回外，2億元的保證金也將打“水漂”

集中清理

在全國，類似于對(duì)“北京地王”的用地督察和信息公開才剛剛開始。

1月3日，國土資源部公布了廣州亞運(yùn)城“地王”的出讓信息，明確該地塊如果拿地開發(fā)商違約繳納土地出讓金和未按約定時(shí)限動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，將按每日合同地價(jià)金額的1%。即每天2550萬元計(jì)收違約金等信息。這與該地王產(chǎn)生的時(shí)間僅僅十天之隔。

去年12月22日，富力、雅居樂和碧桂園組成的“民企聯(lián)合體”以255億元的天價(jià)奪得廣州亞運(yùn)城地塊，成為中國總價(jià)最高的地王。

1月8日，國土資源部繼續(xù)“晾曬”了7宗土地，恰為去年不同時(shí)期、不同區(qū)域的“地王”。而去年12月24日，國土資源部掛牌督辦9省份18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，華潤置地(01109.HK)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)名列其中，1月22日，北京市國土局公布的閑置土地清理處置名單，合生創(chuàng)展(00754.HK)名列其中，龍湖地產(chǎn)(00960.HK)也“榜上有名”

這些公司除了是資本市場(chǎng)的行業(yè)龍頭，幾家公司2009年新增土地儲(chǔ)備量都十分巨大，例如，保利地產(chǎn)為1312萬平方米，中海地產(chǎn)為1076萬平方米，龍湖地產(chǎn)為683萬平方米，華潤置地為414萬平方米。

“這一輪樓市泡沫，很大程度上是地王制造的。”陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖直言，地王的價(jià)格雖然被公認(rèn)為虛高，但它卻重新定價(jià)了該區(qū)域的房價(jià)。“房價(jià)被哄抬起來，地王難辭其咎。”而就單一地塊而言，地王價(jià)是算不過賬的，企業(yè)拿地王絕大多數(shù)不在于地塊本身，而是通過其他方式實(shí)現(xiàn)利潤。

“在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，只有拿地才可以讓四萬億在國企中得以兌現(xiàn)；只有拿地將自己做大做強(qiáng)，國企才不會(huì)被別的國企重組；而且拿地還可成為資本市場(chǎng)融資的理由。”他說。

1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年度全國房價(jià)漲幅24%，達(dá)到歷史之最。而在北京、上海等一線城市，真實(shí)房價(jià)漲幅或超過50%。

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