易憲容：信貸過度寬松誘導房價飆升

2010年02月01日 17:15
來源：新財經

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文/易憲容

2009年的房價上漲幅度已經超過了歷史高位。造成房價飆升的重要原因，是過于寬松和優惠的個人住房貸款政策。很多人借用銀行資金炒房，造成了房價暴漲

近日，國務院辦公廳發出的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款購買住房首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。《通知》是對2009年12月14日國務院常務會議上提出的“國四條”的一次細化。這一細化再次反映了當前中央對房地產市場的調控目標：一是要保障普通百姓的住房需求，二是要抑制房地產市場的投機行為，抑制房價快速上漲。

之前，很多人都在討論，2009年的房價之所以飆升，是由于土地價格的上漲，是國企“地王”把一塊一塊的土地價格推高的結果。實際上，這些說法并非確切。房價飆升，是因為過于寬松的個人住房貸款政策導致的市場炒作。

信貸政策過度寬松導致炒房

一般來說，房價并不是由地價決定，反而是房價決定了地價。很簡單，一家房地產開發商在購買土地的時候，如果土地的拍賣價格是100億元，那么，這家開發商在這塊土地上建造住房后的收益要遠遠高于100億元。如果開發商預期這個項目的收益要低于100億元，他們是不會買這塊地的。而土地價格的高低，當然要由未來的房價來決定。

2009年，一些地方拍出不少“地王”，就是因為這些“地王”預期未來房價仍然會上漲。因此，他們不怕土地價格高。

假如房價是由土地價格決定的，那么，土地作為房價最重要的要素，土地價格的高低就決定了房價。如果是這樣，目前國內很多地方的房價一定不會這么高。既然土地價格不是房價的決定因素，我們把房地產泡沫都算在地價上，也就找錯地方了。

2009年，國內房地產市場能夠在全球經濟衰退中走出繁榮，其根本原因，是政府為了救經濟采取了前所未有的住房優惠信貸政策的結果。2009年，隨著貨幣政策由從緊縮變為寬松，信貸大規模增長，全年本外幣信貸共增長達10萬億元以上。盡管銀行的資本充足率、流動性及減值準備等看上去很充足，但還是推高了國內各種資產泡沫，尤其是吹大了房地產泡沫。

如果政府不對房地產泡沫問題進行密切關注，并采取有力的措施調整，房地產將威脅中國經濟的發展。2009年12月，政府推出了遏制房價過快上漲的政策，但是，由于政府對當前房地產形勢判斷的偏差，把當前的房地產市場看成是一個完全消費性的市場，因此，采取的政策要想達到預期的目標是不容易的。

可以看到，2009年，國內股市及樓市的價格都快速上漲。上證綜指上漲80%，一些一線城市房價上漲了100%以上。不過，兩種資產價格泡沫有所不同。對股市來說，不僅經過了巨大泡沫的擠出(2008年上證綜指下跌了近70%)，而且信貸資金無法直接進入股市，都是通過個人抵押貸款及企業的部分貸款迂回進入。因此，國內股市價格的上漲，其杠桿率并不高，銀行信貸進入股市不是普遍現象。

但是，樓市的情況則完全不同，2009年，房地產市場價格出現全國性(特別是一二線城市)突然飆升，這完全是過度優惠的信貸政策導致的結果。2007～2008年，銀行個人住房貸款名義基準利率分別為7.38%、7～47%(下浮15%后為6.273%、6.495%)。但是，2008年9月以后，連續五次降息，銀行個人住房貸款名義基準利率降到了5.94%，下浮30%，為4.158%。

這比當前美國和香港的個人按揭貸款利率5.3%和5.25%都要低得多。而且，美國和香港的個人按揭貸款利率不是一成不變的，銀行會根據不同的信用等級實行不同的利率。試想，國內個人住房貸款利率如此低，還沒有嚴格的限制，房地產市場豈能不炒到天翻地覆？

過度的個人住房按揭貸款優惠政策，使2009年全國銀行個人新增貸款(其中絕大部分為個人住房按揭貸款)出現超高速增長。2006～2008年，全國銀行個人新增貸款分別為6119億元、11800億元、7010億元，但2009年1～9月就達到了18000億元，預計全年為26000億元以上，為2008年的3倍多。

2008年年底，個人住房貸款僅3.49萬億元(11年積累)，2009年一季度個人住房貸款新增也只有1149億元。到了2009年年底，個人住房貸款余額將達到5.3萬億元以上，一年就增長近40%。可以說，2009年房地產市場的繁榮，完全是過度的個人住房信貸政策導致的。不少城市房價快速飆升，也完全是居民利用過度優惠的信貸政策及過高的銀行金融杠桿率炒作的結果。