競得土地被收回 2億元保證金被沒收

2010年02月02日 03:52
來源：證券日報

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政府出重拳警示“地王”傳遞兩信號

□ 白寶玉

2月1日，北京市國土資源局網站突然發布公告稱，由于北京市大龍房地產開發有限公司(以下簡稱“北京大龍”)逾期未簽訂順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地的《國有建設用地使用權出讓合同》及《土地開發建設補償協議》，依據《拍賣文件》的有關規定，北京市國土資源局決定取消大龍公司的競得資格，同時對于大龍公司已經交納的2億元競買保證金將不予退還。

開發商被沒收拍地保證金，雖然不是“大姑娘坐轎子——頭一遭”，但上億元的金額恐怕在中國的土地拍賣史上都是史無前例的。北京大龍的大股東是位于北京的上市公司大龍地產(600159)。這樣的結果不但是資本市場所沒能料到的，也是其他開發商、投資者、消費者根本所不敢想的。

對于北京市國土資源局的“重拳出擊”，筆者打心眼里為其叫好，盡管前者是依據合同而來。但即使如此，其中傳出的信號仍然值得開發商、投資者、消費者慢慢品味。

大龍沒笑到最后

玩火最終燒的是自己

回想當時的拍賣，勇猛飆價的北京大龍實在是讓人不寒而栗。

據當時媒體報道，當天竺地塊價格突破40億元時，拍賣現場氣氛趨向白熱化，剛剛在香港聯交所掛牌上市的龍湖地產報出了40.2億元，而遠洋地產、保利地產、大龍地產也紛紛舉牌報價。當價格上升到48億時，僅剩下大龍地產和百仕達兩強相爭，189輪競價后，大龍地產報出50.5億元時，現場所有的眼光都投向了百仕達。沉默幾分鐘后，“50.5億元第三次”，隨著拍賣師的拍賣槌落定后，大龍地產終于經過190論競價后勝出。

然而，現在的事實證明，笑到最后的并不是北京大龍，作為大股東的大龍地產也深受其害，不僅聲譽受損，且還在經濟利益上損失慘重。

其實，作為公眾公司的大龍地產完全可以事先制止這場鬧劇。50.5億元的總地價不僅遠遠超過了上市公司大龍地產30億元的總資產，更不用說籍籍無名的北京大龍。因而自其拿到地開始，市場和媒體就一直懷疑其支付能力和開發能力。

現在的結果，也確證了《證券日報》對大龍地產“地王門”事件連續報道的前瞻性和準確性。

“地王”并不意味高房價

也并不意味一定有錢賺

眾所周知，一個新“地王”的出現勢必帶來周邊房價的上漲。據悉，受大龍地產50.5億元“地王”誕生影響，“地王”所在的順義區，房屋均價已經在短短一個月間悄然上漲了10%以上。這是因為大家預期開發商如此高成本買地背后的邏輯肯定是今后房價更高，開發商斷不可能自己給自己挖坑。

事實上，這個邏輯在市場經濟領域絕對是錯誤的，因為商界就沒有保賺不賠的生意。

然在國內，近幾年有一種惡性循環怪圈，這就是房地產企業共有的公開秘密，即房價上漲——收益預期增加——股價上漲——融資大幅增加——瘋狂儲備土地——收益預期增加——股價上漲——再融資——再去瘋狂拍地。試問國內A股市場有哪個企業沒有這么做過？有的大型開發商現在仍然在這么做，不但“高價”套牢了股東也在高位套牢了消費者。

據央視經濟半小時統計，截至2009年三季度末，全國排名前十名的上市房企囤地規模已經達到3億平方米。而據地產業內人士測算，這些房企中按09年前三季度銷售業績推斷，最長的土地儲備可以保證開發時間長達40年，最少的也有6年時間，大部分都在十年以上。這還是按照房地產銷售業績最好的09年來計算，如果按照08年的銷售業績計算，這些房企最多的土地儲備可供開發周期已經達到百年之久。

大龍地產還沒來得及給將“地王”的高成本轉稼出去，就把自己給陷入坑里，最終還是把股東的利益給套進去了。投資者和消費者自己也要自己心里有桿稱：對于消費者而言，“地王”并不意味高房價；對于投資者而言，“地王”也并不意味開發商一定有錢賺。

政府相關部門終于出手

“處罰”大龍意在傳遞2信號

此次，北京大龍2億元保證金被沒收的確是一記猛藥，希望能夠警醒其它開發商，切莫不自量力，也切莫把國家政策當做兒戲。

表面上看，這只是因為拍地交不起全款而保證金遭沒收，其實也間接地傳遞出2個信號，也可心說是2層意思。

第一層，很簡單，就事論事，政府相關職能部門會堅決按合同約定來執行，開發商切勿心存僥幸心理，認為自己情況特殊、背景過硬，政府會給予優待的。須知，大龍地產的實際控制人是北京市順義區國資委，也可以說，大龍地產在自家門口摔了個大跟頭。

第二層意思就是要傳遞政府可能要嚴格執行國家相關地產政策的信號，警示開發商好自為之。

譬如被深惡痛絕的囤地行為。實際上，國土資源部早就出臺了一系列政策限制開發商的囤地，最明確的規定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費，超過兩年沒有開發的要無償收回。然而事實是，開發商對此視作耳旁風，依然故我地在玩惡性循環游戲。另一方面，政府實際收回閑置土地的案例也屈指可數。

但，大龍地產“地王門”事件，就是一個轉折。