大龍地產：是非“地王”夢

2010年02月04日 08:24
來源：時代周報

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4個月前以50.5億元的“天價”拿下北京地王，4個月后，又因欠繳地價而被取消競得資格，并被罰沒2億元保證金—北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司(大龍地產，600159.SH)還沒來得及享受一夜成名的甜蜜，就迅速被打回原形。

昔日“地王”錢地兩空

2010年2月1日，北京市國土局網站發布了一紙公告：去年11月以50.5億元出讓的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地土地使用權的競買人—大龍地產旗下子公司北京市大龍房地產開發有限公司(以下簡稱“大龍開發”)的競得資格被取消，而其繳納的2億元競買保證金將不予退還。

這一消息并不突然。相關警告在1月22日已經發出。當天，北京市國土局發布閑置土地清理處置公告稱，8家開發商由于欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停其在北京繼續拿地的資格。在這8家企業中，大龍地產首當其沖。

按照拍賣文件，大龍地產應該在簽訂完《拍賣成交確定書》20個工作日內，與北京市國土局簽訂《土地開發建設補償協議》，此后還要簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》等。

然而，大龍地產方面卻遲遲未有動靜。1月28日發布的大龍地產2009年年報中，該公司承認直到公告發布日，天竺22號地塊仍未簽訂合同。

政府部門很快對大龍地產的違約行為作出回應。北京市國土局局長魏成林公開表示：“大龍連合同都沒跟國土局簽，地價款更沒繳。

“一場鬧劇以2億元的代價收場了。SOHO中國總裁潘石屹在微博上如此點評。

大龍是誰？

潘口中的這場“鬧劇”，肇始于2009年11月20日那場盛況空前的土地拍賣會。在爭奪賽的下半場，剩下1號百仕達和28號大龍互相拼殺。

頻頻舉牌的28號引起了場上人士巨大的好奇。“大龍？沒聽說過啊。”一名經常來“觀戰”的業內人士告訴時代周報記者。

大龍最終以50.5億元的總價、近3萬元/平方米的樓面地價，拿下這塊容積率僅有0.62的地塊。競拍結束后，大龍地產董秘馬志方作為新聞發言人，現場接受了時代周報記者的采訪。據馬透露，大龍隸屬于順義區政府的北京市順義大龍城鄉建設開發總公司(以下簡稱“大龍城鄉建設開)，持股比例達到35.98%。該公司在順義的市場占有率達到60%，是該區最大的房地產企業。

大龍地產的掌門人趙川軍人出身。現任大龍城鄉建設黨委書記、總經理，同時也是大龍偉業董事長。早年參軍。在2001年到大龍地產任職之前，曾經擔任過五年的北石槽鎮人民政府鎮長，以及3年多的順義木林鎮黨委書記。

資產30億撬動50億地塊？

大龍地產的業績在臥虎藏龍的北京房地產市場未曾引起關注。這樣一家名不見經傳的企業，擊退地產大鱷獨吞地王，從一開始就面對了諸多質疑。

“大龍地產拿地的決策太不理智了，明顯超出實力太多。華業地產副總經理、中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰對時代周報記者說。

大龍地產2009年年報顯示，截至2009年末，公司總資產僅有約30.07億元，全年的凈利潤仍然只有3.39億元。50.5億元的地價款，相當于15年的凈利潤。

而在融資渠道方面，大龍地產也并沒有突出的表現。由于上市5年來未進行過一次分紅，大龍地產已經失去了公開增發的資格。而2009年7月，大龍地產剛剛發布過一次8億元定向增發的公告，其中6.5億元投向王府井的西部會館項目，只剩下1.5億元補充公司流動資金。

除了資金實力外，大龍地產對于高檔物業開發經驗的缺失，也讓業內對其拿下這塊超低容積率的地塊充滿疑惑。此次以近3萬元/平方米的樓面地價斬獲“地王”項目，業內預計產品要賣到6萬元/平方米才能賺錢。“這樣的產品很難開發。”龐博國際地產機構執行董事劉東在土地拍賣會結束后，就對時代周報記者表示，“對于大龍將帶來的產品，我想象不出來。

一家資產僅為30億元的房地產企業，何以去撬動50.5億元的地塊？作為上市公司，大龍地產為何去冒“以小博大”的險？

拍下地塊之后，大龍地產新聞發言人馬志方對時代周報記者表示，在該地塊拍賣之前，公司就做了詳細的考察和價值的評估。并稱順義兩年多前就已經出現過高價地，他們拍下的這塊地，談不上是地王。這似乎表明，大龍地產對此是有備而來的。

值得注意的是，此次拿地，大龍地產并未以上市公司的身份參與競拍，而是派出了其絕對控股的子公司大龍房地產開發有限公司去進行購買。

“以大龍地產30億元資產的資金實力，想要購買50.5億元的土地，如果通過上市公司購買的話，幾乎沒有希望通過相關的審批。”北京大成律師事務所張玉成律師告訴時代周報記者，“由于這樁土地交易的主體不是大龍地產，而是其子公司，使得這場交易可以規避掉《關于上市公司重大購買、出售、置換資產若干問題的通知》規定的嚴格的報批和審批程序。

至于大龍“奮力一搏”的真實動機，業內更是眾說紛紜。

“這里面有很多我們不了解、迷惑的地方，比如大龍是順義區的企業，它當時是不是真心拿地的？可能當時競拍只是為了抬價，結果不小心拍到自己手里了，這些都不清楚。”北京高策房地產顧問有限公司董事長李國平對時代周報記者表示。

而“順義區政府是幕后真正推手”的觀點，也在業內流傳。事實上，天竺22號地王的出現，確實迅猛抬高了周邊高檔住宅的價格。北京中原三級市場研究部統計數據顯示：在大龍地產拍得地王后幾天內，周邊麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度甚至接近12%。

北京“殺雞儆猴”

自從1月22日大龍地產上了北京市國土局的黑名單后，其股價就一瀉千里。而2月1日競得人資格被取消、相當于2009年凈利潤70%的2億元保證金被罰沒的消息，對其更是致命一擊。

2月2日早晨，大龍地產毫無懸念地跌停開盤，而午后又跌停收盤，成為當日全體唯一跌停的個股。

大龍地產還未能找到“解藥”

1月25日晚，大龍地產曾經發布重大事項公告，稱“公司將于近期積極籌措資金，繳納地價款，以恢復開發公司在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格”。還指出：“此次暫停僅限于北京地區。公司目前土地儲備能夠支撐公司未來幾年的發展需要，而且公司近期亦無在北京土地交易市場拿地的意向，所以事件對公司經營無實質性影響。

1月27日，大龍地產又公告表示，控股子公司大龍開發公司獨資成立了北京市諳盈房地產開發有限公司，經營范圍為房地產開發、銷售自行開發的商品房。并辦理了工商登記手續，北京市諳盈房地產開發有限公司注冊資本3000 萬元，為開發公司獨資設立。此舉被業內解釋為大龍地產已經做好了“曲線”保住買地資格的準備。

大龍地產的表態，未能平息因為真金白銀的喪失而引起的中小股民的憤怒。在一些股吧里甚至出現“大龍地產董事長應該引咎辭職”等帖子，認為大龍的行為造成重大決策失誤，沖擊房地產市場，損害投資者利益。還有股民希望集體維權。

張玉成律師也指出，即便是子公司做交易主體，其買地行為也必須經過大龍開發的股東會決議通過，也即這場交易由絕對控股股東大龍地產的管理層來決定。

大龍承諾的“溝通”進展如何，由于大龍方面的電話一直無人接聽，成為一個謎團。但北京市國土局對時代周報記者的表態，卻預示著，在“地王”問題上，大龍已經無力回天。

北京市土地儲備整理中心副主任葉向忠對時代周報記者說：“2月1日已經取消了競買人資格，還和他們溝通什么呢？一切都結束了。

“這個事件，短期肯定對大龍有影響，但不會一蹶不振那么嚴重。”一名不愿具名的地產行業證券分析師對時代周報記者說，“北京市國資委不會讓他們太難受的。

對于北京市房地產行業而言，“地王收回”則更多是一個標志性信號。北京中原三級市場研究部表示：2009年樓市瘋狂以來的第一次土地被回收證明了國家在宏觀調控方面的政策已經落到實處，樓市已經從源頭開始收緊。

李國平亦稱，這是有利于地產市場健康發展的好信息。