大龍地產(chǎn)“地王”夢(mèng)破滅的那些事

2010年02月05日 02:40
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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□ 本報(bào)記者 王 崢

2009年11月20日，北京市土地儲(chǔ)備中心的二層交易大廳人頭攢動(dòng)，由于拍賣(mài)的土地被冠以“中央別墅區(qū)最后一塊低密度用地”，所以引來(lái)了龍湖、保利、遠(yuǎn)洋、百仕達(dá)等國(guó)內(nèi)多家實(shí)力派房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就在人們以為這塊搶手的低密度用地將在這些知名房企中產(chǎn)生時(shí)，此前一直默默無(wú)聞的北京大龍(系大龍地產(chǎn)子公司，大龍地產(chǎn)占其股權(quán)的99.88%)突然殺出，并最終在189輪的激烈競(jìng)拍后，以50.5億元的天價(jià)成功拿下了這塊土地，折合樓面價(jià)格將近3萬(wàn)元/平方民，成為了名副其實(shí)的北京“雙料地王”

拿地時(shí)：胸有成竹

而在拍賣(mài)結(jié)束后，大龍的代表就對(duì)媒體表示，在此地塊開(kāi)出之前，公司就已經(jīng)做了詳細(xì)的考察和價(jià)值的評(píng)估，胸有成竹之態(tài)溢于言表。

但是在大家查看完大龍地產(chǎn)的資料后，卻紛紛對(duì)于其是否有能力支付50.5億的地價(jià)款產(chǎn)生懷疑。就在拍賣(mài)結(jié)束的兩天后，《證券日?qǐng)?bào)》就針對(duì)大龍能付支付地價(jià)款的問(wèn)題連續(xù)發(fā)布了《新地王大龍地產(chǎn)幕后:17年凈利合計(jì)不抵50億地款》、《京城新地王大龍地產(chǎn)成鐵公雞 借殼上市5年未分紅送股》等多篇報(bào)道，在當(dāng)時(shí)就披露出大龍地產(chǎn)的本來(lái)“面目”

作為具有國(guó)企背景的大龍地產(chǎn)，其規(guī)模在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只能算是中等。根據(jù)當(dāng)時(shí)大龍地產(chǎn)的年度預(yù)告與歷年年報(bào)顯示，2009年預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售額將超15億元，凈利潤(rùn)2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤(rùn)分別為2958萬(wàn)元，3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。也就是說(shuō)，按其業(yè)績(jī)最好的2009年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)計(jì)算，公司17年的凈利潤(rùn)才能湊夠50億元的拿地款。

付款時(shí)：沉默，還是沉默

而作為“鐵公雞”之一的大龍地產(chǎn)，五年來(lái)未曾分紅一分錢(qián)，因此喪失了公開(kāi)增發(fā)的資格。并且，2009年7月，公司剛剛公布定向增發(fā)融資8億元的公告，再次定向增發(fā)似乎已不可行。

至于銀行貸款，當(dāng)時(shí)根據(jù)大龍地產(chǎn)的第三季度報(bào)告，截止到2009年9月，可以動(dòng)用的現(xiàn)金包括變現(xiàn)資產(chǎn)最多只有9934萬(wàn)人民幣流動(dòng)資金，公司的總資產(chǎn)也僅為30個(gè)億，所以在這種情況下，一是銀行不太可能貸給大龍幾十個(gè)億，二是即使大龍獲得了銀行借貸，其支付的利息等費(fèi)用也會(huì)吞沒(méi)大龍地產(chǎn)的大部分利潤(rùn)。

包括很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也看不清大龍如何繳清地款，以順義地王2.97萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，如果銷(xiāo)售單價(jià)低于4.4萬(wàn)/平方米，就會(huì)賠本；如果不能高于6萬(wàn)/平方米，公司在財(cái)務(wù)指標(biāo)上很難通過(guò)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h當(dāng)時(shí)就對(duì)記者表示：“根據(jù)周邊房屋的售價(jià)，6萬(wàn)元/平方米的售價(jià)將很難達(dá)到。

雖然遭到眾多質(zhì)疑，但是大龍地產(chǎn)卻沒(méi)有任何表示，而其與順義區(qū)政府千絲萬(wàn)縷的關(guān)系也開(kāi)始讓人們相信，小馬拉大車(chē)的大龍或許真的有別的手段來(lái)“搞定”這次交易。并且在12月3日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心常務(wù)副主任王兵還證實(shí)，北京大龍已經(jīng)按時(shí)簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經(jīng)到位。然而，人們的憂(yōu)慮并未自此煙消云散，畢竟除了第一筆定金外，還有幾十億的資金沒(méi)有落實(shí)。

挨罰時(shí)：沒(méi)有人站出來(lái)

但是，人們的擔(dān)心并沒(méi)有持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，結(jié)果就提前來(lái)到了。先是1月22日，北京市國(guó)土局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問(wèn)題的公告》，包括拿下順義地王的大龍地產(chǎn)子公司北京大龍?jiān)趦?nèi)的8家開(kāi)發(fā)商被暫停的在北京地區(qū)的拿地資格，而大龍的原因正是拖欠順義地王的地價(jià)款。

此事一經(jīng)披露，立即引發(fā)了社會(huì)各界的極大關(guān)注，而《證券日?qǐng)?bào)》此時(shí)又率先連續(xù)報(bào)道了《大龍地產(chǎn)4個(gè)月需籌40億 保證金恐打水漂影響業(yè)績(jī)》、《靚麗年報(bào)難掩大龍地產(chǎn)窘境 欠款罰金或達(dá)4.9億》等多篇系列報(bào)道，再次將大龍面對(duì)的眾多問(wèn)題擺上了前臺(tái)。

雖然大龍表示正在積極籌措資金，但在當(dāng)時(shí)看來(lái)，大龍已經(jīng)回天乏術(shù)，地王被收回是遲早的事情。北京市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林也在1月25日列席完北京市政協(xié)十一屆三次會(huì)議后表示，順義天竺地塊成交之后，大龍地產(chǎn)一直沒(méi)有簽出讓合同，也未繳納地價(jià)款。他表示，北京市國(guó)土局已向大龍地產(chǎn)發(fā)出最后通牒，如果在最后通牒的時(shí)間還沒(méi)履行，就將收回土地。

而讓人沒(méi)有想到的是，北京市國(guó)土局的動(dòng)作是如此之快，在魏成林局長(zhǎng)表態(tài)的一周后，2月1日，國(guó)土局正式宣布了收回“順義地王”，2億元保證金不予退還的決定。至此，一出由大龍主演的“地王”大戲最終“悲情落幕”。雖然有著國(guó)企背景的大龍地產(chǎn)不會(huì)轟然倒塌留，但留給他的卻是凈利潤(rùn)損失60%和聲譽(yù)嚴(yán)重受損的不利處境，雖然不知道其今后的路將如何走下去，但是希望大龍不要再做這種“賠了夫人又折兵”的傻事。

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