大龍地產“地王”夢破滅的那些事

2010年02月05日 02:40
來源：證券日報

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□ 本報記者王崢

2009年11月20日，北京市土地儲備中心的二層交易大廳人頭攢動，由于拍賣的土地被冠以“中央別墅區最后一塊低密度用地”，所以引來了龍湖、保利、遠洋、百仕達等國內多家實力派房地產開發商，就在人們以為這塊搶手的低密度用地將在這些知名房企中產生時，此前一直默默無聞的北京大龍(系大龍地產子公司，大龍地產占其股權的99.88%)突然殺出，并最終在189輪的激烈競拍后，以50.5億元的天價成功拿下了這塊土地，折合樓面價格將近3萬元/平方民，成為了名副其實的北京“雙料地王”

拿地時：胸有成竹

而在拍賣結束后，大龍的代表就對媒體表示，在此地塊開出之前，公司就已經做了詳細的考察和價值的評估，胸有成竹之態溢于言表。

但是在大家查看完大龍地產的資料后，卻紛紛對于其是否有能力支付50.5億的地價款產生懷疑。就在拍賣結束的兩天后，《證券日報》就針對大龍能付支付地價款的問題連續發布了《新地王大龍地產幕后:17年凈利合計不抵50億地款》、《京城新地王大龍地產成鐵公雞借殼上市5年未分紅送股》等多篇報道，在當時就披露出大龍地產的本來“面目”

作為具有國企背景的大龍地產，其規模在國內房地產企業只能算是中等。根據當時大龍地產的年度預告與歷年年報顯示，2009年預計全年銷售額將超15億元，凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬元，3785萬元和236萬元。也就是說，按其業績最好的2009年預計凈利潤計算，公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。

付款時：沉默，還是沉默

而作為“鐵公雞”之一的大龍地產，五年來未曾分紅一分錢，因此喪失了公開增發的資格。并且，2009年7月，公司剛剛公布定向增發融資8億元的公告，再次定向增發似乎已不可行。

至于銀行貸款，當時根據大龍地產的第三季度報告，截止到2009年9月，可以動用的現金包括變現資產最多只有9934萬人民幣流動資金，公司的總資產也僅為30個億，所以在這種情況下，一是銀行不太可能貸給大龍幾十個億，二是即使大龍獲得了銀行借貸，其支付的利息等費用也會吞沒大龍地產的大部分利潤。

包括很多房地產業內人士也看不清大龍如何繳清地款，以順義地王2.97萬/平方米的樓面價，如果銷售單價低于4.4萬/平方米，就會賠本；如果不能高于6萬/平方米，公司在財務指標上很難通過。北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒當時就對記者表示：“根據周邊房屋的售價，6萬元/平方米的售價將很難達到。

雖然遭到眾多質疑，但是大龍地產卻沒有任何表示，而其與順義區政府千絲萬縷的關系也開始讓人們相信，小馬拉大車的大龍或許真的有別的手段來“搞定”這次交易。并且在12月3日，北京市土地整理儲備中心常務副主任王兵還證實，北京大龍已經按時簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經到位。然而，人們的憂慮并未自此煙消云散，畢竟除了第一筆定金外，還有幾十億的資金沒有落實。

挨罰時：沒有人站出來

但是，人們的擔心并沒有持續太長時間，結果就提前來到了。先是1月22日，北京市國土局發布了《關于加強我市閑置土地清理處置問題的公告》，包括拿下順義地王的大龍地產子公司北京大龍在內的8家開發商被暫停的在北京地區的拿地資格，而大龍的原因正是拖欠順義地王的地價款。

此事一經披露，立即引發了社會各界的極大關注，而《證券日報》此時又率先連續報道了《大龍地產4個月需籌40億保證金恐打水漂影響業績》、《靚麗年報難掩大龍地產窘境欠款罰金或達4.9億》等多篇系列報道，再次將大龍面對的眾多問題擺上了前臺。

雖然大龍表示正在積極籌措資金，但在當時看來，大龍已經回天乏術，地王被收回是遲早的事情。北京市國土局局長魏成林也在1月25日列席完北京市政協十一屆三次會議后表示，順義天竺地塊成交之后，大龍地產一直沒有簽出讓合同，也未繳納地價款。他表示，北京市國土局已向大龍地產發出最后通牒，如果在最后通牒的時間還沒履行，就將收回土地。

而讓人沒有想到的是，北京市國土局的動作是如此之快，在魏成林局長表態的一周后，2月1日，國土局正式宣布了收回“順義地王”，2億元保證金不予退還的決定。至此，一出由大龍主演的“地王”大戲最終“悲情落幕”。雖然有著國企背景的大龍地產不會轟然倒塌留，但留給他的卻是凈利潤損失60%和聲譽嚴重受損的不利處境，雖然不知道其今后的路將如何走下去，但是希望大龍不要再做這種“賠了夫人又折兵”的傻事。