銀行欲關水喉地產商今年資金恐靠自籌

2010年02月12日 06:10
來源：第一財經日報

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CBN記者唐文祺

金融機構對房地產開發貸款的態度開始趨于謹慎。日前召開的工商銀行2010年工作會議上，工行已明確將對房地產開發企業的貸款標準實行設限。更新的消息是，除了對房地產開發貸款加大監管力度之外，銀行對房地產企業的授信額度也在相應緊縮。

銀行對房地產收緊“資金閘門”

上海本地一家房企負責人表示，無論是企業貸款還是授信額度，近期都有緊縮跡象。在資金問題上，他承認銀根收緊的影響力會在未來有所體現。在日前召開的工商銀行2010年工作會議上，相關負責人明確強調，要主動防范信貸風險，嚴把新增貸款質量關。

據統計，截至2009年12月10日，有17家房企與銀行簽署了授信協議，授信總額接近4000億元。這一數字幾乎與60余家中國房企的直接融資額相當。

對開發商而言，授信產品的執行將使公司在財務安排上更趨靈活。在獲得授信額度之后，開發商便可根據協議規定，自行決定額度使用方式和履約時間。同時還可在多種授信業務品種之間實行相互調劑及使用。

“在授信額度的爭取上，對于企業本身就已經設置了較高的門檻。”一家重慶房地產企業負責人稱。也就是說，金融機構愿意授予這一產品的房企，無論是資質還是還款能力，都已屬“優質”客戶。然而，隨著金融機構態度的微妙轉變，意味著房地產企業獲得銀行貸款的難度正在加大。

事實上，早在去年11月，已有中信地產100億元授信大單被銀行否決的先例。“房地產貸款占比高，意味著必須要關注經濟周期問題，因為一旦經濟向下走，銀行就會存在信用風險，資產質量就容易出問題。”去年11月9日，上海銀監局局長閻慶民就曾這樣評價房地產貸款增加過快的問題。

工行相關負責人則表示，將對房地產企業進行準入名單制管理和貸款發放條件審核的嚴格執行。此外，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊的房產企業或項目發貸款，對有“囤地”、“捂盤”行為的企業不發新增貸款并收回已發貸款。

2010年開發信貸必緊縮？

2009年房地產市場的火爆，與金融機構對房企的信貸“輸血”密不可分。央行發布的相關數據顯示，2009年全年，全國主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社人民幣房地產開發貸款累計新增5764億元，年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個百分點。

另據國家統計局的數據，2009年房地產開發企業的當年資金來源57128億元中，國內貸款11293億元，增長48.5%；在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。僅上述兩部分統計，銀行信貸資金即占到房地產開發企業資金來源的34.48%。

上海易居房地產研究院分析師回建強表示，由于施工企業的墊資很大部分也是銀行貸款，如果把這部分也考慮進來，那么銀行信貸占比還會更高。但這種情況將在今年發生轉變。

上海一家商業銀行貸款部人士稱，鑒于銀行存款準備金不足的現狀，加之對房地產市場風險加大的考慮，房企放貸的風險控制開始明顯加大，“監管部門已明確會對此進行窗口指導。”受此影響，多家銀行已形成默契，暫停了對房地產開發貸款的發放。

開始甚囂塵上的，還有來自于信托機構的傳言。有信托業內人士稱，雖然還尚未有正式文件下發，但作為金融體系中的一部分，銀行貸款的收緊影響會“輻射”至信托機構。“如果今年房地產市場有變冷趨勢，信托機構會基于風險考慮，從嚴控制與房企的合作。

從目前的情況看，綠城集團、金地集團等房地產企業在最近幾年都與信托公司建立了較為密切的關系，尤其是綠城集團，去年與信托公司的合作達到了一個新的“高潮”，包括上海的玫瑰園、杭州的西溪誠園等多個房地產項目都引入了信托計劃，為綠城集團的快速擴張戰略提供一定的資金支持。如果銀行及信托兩道“大門”均關閉，將對綠城集團造成不小的打擊。

中國民生銀行地產金融事業部副總經理兼首席分析師董續勇認為，從今年的信貸政策來看，出臺新政策的可能性不大，但對于已有的政策監管力度會加大增強、落到實處。“房價在去年的高漲勢頭，也是風險考量的重要因素。

回建強則認為，今年房地產業的發展受到宏觀經濟調控因素影響，開發信貸勢必會緊縮。房地產企業資金來源結構將發生變化，銀行信貸來源占比將減少，外資總體規模維持不變，自籌資金占比將上升。