銀行欲關(guān)水喉 地產(chǎn)商今年資金恐靠自籌

2010年02月12日 06:10
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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CBN記者 唐文祺

金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的態(tài)度開(kāi)始趨于謹(jǐn)慎。日前召開(kāi)的工商銀行2010年工作會(huì)議上，工行已明確將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行設(shè)限。更新的消息是，除了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款加大監(jiān)管力度之外，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度也在相應(yīng)緊縮。

銀行對(duì)房地產(chǎn)收緊“資金閘門(mén)”

上海本地一家房企負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論是企業(yè)貸款還是授信額度，近期都有緊縮跡象。在資金問(wèn)題上，他承認(rèn)銀根收緊的影響力會(huì)在未來(lái)有所體現(xiàn)。在日前召開(kāi)的工商銀行2010年工作會(huì)議上，相關(guān)負(fù)責(zé)人明確強(qiáng)調(diào)，要主動(dòng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)把新增貸款質(zhì)量關(guān)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年12月10日，有17家房企與銀行簽署了授信協(xié)議，授信總額接近4000億元。這一數(shù)字幾乎與60余家中國(guó)房企的直接融資額相當(dāng)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，授信產(chǎn)品的執(zhí)行將使公司在財(cái)務(wù)安排上更趨靈活。在獲得授信額度之后，開(kāi)發(fā)商便可根據(jù)協(xié)議規(guī)定，自行決定額度使用方式和履約時(shí)間。同時(shí)還可在多種授信業(yè)務(wù)品種之間實(shí)行相互調(diào)劑及使用。

“在授信額度的爭(zhēng)取上，對(duì)于企業(yè)本身就已經(jīng)設(shè)置了較高的門(mén)檻。”一家重慶房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人稱(chēng)。也就是說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)愿意授予這一產(chǎn)品的房企，無(wú)論是資質(zhì)還是還款能力，都已屬“優(yōu)質(zhì)”客戶(hù)。然而，隨著金融機(jī)構(gòu)態(tài)度的微妙轉(zhuǎn)變，意味著房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。

事實(shí)上，早在去年11月，已有中信地產(chǎn)100億元授信大單被銀行否決的先例。“房地產(chǎn)貸款占比高，意味著必須要關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期問(wèn)題，因?yàn)橐坏┙?jīng)濟(jì)向下走，銀行就會(huì)存在信用風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)質(zhì)量就容易出問(wèn)題。”去年11月9日，上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民就曾這樣評(píng)價(jià)房地產(chǎn)貸款增加過(guò)快的問(wèn)題。

工行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)入名單制管理和貸款發(fā)放條件審核的嚴(yán)格執(zhí)行。此外，嚴(yán)禁對(duì)項(xiàng)目資本金不足、“四證”不齊的房產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)貸款，對(duì)有“囤地”、“捂盤(pán)”行為的企業(yè)不發(fā)新增貸款并收回已發(fā)貸款。

2010年開(kāi)發(fā)信貸必緊縮？

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，與金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信貸“輸血”密不可分。央行發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元，年末余額同比增長(zhǎng)30.7%，增速比上年末加快20.4個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)年資金來(lái)源57128億元中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；在其他資金中，個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%。僅上述兩部分統(tǒng)計(jì)，銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的34.48%。

上海易居房地產(chǎn)研究院分析師回建強(qiáng)表示，由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款，如果把這部分也考慮進(jìn)來(lái)，那么銀行信貸占比還會(huì)更高。但這種情況將在今年發(fā)生轉(zhuǎn)變。

上海一家商業(yè)銀行貸款部人士稱(chēng)，鑒于銀行存款準(zhǔn)備金不足的現(xiàn)狀，加之對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的考慮，房企放貸的風(fēng)險(xiǎn)控制開(kāi)始明顯加大，“監(jiān)管部門(mén)已明確會(huì)對(duì)此進(jìn)行窗口指導(dǎo)。”受此影響，多家銀行已形成默契，暫停了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放。

開(kāi)始甚囂塵上的，還有來(lái)自于信托機(jī)構(gòu)的傳言。有信托業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，雖然還尚未有正式文件下發(fā)，但作為金融體系中的一部分，銀行貸款的收緊影響會(huì)“輻射”至信托機(jī)構(gòu)。“如果今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有變冷趨勢(shì)，信托機(jī)構(gòu)會(huì)基于風(fēng)險(xiǎn)考慮，從嚴(yán)控制與房企的合作。

從目前的情況看，綠城集團(tuán)、金地集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)在最近幾年都與信托公司建立了較為密切的關(guān)系，尤其是綠城集團(tuán)，去年與信托公司的合作達(dá)到了一個(gè)新的“高潮”，包括上海的玫瑰園、杭州的西溪誠(chéng)園等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都引入了信托計(jì)劃，為綠城集團(tuán)的快速擴(kuò)張戰(zhàn)略提供一定的資金支持。如果銀行及信托兩道“大門(mén)”均關(guān)閉，將對(duì)綠城集團(tuán)造成不小的打擊。

中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理兼首席分析師董續(xù)勇認(rèn)為，從今年的信貸政策來(lái)看，出臺(tái)新政策的可能性不大，但對(duì)于已有的政策監(jiān)管力度會(huì)加大增強(qiáng)、落到實(shí)處。“房?jī)r(jià)在去年的高漲勢(shì)頭，也是風(fēng)險(xiǎn)考量的重要因素。

回建強(qiáng)則認(rèn)為，今年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控因素影響，開(kāi)發(fā)信貸勢(shì)必會(huì)緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，銀行信貸來(lái)源占比將減少，外資總體規(guī)模維持不變，自籌資金占比將上升。

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