地產：政策陰影籠罩機構看淡的首選品種

2010年02月13日 00:20
來源：中國經營報作者：盧遠香

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2010年的房地產行業(yè)，成為證券市場機構看淡的首選品種。1月，有媒體組織了覆蓋公募基金和私募基金的問卷調查，要求分別列出2010年看淡的三大行業(yè)。結果顯示，看淡房地產行業(yè)的基金經理占19.51%，地產板塊因此成為2010年基金經理拋棄行業(yè)的首選對象。

雖然房地產的宏觀調控政策是2009年12月9日才開始重拳出擊，但以追求絕對收益的一些高手們早在2009年11月就開始看淡地產股。

“我現(xiàn)在壓根不看好地產股。過去三年我一直看好，但以地產股目前的情況看，我覺得未來挺長一段時間，它的估值都高了。”2009年11月底，重陽投資首席投資官李旭利就明確表示“不碰地產股”，理由是房地產公司將從資產性公司變成開發(fā)性公司，只有開發(fā)利潤。

“現(xiàn)在房地產利潤這么好，是房地產開發(fā)帶來的？不是，是存貨升值帶來的。現(xiàn)在上海的房價，我不覺得它會跌，我甚至覺得還可以再漲一點兒，但它絕對沒有大幅度上漲的空間了。”李旭利直言，對于房地產行業(yè)，如果從報表角度來看，地產公司2010年中期前的利潤會是比較亮麗的。但他們分析發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)利潤主要是來自于大量土地儲備的存貨升值，而不是開發(fā)利潤。“按照現(xiàn)在各地地王頻出的情況來看，拿進來新的土地成本已經太高，地產商將來的毛利水平會明顯下降。

與李旭利類似，公募基金圈中的明星基金經理、興業(yè)全球投資總監(jiān)王曉明也對地產行業(yè)持謹慎的看法。王曉明認為，中國的房地產具有越來越強的金融屬性。經過2008年股票市場的巨幅下跌，2009年，一些高凈值投資者(私人銀行業(yè)務中，指除住所等固定資產以外擁有資產凈值超過100萬美元的投資人)更愿意將資產配置在房地產市場。“但房價持續(xù)高企的風險非常明顯：一是長期抑制消費；二是阻礙了中國城市化的進程；三是對私人投資擠出效應也很明顯，不光是私人做這樣的財富分配，很多企業(yè)也在做這樣的財富分配；四是加劇貧富差距；五是泡沫一旦破滅，會帶來金融風險以及連鎖反應。

“如果說，2008年底大眾對房地產市場的恐慌是不理性的話，那2009年底大家對房地產市場的樂觀恐怕也不那么理性。”王曉明表示，最近機構對房地產股票持悲觀看法的比較多。地產板塊有很多低市盈率的股票，但如何介入還要取決于國家對房地產到底采取什么政策，“是急剎車還是溫和處理？如果是后者，目前股價中包含太多負面的預期，反倒有可能存在不錯的投資機會。

自2009年12月9日以來，針對房地產行業(yè)的調控政策密集出臺：二手房營業(yè)稅政策恢復，緊接著是國務院首次提出“遏制部分城市房價過快上漲”；隨后，五部委聯(lián)合發(fā)文提出土地出讓金首付不得低于50%。

伴隨著這些政策的出臺，以基金為主的機構投資者紛紛對地產行業(yè)“用腳投票”。從基金四季報就可以看出，地產板塊已經成為基金拋售重點。天相投顧統(tǒng)計顯示，在基金減持的前50大重倉股中，萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、華僑城(000069.SZ)、金地集團(600383.SH)占據(jù)了前十大的4席。隨后被減持的地產股還有張江高科(600895.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)、金融街(000402.SZ)、中國寶安(000009.SZ)和北京城建(600266.SH)、更有一些地產股則被基金直接剔除出前十大重倉股行列，例如上實發(fā)展(600748.SH)、名流置業(yè)(000667.SZ)、中糧地產(000031.SZ)等。

不僅僅是金融機構投資者拋售地產股，就連實業(yè)資本等大小非股東也在大宗交易平臺上打折拋售地產“金融股，記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在短短10個交易日中，保利地產有6個交易日出現(xiàn)在大宗交易名單上。1月5日，保利地產大宗交易成交260萬股，成交價為19.10元，與前一個交易日的收盤價21.9元相比，折價率達13%，遠高于其他行業(yè)個股8%左右的折價率。1月13日和15日，保利地產有6個交易日三木集團(000632.SZ)和中國寶安也被股東折價拋售。