地產(chǎn)：政策陰影籠罩 機(jī)構(gòu)看淡的首選品種

2010年02月13日 00:20
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：盧遠(yuǎn)香

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2010年的房地產(chǎn)行業(yè)，成為證券市場(chǎng)機(jī)構(gòu)看淡的首選品種。1月，有媒體組織了覆蓋公募基金和私募基金的問(wèn)卷調(diào)查，要求分別列出2010年看淡的三大行業(yè)。結(jié)果顯示，看淡房地產(chǎn)行業(yè)的基金經(jīng)理占19.51%，地產(chǎn)板塊因此成為2010年基金經(jīng)理拋棄行業(yè)的首選對(duì)象。

雖然房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策是2009年12月9日才開(kāi)始重拳出擊，但以追求絕對(duì)收益的一些高手們?cè)缭?009年11月就開(kāi)始看淡地產(chǎn)股。

“我現(xiàn)在壓根不看好地產(chǎn)股。過(guò)去三年我一直看好，但以地產(chǎn)股目前的情況看，我覺(jué)得未來(lái)挺長(zhǎng)一段時(shí)間，它的估值都高了。”2009年11月底，重陽(yáng)投資首席投資官李旭利就明確表示“不碰地產(chǎn)股”，理由是房地產(chǎn)公司將從資產(chǎn)性公司變成開(kāi)發(fā)性公司，只有開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)利潤(rùn)這么好，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的？不是，是存貨升值帶來(lái)的。現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)，我不覺(jué)得它會(huì)跌，我甚至覺(jué)得還可以再漲一點(diǎn)兒，但它絕對(duì)沒(méi)有大幅度上漲的空間了。”李旭利直言，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，如果從報(bào)表角度來(lái)看，地產(chǎn)公司2010年中期前的利潤(rùn)會(huì)是比較亮麗的。但他們分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)主要是來(lái)自于大量土地儲(chǔ)備的存貨升值，而不是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。“按照現(xiàn)在各地地王頻出的情況來(lái)看，拿進(jìn)來(lái)新的土地成本已經(jīng)太高，地產(chǎn)商將來(lái)的毛利水平會(huì)明顯下降。

與李旭利類似，公募基金圈中的明星基金經(jīng)理、興業(yè)全球投資總監(jiān)王曉明也對(duì)地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎的看法。王曉明認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)具有越來(lái)越強(qiáng)的金融屬性。經(jīng)過(guò)2008年股票市場(chǎng)的巨幅下跌，2009年，一些高凈值投資者(私人銀行業(yè)務(wù)中，指除住所等固定資產(chǎn)以外擁有資產(chǎn)凈值超過(guò)100萬(wàn)美元的投資人)更愿意將資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)市場(chǎng)。“但房?jī)r(jià)持續(xù)高企的風(fēng)險(xiǎn)非常明顯：一是長(zhǎng)期抑制消費(fèi)；二是阻礙了中國(guó)城市化的進(jìn)程；三是對(duì)私人投資擠出效應(yīng)也很明顯，不光是私人做這樣的財(cái)富分配，很多企業(yè)也在做這樣的財(cái)富分配；四是加劇貧富差距；五是泡沫一旦破滅，會(huì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)以及連鎖反應(yīng)。

“如果說(shuō)，2008年底大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌是不理性的話，那2009年底大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀恐怕也不那么理性。”王曉明表示，最近機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)股票持悲觀看法的比較多。地產(chǎn)板塊有很多低市盈率的股票，但如何介入還要取決于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)到底采取什么政策，“是急剎車還是溫和處理？如果是后者，目前股價(jià)中包含太多負(fù)面的預(yù)期，反倒有可能存在不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)。

自2009年12月9日以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺(tái)：二手房營(yíng)業(yè)稅政策恢復(fù)，緊接著是國(guó)務(wù)院首次提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”；隨后，五部委聯(lián)合發(fā)文提出土地出讓金首付不得低于50%。

伴隨著這些政策的出臺(tái)，以基金為主的機(jī)構(gòu)投資者紛紛對(duì)地產(chǎn)行業(yè)“用腳投票”。從基金四季報(bào)就可以看出，地產(chǎn)板塊已經(jīng)成為基金拋售重點(diǎn)。天相投顧統(tǒng)計(jì)顯示，在基金減持的前50大重倉(cāng)股中，萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、華僑城(000069.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)占據(jù)了前十大的4席。隨后被減持的地產(chǎn)股還有張江高科(600895.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)、金融街(000402.SZ)、中國(guó)寶安(000009.SZ)和北京城建(600266.SH)、更有一些地產(chǎn)股則被基金直接剔除出前十大重倉(cāng)股行列，例如上實(shí)發(fā)展(600748.SH)、名流置業(yè)(000667.SZ)、中糧地產(chǎn)(000031.SZ)等。

不僅僅是金融機(jī)構(gòu)投資者拋售地產(chǎn)股，就連實(shí)業(yè)資本等大小非股東也在大宗交易平臺(tái)上打折拋售地產(chǎn)“金融股，記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在短短10個(gè)交易日中，保利地產(chǎn)有6個(gè)交易日出現(xiàn)在大宗交易名單上。1月5日，保利地產(chǎn)大宗交易成交260萬(wàn)股，成交價(jià)為19.10元，與前一個(gè)交易日的收盤(pán)價(jià)21.9元相比，折價(jià)率達(dá)13%，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)個(gè)股8%左右的折價(jià)率。1月13日和15日，保利地產(chǎn)有6個(gè)交易日三木集團(tuán)(000632.SZ)和中國(guó)寶安也被股東折價(jià)拋售。

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